Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Нового жилья не будет. На рынок недвижимости надвигается дефицит (10.12.2010)

Слово «дефицит» у большинства населения России ассоциируется с давно забытыми советскими временами, когда этим термином можно было обозначить практически любой продукт массового потребления. С тех пор прошло много лет, уже успело вырасти поколение россиян, незнакомых с этим явлением. Но история циклична, и сейчас, в условиях кризиса, понятие «дефицит» постепенно начинает возвращаться на страницы прессы и в лексикон граждан. Связано это, прежде всего с тем, что эксперты прогнозируют резкое снижение объемов предложения на рынке новостроек. Urbanus.ru решил разобраться, станет ли жилье действительно дефицитом и когда это произойдет.

Новостройки.NET

С момента перехода финансового кризиса в открытую стадию прошел уже год. За это время мы уже привыкли к тому, что спрос на жилье резко сократился. И на фоне падающей покупательской активности осталось незамеченным то, что падает не только спрос, но и предложение. «Сегодня сложилась такая ситуация, при которой новые проекты практически не появляются на рынке, «бумажные» проекты заморожены, а основной спрос на новые квартиры сосредоточен на объектах высокой степени готовности, которые постепенно уходят с рынка. Все это приведет к сокращению объема предложения на первичном рынке столицы», - констатирует Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». Ему вторят и другие эксперты. «Сегодня покупатели практически не рассматривают предложения квартир в новостройках, находящихся на ранних этапах строительства: слишком велики риски задержки сроков строительства в текущих экономических условиях. Учитывая, что многие объекты заморожены, реально предложение квартир на рынке новостроек крайне ограничено уже сейчас», - считает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт».

Цитировать специалистов можно до бесконечности, вряд ли найдется хотя бы один эксперт на рынке недвижимости, который еще не высказывался по этому вопросу. Но ни одно высказывание спикеров не может дать всей полноты картины. Для того, чтобы понять всю глубину проблемы, нужно обратиться к статистике и истории. Оказывается, предпосылки к дефициту на рынке жилой недвижимости появились еще задолго до начала кризиса. По данным компании «Пересвет-Инвест», на рынке первичного жилья Москвы количество новостроек неизменно снижается еще с 2005 года. Снижению предложения во многом способствовали сокращение вакантных участков под застройку, законодательные ограничения и экономическая ситуация.

Если весной 2005 года объем предложения на рынке новостроек превышал 1000 адресов, то в настоящее время их количество снизилось в три раза. В текущем году последний месяц лета стал лидером по количеству новостроек в продаже – 316 адресов. «Количество квартир в свободной продаже сокращается в течение последних трех месяцев, в течение которых на рынке наблюдалось повышение покупательской активности. Новые объекты практически не выводят на рынок с осени прошлого года, что в первую очередь влияет на объем предложения квартир. То есть предпосылки к вымыванию новостроек с рынка наблюдается уже сейчас и основная причина: приостановка развития новых девелоперских проектов. Квартиры в строящихся домах постепенно продают, а перспективные проекты не развивают», - комментирует Наталья Бланкова, маркетолог компании.

Еще одна опасность, которую несет в себе снижение количества новостроек – это вымывание ликвидных объектов. «Сегодня только в 30% новых домов представлен полный квартирный набор, с разным количеством комнат, а по остальным ведутся единичные продажи нераспроданных остатков. Уже в ближайшие месяцы снижение качественного уровня новостроек в продаже за счет превалирования менее ликвидных квартир – многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками, будет ощутимым», - говорит Инна Игнаткина, заместитель генерального директора ГК «МИАН».

Дешевого жилья много не бывает

Впрочем, рассматривать весь рынок в целом было бы неправильно, каждый отдельный сегмент ведет себя по-разному. Элитное жилье и так представляет собой особую, по определению дефицитную нишу рынка. «Элитная недвижимость, а также исторические объекты, знаменитые «высотки», например, - не массовый продукт, и так как объектов мало, то дефицит всегда присутствует. Но в этом году нехватки предложений мы пока не наблюдаем», - поясняет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». Иная ситуация с жильем средней ценовой категории: «При прочих равных, максимальное сокращение спроса и наиболее медленное его восстановление будет иметь место в сегменте бизнес-класса. Учитывая, что и до кризиса предложение здесь было довольно значительным, дефицит в этом сегменте будет минимальным или не возникнет вовсе», - комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Ну и хуже всего дела обстоят в самой низшей ценовой категории. Тут были проблемы и до начала кризиса, а сейчас они только усугубились. Единственный сегмент, в котором потенциальный спрос существенно превышает текущее первичное предложение – эконом-класс. В предкризисные годы в городской черте на рынок поступало не более 1 млн. кв. м подобного жилья в год, остальное предложение, более 3 млн. кв. м в год, было «вытеснено» в ближайшее Подмосковье. Потенциальный объем спроса на дешевые новостройки в Москве можно оценить в 2,2-2,5 млн. кв. м в год. Прогнозные объемы нового коммерческого строительства такого жилья в Москве на 2010 г. – не более 0,5 млн. кв. м. Вот здесь-то и можно говорить об угрозе дефицита. «По сути, дефицит предложения жилья эконом-класса в Москве наступил уже несколько лет назад. Большинство застройщиков в погоне за максимальными прибылями сторонились данного сегмента. В результате только треть новостроек, поступающих в продажу, реализовывалась в формате «эконома». В условиях кризиса застройщики вновь обратили внимание на данный сегмент. Вполне вероятно, что в уже в 2011-2012 годах предложение квартир эконом-класса расширится до 1,5-2 млн. кв. м в год. Это практически полностью снимет проблему дефицита», - говорит Дмитрий Халин, партнер компании IntermarkSavills.

