Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Оценка квартиры своими силами (10.12.2010)

На сегодняшний день сегмент купли-продажи квартир в нашей стране является, пожалуй, самым динамичным сектором рынка недвижимости. Стоимость жилья в крупных городах очень высока, поэтому и покупателям, и продавцам стоит проявлять осторожность при проведении переговоров о цене, поскольку любые ошибки в определении этого показателя могут стоить очень дорого. Обычно для определения справедливой стоимости объекта принято приглашать независимого оценщика, но его услуги недешевы, а процедура занимает некоторое время (как правило, около недели). Что же делать, если в силу различных причин у владельца (или покупателя) нет возможности поручить оценку профессионалу?

На самом деле даже человек, не имеющий специального образования в данной области, вполне способен оценить недвижимость достаточно точно. Для самостоятельной оценки лучше всего подходит метод сравнений, или метод сравнительного анализа продаж. Данный способ основывается на положении, что стоимость аналогичных квартир, расположенных в одном районе, как правило, практически одинакова. Рассмотрим правильную последовательность действий при самостоятельном применении этого метода.

На первом этапе необходимо собрать информацию о выставленных в том же районе сходных квартирах (с тем же количеством комнат, расположенных в доме того же типа, примерно на таком же этаже). Это можно сделать, изучив специализированные печатные издания (например, газету «Из рук в руки») или посмотрев объявления в Интернете. По каждому варианту надо выяснить цену и общую площадь. Всего собирают информацию как минимум о пяти аналогичных квартирах, предложенных к продаже на текущую дату.

На следующем этапе отобранные показатели корректируют в сторону уменьшения. Зачем это делать? Дело в том, что цены предложений в отличие от цен реальных сделок всегда содержат в себе некий запас, в пределах которого продавец в процессе торга готов предоставить скидку. Это называется корректировкой на уторговывание. Для определения ее величины нужно провести самый простой анализ рынка недвижимости и установить доминирующую ценовую тенденцию текущего этапа. Как правило, в каждый момент времени господствует одна из трех основных тенденций – рост, стагнация или падение. Чтобы сориентироваться в ситуации, достаточно прочитать один-два профессиональных обзора рынка недвижимости, которые в изобилии представлены в Интернете. Следующий шаг после определения тенденции – определить корректировку стоимости предложения квартир-аналогов. Ее размеры для различных состояний рынка будут неодинаковы. Так, если жилье устойчиво дорожает, корректировка на уторговывание составит 3-5%, если наблюдается стагнация – 10-15%, наконец, при падении следует вводить максимальную корректировку в размере 20-25%.

Теперь, когда основные данные собраны, можно приступить непосредственно к расчету рыночной стоимости квартиры. Для этого сначала делят скорректированную цену предложения каждого аналога на его общую площадь и таким образом определяют 1 кв. м. В итоге получается ряд чисел, которые будут несколько отличаться друг от друга. Если различия оказались очень большими (более 30%), значит, аналог подобран неправильно или цена предложения сильно завышена (занижена). Рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемой квартиры определяется как среднее арифметическое цен предложения 1 кв. м объектов-аналогов. Соответственно рыночная стоимость оцениваемой квартиры будет равна произведению ее общей площади и цены 1 кв. м.

Конечно, метод сравнения изложен здесь в несколько упрощенном варианте, чтобы его применение не вызвало затруднений у самого неподготовленного человека. Однако даже в таком виде этот способ позволяет определить справедливую стоимость объекта. Таким образом, любой продавец или покупатель получит достаточно точное и объективное представление о том, сколько стоит квартира при текущем состоянии рынка недвижимости.

Автор статьи: Леонид Серебренников, компания «Старт-Альянс»