Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Ценопад впереди, или Что поднимет рынок с колен (10.12.2010)

Мечты сбываются! Строители обещают значительное снижение цен на квадратные метры во всех регионах страны и в первую очередь в Москве. Станут ли в этом случае квартиры доступнее россиянам – вряд ли. Но на существенное изменение порядка цифр рассчитывать можно.

«Падение цен на жилье в России будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса с начала экономического кризиса, — заявил журналистам Евгений Ермолаев, президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей (РСС). – И только в Москве к концу года они упадут до 60-70 тыс. руб. за кв. м. Это так называемый уровень инвестиционной себестоимости жилья для застройщика. В домах по индивидуальным проектам в престижных районах расклад цен будет несколько иным. И в этом случае порог оценивается в 120-150 тыс. руб. В подмосковных же городах стоимость квадратного метра достигнет 30-35 тыс. руб.».

На сегодняшний момент цены на московскую недвижимость в среднем в 4-5 раз больше ее инвестиционной себестоимости, в регионах — в 2 раза. Иными словами, все возможности для падения есть.

Есть вероятность, что осенний ценопад могут спровоцировать и банки, которые начнут реализовывать квартиры должников по ипотечным займам. Ипотека в России не так развита, как в США, однако как там, так и у нас, есть люди, которые не в состоянии выплачивать по кредитам. Но если в Штатах таких миллионы, то в России около 15 тыс. семей.

«Этот показатель намного ниже ранее прогнозируемого властями, – сообщил замминистра Минрегионразвития Сергей Круглик. – Мы опасались, что к концу года у нас будет 100 тысяч семей, которые не смогут расплатиться за взятую ипотеку. Был создан специальный фонд по рефинансированию этих долгов на 2-3 года. Реально обратившихся оказалось в 6 раз меньше».

Так что, если предполагаемая акция банков и начнется, то масштабной не будет. По крайней мере сейчас банки выставляют коммерческую недвижимость, доставшуюся им от клиентов за долги. Так, Дальневосточный банк Сбербанка России выставил на торги 60 объектов нежилой недвижимости на общую сумму около 1,6 млн руб. – это торговые и административные помещения общей площадью свыше 40 тыс. кв. м, расположенные на территории субъектов Дальневосточного федерального округа. Самый дорогой объект – здание площадью свыше 3 тыс. кв. м в центре Благовещенска – предлагается к продаже за 120 млн руб. Торговые помещения площадью свыше 10 тыс. кв. м в здании Выставочного центра в столице Приморья оценены Сбербанком в 105 млн руб. Так категорично жилым фондом, доставшимся от частных собственников, банки распоряжаться пока не собираются.

Пока же рынок находится в ожидании развития ситуации. Сегодня это вылилось в серьезное сокращение сделок купли-продажи, практически в 10 раз по сравнению с докризисным периодом. «Разница между ценой предложения и данными оценок фактически совершенных сделок свидетельствует о том, что рынок жилья все еще не стабилизировался после изменения конъюнктуры спроса, – добавляет Евгений Ермолаев. – А к началу сентября число предложений готовых квартир практически во всех регионах в среднем будет в 2 раза превышать потребности рынка, точнее тех, кто согласен покупать квартиры по предлагаемым ценам».

Пока одни держат цены, а другие ждут «суперского» обвала, легкая корректировка стоимости квартир идет своим чередом. В августе снижение в некоторых городах составило 1,2% – в рублевом эквиваленте. Это в 2 раза меньше, чем месяцем ранее. Только в этом случае речь идет о вторичном жилье таких городов, как Пермь, Ростов-на-Дону, Челябинск. В этом же сегменте и за тот же период, но в Новосибирске и Волгограде, напротив, было небольшое повышение.

В Барнауле приостановилось падение цен на «вторичку» – спрос на квартиры начал постепенно расти. Правда, рынок нуждается в малобюджетном жилье, так называемых малосемейных, малогабаритных квартирах, а это, как сказали бы в недалеком прошлом, «дефицит». Зато достаточно 2-, 3-, 4-комнатных квартир, ценопад на которые также остановился. Зато, как это ни парадоксально, дорожают гаражи. Удивительно, но есть случаи, когда гаражи уходят по цене квартиры. По прогнозам экспертов, рост «домов для машин» будет продолжаться. На сегодняшний момент малогабаритку в Барнауле можно приобрести за 350-380 тыс. руб., столько же в среднем стоит гараж в кооперативе, а элитный – и того дороже! Но это все же несколько меньше, чем «однушка», средняя цена которой чуть более 750 тыс. руб.