Обратный отсчет

Эксперты утверждают, что отсчет времени до начала дефицита на рынке уже начался, и остановить его вряд ли удастся. Ориентировочное время начала – конец 2010 года, если макроэкономическая ситуация в стране не изменится в худшую сторону. «Существенный дефицит предложения будет наблюдаться на рынке примерно через год-полтора, когда существующий объем предложения заметно сократится, а новых объектов будет не много. Но все же, в любом случае, новостройки на рынке останутся», - говорит Наталья Бланкова. А вот по поводу сроков окончания дефицита точного ответа, естественно, дать никто не может. Парадокс заключается в том, что чем дольше будет продолжаться кризис, тем меньше времени на рынке жилой недвижимости будет проявляться дефицит. «Его длительность периода дефицита будет зависеть от восстановления платежеспособного спроса, в свою очередь спрос будет зависеть от восстановления реального сектора экономики. Чем дольше это восстановление продлится, тем меньше будет проявляться на рынке дефицит, спрос не будет сильно давить», - объясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти».

Что касается роста цен на квартиры в условиях дефицита, то мнения экспертов в данном вопросе разнятся. Одни апеллируют к основным законам рынка – зависимости цены от спроса и предложения. При нехватке квартир в продаже, предложение будет значительно меньше спроса, вполне логично, что цены при этом должны расти, и чем быстрее будет происходить выход из кризиса, тем резче будет скачек цен. «Более-менее уверенно можно утверждать, что рост цен на выходе из кризиса будет носить довольно резкий характер. Будет ли это краткосрочный всплеск с последующей коррекцией или более плавная, но устойчивая тенденция, говорить сегодня рано», - считает Константин Ковалев.

Однако большинство склоняются к тому, что резкого скачка цен не произойдет: «Здесь все будет зависеть от экономической ситуации, ведь в условиях кризиса не только соотношение спроса и предложения формирует цены, но в большей степени платежеспособность спроса. Если экономика будет восстанавливаться невысокими темпами, то, даже не смотря на недостаток предложения, уровень цен будет расти незначительно, примерно на 10-15% в год. Это наиболее вероятный вариант», - уверена Наталья Бланкова.

Впрочем, есть и те, кто считает что цены вообще не будут расти, даже несмотря на дефицит предложения. «Сейчас некоторые игроки рынка активно продвигают идею о грядущем росте цен, который будет спровоцирован дефицитом нового жилья. Однако, рассуждая о нехватке квадратных метров качественного нового жилья, сторонники этой точки зрения слегка лукавят. Механизм ценообразования не настолько примитивен, чтобы зависеть от единственного фактора – объема предложения. Учитывать нужно еще и спрос. Дефицит жилья может вырасти в разы, только цены останутся на прежнем уровне, если квартиры некому покупать. А ситуация в Москве и в России в целом сложилась такая, что желающих купить квартиру, мягко говоря, немного», - поясняет свою точку зрения руководитель Аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Как на самом деле поведут себя цены, сейчас говорить сложно. Достоверно узнать мы сможем только тогда, когда дефицит все-таки «накроет» рынок жилой недвижимости.

«Кто виноват и что делать?» - этот извечный вопрос ставить в данном случае не совсем правильно. Найти «крайних», чтобы возложить на них вину за то, что новостройки станут дефицитом, невозможно. Можно обвинять и правительство, и девелоперов, и банкиров, даже покупателей, легче от этого никому не станет и вряд ли что-то изменится. Но вот вынести урок из этой ситуации вполне можно. По мнению экспертов, для того, чтобы минимизировать угрозу дефицита жилья в Москве в будущем, необходимо содействие властей. «Существенно облегчить жизнь строительной отрасли могло бы решение правительств Москвы и РФ за счет бюджета обеспечивать участки под застройку необходимой инфраструктурой: прокладывать дороги, подводить газ, воду, электричество. Девелоперы с гораздо большим энтузиазмом вкладывались бы в новые проекты, если бы у них была возможность выходить на полностью подготовленные площадки», - говорит Дмитрий Таганов. Только при подобном подходе можно ожидать возвращения к докризисным объемам жилищного строительства в городе, то есть к уровню около 5 млн. кв. м в год. И тогда ни о каком дефиците речи идти уже не будет.

Иван Кузнецов