Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Осенние скидки на вторичном рынке: редкая удача или своевременное предупреждение? (10.12.2010)

Торг и скидки – обычное явление на рынке недвижимости в условиях кризиса. Зачастую их размер позволяют купить гораздо более удачную квартиру, чем планировалось ранее. Риэлторы поведали нам удивительные истории о миллионных уступках, которые «имели место быть» в реальной жизни. Однако не стоит завидовать ловким покупателям: за скидками могут крыться самые неприятные сюрпризы.

Совсем недавно – в 2007-0208 гг. при покупке квартиры на вторичном рынке требовать скидку считалось даже неприлично. В условиях галопирующего роста цен владельцы квартир были хозяевами положения – ведь спрос в несколько раз превышал предложение, - напомнил журналу Metrinfo.Ru Дмитрий Таганов руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». Ажиотаж был такой, что рынок недвижимости, скорее, напоминал торговлю стремительно дорожающими акциями на бирже. Продавцы чувствовали себя очень комфортно, на одну квартиру могло претендовать несколько покупателей, и в процессе торга цена только росла, - добавила Екатерина Гурьева, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. Сейчас, конечно, все по-другому. Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, хотя в сознании продавцов понимание ситуации происходит медленнее, чем дешевеет жилье.

Удивительные сделки

Между тем, в период кризиса на рынке заключались порой фантастические сделки. Например, как рассказала журналу Metrinfo.Ru Елена Первакова, управляющий партнер компании Tweed, квартира в одном из лучших домов на Остоженке в Бутиковском переулке, которая была выставлена за $11 млн., недавно продана за $8 млн. По данным компании Blackwood, в Барыковском переулке пентхаус был продан с дисконтом 70% (стартовая цена $35 тыс. за кв.м).

На рынке обычного жилья скидки значительно скромнее, но, тем не менее, составляют значительную сумму. В компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» рассказали историю продажи трехкомнатной квартиры в новом доме в районе станции метро «Автозаводская». В начале года в компанию обратился продавец, который захотел, чтобы квартира была продана за 21 млн. руб. В компании оценили квартиру не дороже 18-19 млн. рублей, но продавец не спешил снижать цену. Когда продавец уже был готов на сделку за 19 млн., рыночная цена квартиры упала до 17 млн. руб. Последняя цена, объявленная продавцом, - 16 млн рублей, тоже оказалась не окончательной. На квартиру нашелся покупатель только за 15 млн. руб. Чтобы не потерять клиента, продавцу пришлось пойти на торг, уменьшив свою цену на 1 млн. руб.

Результаты торга между участниками сделки зависят от степени ликвидности жилья, состояния документов на квартиру, возможности потенциального покупателя внести большую часть оплаты наличными в кратчайшие сроки и т.д. Если владелец квартиры под давлением личных обстоятельств заинтересован продать ее максимально быстро, дисконт может быть более существенным, - говорит Инна Игнаткина, заместитель генерального директора МИАН.

Продавцы смирились, скидки снизились до 5-процентного барьера

По словам Дмитрия Таганова («Инком»), и в начале года, и сейчас порядка 90% сделок на вторичном рынке закрываются с дисконтом. Однако, если в начале года размер скидки от первоначальной цены составляли порядка 15-20%, то в сентябре скидки не превышали 5%. «Происходит это потому, что продавцы окончательно смирились с тем, что сейчас рынок покупателя и изначально выставляют адекватные цены», - отмечает он.

А, по словам Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», в период стагнации, в которой рынок пребывал в ноябре-декабре прошлого года, торг мог доходить до 30%. Сегодня уровень цен скорректирован. Продавцы, выставляя свой объект на продажу, оценивают, какая цена способна привлечь покупателей и, как правило, не выходят за рамки среднерыночной цены в конкретном сегменте.

Оксана Дивеева, директор Департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, отметила, что весной на элитных объектах размер скидок достигал 30-40% от заявленной цены на докризисном уровне. Сейчас те новые предложения, которые появляются на рынке, уже «очищены от скидок» и дополнительный дисконт предоставляется значительно меньше - в пределах 5-10%, - говорит она.

