Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Договор в свою пользу (12.11.2009)

Для сравнения: если летом 2008 года ставки по офисам класса А составляли $1200 за кв. м., класса В — $900, то через год цены упали до $700 и $400 соответственно. Раньше съемщик был рад помещениям «под отделку» и сам занимался ремонтно-косметическими работами, теперь же арендодатели готовы выполнить отделку по заказу и в соответствии с требованиями клиента. До кризиса хозяева настаивали на 5-10-летних договорах без права расторжения, а сегодня согласны рассмотреть варианты.

Чему верить, что проверить

Чтобы пребывание в офисе было приятным и комфортным на протяжении всего срока аренды, до заключения договора постарайтесь получить наиболее полную информацию о самом объекте и его хозяине. Уточните, зарегистрировано ли право собственности и кто является собственником. Проверьте полномочия лиц на подписание договора от имени арендодателя. Нелишне ознакомиться с историей приобретения помещения. Отдельным пунктом должна идти техническая проверка офиса — практика показывает, что в 90% случаев находятся расхождения между реальным положением дел и ситуацией, описанной владельцем. Особое внимание следует обратить на информацию о размере земельного налога и налога на имущество, о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и тарифах, которые будут применяться к коммунальным услугам. В договоре необходимо предусмотреть пункт, обязывающий компанию-арендодателя исправить «нестыковки» и недоделки. Кроме того, обнаруженные недостатки могут послужить поводом для скидок.

Платить меньше

Главный вопрос, который сегодня пытаются решить съемщики, – уменьшение ставок. Что говорит по этому поводу закон — возможно ли снижение цен в связи с существенным изменением обстоятельств? «Согласно статье 451 ГК РФ, существенным признается такое изменение, при котором, если бы стороны могли его разумно предвидеть, договор был бы вообще не заключен или заключен на иных условиях, — рассказывает Юрий Чернобривцев, руководитель группы Goltsblat BLP. – Однако доказать невозможность предвидения изменения обстоятельств очень сложно, как и непреодолимость обстоятельств и существенное нарушение соотношения имущественных интересов сторон». К примеру, говорит эксперт, колебание курса валют не признается существенным изменением обстоятельств.

Договориться полюбовно

Судебная практика относительно снижения ставок противоречива, однако это можно сделать по соглашению сторон, учитывая в процессе переговоров аргументы о существенном изменении обстоятельств. По мнению юристов, это наилучший вариант. Главное для клиента – не бояться прямо и открыто заявить свою позицию. Судебное разбирательство никому не интересно. Проиграет в любом случае арендодатель – уже потому, что сегодня очень трудно найти нового кандидата на освободившееся место.

А вот если съемщик решит просто освободить помещение, договор аренды не будет считаться расторгнутым. В таком случае арендатор обязан продолжать вносить плату. Гораздо разумнее заранее внести в договор пункт о пересмотре ставок. Механизм пересмотра (основа для этого, сроки, эксперты) должен быть предельно четко определен. Не менее четко следует прописать обязанность сторон придерживаться процедуры пересмотра и оформления изменений.

Срок

«Если срок аренды составляет более года, договор подлежит государственной регистрации, — рассказывает Светлана Гладышева, юрист Goltsblat BLP. – Несоблюдение данного правила может привести к тому, что соглашение будет считаться недействительным». Что касается пункта об автоматическом продлении, юристы рекомендуют заключать контракт не на 10 лет с дальнейшей возможностью продления срока еще на пять лет, а на 15 лет с прописанным правом отказа через 10 лет.

Субаренда

Компании, которым пришлось во время кризиса сократить часть сотрудников, нередко вынуждены сдавать часть снимаемых помещений в субаренду. Обычно хозяин предъявляет ряд ограничений по субаренде, касающихся сроков и площади, занимаемой субарендатором. Кроме того, у владельца помещений есть, как правило, черный список арендаторов (для них, понятно, «вход запрещен»). Не поселят арендодатели у себя и прямого конкурента имеющегося «квартиранта». В отношении остальных групп субарендаторов, как правило, собственники не возражают.

Обязательными условиями при субаренде являются следующие: ее срок не должен превышать срок договора прямой аренды; при передаче помещений в субаренду ответственным перед собственником остается арендатор; субаренда на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации.

Оплата коммунальных услуг

Это значительная статья расходов, поэтому нужно настоять, чтобы ответственность за возможные перебои нес хозяин. Конечно, он будет всячески препятствовать внесению в договор данного пункта. Однако это как раз тот случай, когда стоит проявить настойчивость, иначе вы рискуете оказаться зимой в плохо отапливаемом помещении. Чтобы такого не случилось, можно записать в договоре, что температурный режим в офисе должен составлять не менее 19-20 °С. Тогда при более низкой температуре хозяин будет обязан поставить дополнительные нагреватели и оплатить их работу.

Постарайтесь включить в договор пункт об установлении электросчетчика. Не стоит соглашаться на общий с другими съемщиками счетчик или на условия, при которых плата осуществляется исходя из занимаемой площади. Вы не знаете, кто окажется завтра в соседнем помещении и сколько электроэнергии будет тратить сосед. Включите в договор пункт, согласно которому в то время, пока счетчик не установлен (либо сломан и его ремонт затягивается по вине арендодателя), оплату коммунальных услуг осуществляет хозяин.

Возврат площадей

Чтобы не возникло проблем при возврате помещения, его состояние также нужно описать в договоре. «Теоретически помещение возвращают в том виде, в каком его получили, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, – рассказывает Ю. Чернобривцев. – При этом законодательством не определено, что такое нормальный износ, это оценочное понятие. Превышение нормального износа хозяину предстоит доказать. Чтобы избежать проблем, мы рекомендуем съемщику в договоре аренды и акте приема-передачи как можно тщательнее описывать состояние офиса. Детально опишите и порядок возврата: состояние помещения при возврате, судьбу неотделимых улучшений (покраску, побелку и проч.)».

Практика показывает: чем детальнее и тщательнее составлен договор аренды, тем меньше возникает проблем в отношениях между клиентом и хозяином.

Татьяна Александрова