Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Жилье в кризис: купить, продать, поменять? (03.11.2010)

Можно ли использовать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости с выгодой для себя

«Мне кризис на руку. Купила две квартиры в Москве, буду сдавать», - пишет на сайте kp.ru наша читательница Васса. Шутит, наверное. С другой стороны, как известно, покупать лучше, когда цены падают, а не тогда, когда они галопом скачут вверх. Кто знает, может, именно сейчас самое время обеспечить себе безбедную старость, удачно вложившись в недвижимость?

Берем ипотеку, «отбиваемся» арендой?

Итак, берем ипотечный кредит (в обесценивающихся рублях!), покупаем квартиру на «минимуме», сдаем ее, чтобы «отбить» проценты, и ждем в будущем дивидендов. Ведь когда-нибудь цены опять пойдут вверх.

- Не самая хорошая идея даже при рублевом кредите, - разочаровали вашего корреспондента эксперты.

- Игры с ипотекой сейчас опасны, как никогда, - утверждает Александр АНОХИН, ведущий аналитик domdot.ru. - Вы рискуете не угадать уровень «дна», то есть когда и на сколько в том или ином регионе цены на жилье упадут по максимуму, - этого и специалисты предугадать не могут. А значит, рискуете нарваться на маржин-колл - если падение цен не прекратится, а усилится.

Маржин-колл - это требование банка пополнить залоговое обеспечение в случае, если рыночная цена залога, под который брался кредит, падает ниже определенного порога. Скажем, вы купили квартиру по ипотеке с первоначальным взносом из собственных средств в 30%. Если рыночная стоимость этого жилья упадет более чем на 30% (плюс ту сумму, которую вы успели выплатить за вычетом процентов), банк может потребовать пополнить залог или досрочно погасить кредит. И это его право подтверждается ст. 813 гл. 42 Гражданского кодекса РФ. Не сумеете - квартира перейдет в собственность банка.

- Вот когда цены стабилизируются и продержатся на одном и том же уровне в течение хотя бы полугода, тогда покупку квартиры по ипотеке можно будет считать безопасной, - подытожил наш эксперт.

Что и говорить, успокоил...

Нет денег на Москву и Питер - вложимся в Урюпинск

Столичное жилье даже с учетом падения цен и скидок в 20 - 30% без ипотеки по карману разве что олигархам. Но есть ведь в России и другие города с гораздо более дешевыми квартирами. Чем печалиться об обесценивании рублевых сбережений, не лучше ли купить на них, скажем, однушку в «дешевом» регионе? Посдавать в аренду...

- Квадратные метры в провинции, если затем вам понадобится их быстро продать, могут оказаться «неликвидом». Не факт, что вы найдете покупателя, не уступив в цене, - предупреждает Александр Анохин. - Только после того как кризис проявит себя во всей красе - чего пока еще не произошло, - можно будет присматривать регионы для инвестиций в недвижимость. И уж точно не стоит вкладываться в квартиры в городах, где всего одно градообразующее предприятие.

Не очень перспективной показалась нашему эксперту и идея заработать в кризис, купив квартиру под сдачу в аренду. По мере развития кризиса ставки аренды могут еще «просесть». А в некоторых регионах и так доходность от сдачи жилья сейчас в 1,5 - 2 раза ниже, чем процентные ставки по вкладам в Сбербанке.

Кому кризис в помощь?

Не все, однако, плохо. Если к инвестициям в российскую недвижимость эксперты нынче относятся скептически, то ситуацию с улучшением жилищных условий считают благоприятной. Скажем, если вы давно хотите переехать в лучший район или поменять однушку на двушку и т. п., время действовать. Еще недавно с желающими совершить альтернативную сделку (обмен через куплю-продажу) никто не хотел связываться. Сделки это сложные, связаны с большим количеством юридических нюансов и часто срываются. Однако на безрыбье любой покупатель ценен, в том числе и тот, у кого вместо «живых» денег старая квартира, которую надо продать. (Не стоит путать такого рода сделки с обменом советских времен. Сейчас «советский обмен» возможен только для неприватизированных квартир.)

- Затишье на рынке всегда благоприятно для обменов через куплю-продажу, - говорит Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Сейчас именно такая ситуация. Нет опасности, что из-за скачка цен вверх одна из сторон окажется в невыгодном положении и сделка сорвется.

К тому же, по утверждению риэлторов, в связи с кризисом появились желающие меняться «на понижение», то есть на худшее жилье, поскольку очень нужны деньги.

Оптимистично эксперты относятся и к покупке в кризис импортной недвижимости. Об этом - в ближайших номерах.

ПРОГНОЗЫ

А когда будет «дно»?

В большинстве случаев и покупатели, и продавцы жилья сейчас выжидают. Последние надеются, что цены опять пойдут вверх. Первые - когда цены на квартиры упадут по максимуму.

Эксперты достаточно единодушно «дно» обещали уже скоро: в марте - апреле - мае. Дальше, в соответствии с наиболее распространенными прогнозами, цены на квадратные метры на некоторое время замрут на месте - как минимум где-то до конца 2009 года. А потом вновь начнут расти вверх.

Правда, все эти прогнозы давались для Москвы. В регионах же ситуация очень разная. И если в ряде близких к столице областей - Тверской, Брянской, Псковской и т. п. - цены на жилье, по данным Росстата, упали почти на 10% в рублях еще до Нового года, то, например, на Камчатке за 4-й квартал 2008 года они аж на 12% выросли!

Желающих купить квартиру на «минимуме» утешить можно только одним. По прогнозам, период стабильных цен, который наступит после их «отката», будет достаточно долгим - от нескольких месяцев до полугода. Так что особо спешить не стоит.

СРАВНИМ!

Почем квадратный метр в России
(средняя стоимость кв. м в типовых квартирах на февраль, вторичный рынок, руб.)

Москва 148 500
Санкт-Петербург 97 500
Московская обл. 93 700
Сочи 87 600
Владивосток 69 100
Краснодар 60 500
Нижний Новгород 59 100
Новосибирск 58 400
Волгоград 49 300
Тверь 48 900
Пермь 47 100
Ярославль 44 950
Екатеринбург 42 500


Елена Аракелян
Источник: Комсомольская правда