И покупатели элитного жилья не всегда выигрывают от своей настойчивости, - говорит Елена Первакова (Tweed). В их числе те, кто ждет второй «обещанной» волны кризиса и дальнейшего снижения цен. Некоторые из них даже озвучивают желание сбивать цену на понравившийся объект до 50 %, так как никто не хочет верить в то, что дно рынка уже прошло, - отмечает эксперт. Например, в сентябре 2008 года квадратный метр в одном клубном доме на Остоженке стоил $25 тыс., то в декабре его же предлагали по $10 тыс., а сейчас цена поднялась до $17-18 тыс. В одном из элитных домов в Замоскворечье в декабре-январь квадратный метр предлагали за $7-8 тыс., а сейчас он стоит минимум $12,5 – 14 тыс.

Неприятные сюрпризы, спрятанные за скидкой…

Эксперты считают, что сделка, заключенная с большой суммой торга не всегда говорит об удачливости покупателя. Если квартира продается по цене значительно ниже рыночной, не стоит сразу же бросаться подписывать договор купли-продажи, - говорит Дмитрий Таганов («Инком»). По его словам, с начала кризиса количество юридически проблемных квартир выросло чуть ли не в полтора раза. Это может быть квартира, при приватизации которой не были учтены интересы несовершеннолетних детей, или есть выписанные на службу армию или в места лишения свободы. И тогда торопливому покупателю придется доказывать свои права на эту квартиру в суде, - предупреждает эксперт.

Екатерина Гурьева (IntermarkSavills ) также считает, что большой размер торга может быть также продиктован различного рода недостатками технического характера. Несогласованные и несогласуемые перепланировки, сомнительные документы или невнятная схема сделки. Если речь идет о квартирах дореволюционной постройки, продавец может скрывать, что существует вероятность сноса здания.

Другие причины, не такие страшные

Никому не нужно доказывать, что скидки не дают просто так, иногда продавцы даже вынуждены продавать квартиру дешево, - в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств. Например, нужны деньги на лечение близких родственников, или когда появляется возможность учиться или работать в течение нескольких лет в другой стране или при переезде в другой регион. (Подробнее на эту тему – «Услуга «быстрого выкупа» квартиры: как быть, если деньги нужны очень срочно»).

Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж») считает, что причиной может стать неправильно рассчитанная цена квартиры. Эксперт напоминает: для того, чтобы разобраться в том, адекватна ли цена квартиры существующему сегодня уровню цен, есть смысл обращаться к риэлторам. Прежде, чем выставить объект на рынок, специалисты проводят аналитическую работу: объект сопоставляется с квартирами похожих параметров в этом же районе, после чего определяется цена – наиболее привлекательная для потенциального покупателя.

Сейчас все чаще на рынок попадают квартиры, купленные по ипотеке. Отсутствие денег на погашение кредита заставляет владельцев выставлять их на продажу. А чтобы расчет с банком прошел как можно раньше (за кредит и просрочку начисляются проценты), квартиры продаются с существенным дисконтом. Продавцам приходится уяснить на собственном опыте, что на рынке, где предложение превышает спрос, реализовать объект недвижимости, который находится в залоге у банка по цене вровень с рынком, – непросто, - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»).

Низкая ликвидность квартиры и острая необходимость в денежных средствах – являются первостепенными причинами, по которым собственники жилья готовы и идут на уступки, предлагая скидки, - подтверждает Оксана Дивеева, ( Blackwood).

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Итак, со скидками надо быть осторожным и понимать, что далеко не каждый хозяин готов сбрасывать цену до бесконечности. Он будет идти на торг только в том случае, если ему необходимо продать квартиру. А ведь сплошь и рядом есть продавцы, у которых «не горит». Они либо в торг не вступают в принципе, и ждут щедрого покупателя, которому понадобится именно эта квартира. Либо не продают ничего вообще, а дожидаются, когда же ситуация на рынке будет меняться в их пользу.

И еще: если квартиру изначально адекватно оценили, да к тому же она с потребительской точки зрения вполне хороша, то найдется приличный покупатель, который не будет торговаться до посинения.

Людмила Чичерова