Подобная ситуация в Москве и Санкт-Петербурге скорее всего не произойдет: слишком высоки цены в этих городах на жилую недвижимость. Гараж по цене квартиры нереален и в Сочи, входящем в тройку российских городов с самой дорогой недвижимостью. Кроме того, в городе-курорте, столице зимних Олимпийских игр 2014 года, практически не строится жилье экономкласса, поэтому в августе средняя цена квадратного метра на берегу Черного моря варьировалась в районе 97 400 руб. За Сочи с заметным отставанием идет Владивосток – 57 100 руб./кв. м, потом Калуга – 53 300 руб./кв. м, замыкает эту цепочку Екатеринбург – 52 900 руб./кв. м. В остальных крупных городах (Казань, Уфа, Пермь, Челябинск, Красноярск) стоимость жилья ниже 40 тыс. руб. за «квадрат».

На каждого потенциального покупателя в Красноярске приходится примерно 20 квартир – такую цифру озвучивают риелторы. А когда предложение столь сильно опережает спрос, цены, естественно, падают – закон рынка. За полтора года стоимость квартир в Красноярске снизилась почти на 40%, а на некоторые объекты незавершенного строительства – практически вдвое.

Если ситуация не изменится, то падение продолжится, и цена метра в Красноярске будет такой же, как в Омске, Смоленске, Ульяновске и Брянске: здесь средняя цена в августе была чуть выше 30 тыс. руб., а в Курске даже опустилась до 27 500 руб.

Земельные наделы в Брянской области (Московскую область не рассматриваем) считаются одними из самых дорогих в Центральном федеральном округе России в категории «земли поселений»: площадью до 1 га они идут по 77 400 руб. за сотку. Впереди лишь Воронежская область – 82 700 руб. за сотку. Далее по нисходящей: Владимирская область – 45 700 руб. за сотку, Тульская – 47 300 руб., Ярославская – 43 000 руб. Самая дешевая «земля поселений» в Орловской области – 22 300 руб. за сотку.

Земли в категории сельхозназначения дешевле, да и области выстроились в несколько ином порядке. Пальма первенства принадлежит Тульской области, где сотка идет за 41 600 руб. Далее – Брянская, Липецкая и Воронежская области. Самые низкие цены во Владимирской области – 23 500 руб. за сотку и Ярославской – 21 200 руб.

«Правило „чем южнее участок, тем он дороже" для российского регионального рынка работает пока не всегда, – подчеркивает Юрий Сорокин, директор по развитию ГК «Партнеры Земли». – Это связано с тем, что региональные рынки земли еще находятся на начальной стадии формирования. Сделок проходит не так много, чтобы можно было достаточно точно оценить стоимость земли. Однако можно ожидать, что в будущем ценообразование станет более понятным. Уже сейчас наблюдается больший спрос на землю в черноземных регионах ЦФО. Соответственно, в будущем эти земли, скорее всего, окажутся дороже».

Независимо от того что рынок земли в регионах еще не сформирован, ценопад и здесь вполне реален. Вопрос лишь в одном: на сколько процентов?

Кризис рынка недвижимости характеризуется не только падением цен, но и отсутствием новых проектов, что становится следствием невозможности получения кредитов. Однако не всех последнее утверждение пугает. Ульяновские власти и застройщики в сентябре представляют новый инвестиционный проект комплексной застройки «Симбирское кольцо». В него входит региональный парк «Симбирский», включающий физкультурно-оздоровительный комплекс, крытый центр для занятий активными и экстремальными видами спорта, многопрофильный спортивный комплекс «Автодром», а также жилой микрорайон «Запад-1», общая площадь которого составит 1,15 млн кв. м.

В Адыгее заявили о строительстве коттеджного поселка на берегу Краснодарского водохранилища. На 120 га в особо охраняемой зоне возведут 70 домов со всеми инженерными сетями и необходимой инфраструктурой, с яхт-клубом, полем для гольфа, вертолетной площадкой. На возведение Джэнет, а именно так будет называться поселок, Адыгея намерена привлечь около 4,9 млрд руб. Осталось только найти инвестора.

Еще один коттеджный поселок – Солнечный, под Ангарском и только для молодых семей – будет возведен в следующем году. На этот раз речь не идет об инвесторах извне. Его строительство (70 коттеджей, при каждом участок в 6 соток) взяло на себя правительство города. В рамках федеральной программы участок в 6 соток правительство Ангарска отдаст новым собственникам совершенно бесплатно. Более того, администрация за свой счет проводит все коммуникации. В итоге квадратный метр нового недвижимого имущества обойдется молодым семьям не дороже 20 тыс. руб. Есть уже и договоренность с банком для оформления ипотечных кредитов. Несмотря на то что поселок не маленький, возведен он будет достаточно быстро. Все дома строят по канадской технологии из «сэндвич-панелей». Срок возведения каждого дома – порядка 3 недель. Несколько коттеджей уже сданы в эксплуатацию. В каждом доме есть детская комната, спальня, кухня, гостиная и совмещенный санузел. Вполне стандартная планировка, но при желании ее можно улучшить, дополнительно заплатив.

То, что рынок недвижимости России не стоит на месте и продолжает развиваться, – это хороший показатель. Проекты заявляют, но их немного. В любом случае международный экономический кризис, который не прошел мимо рынка России, расставил многое по своим местам. С него уходят случайные люди, во главе угла ставившие только деньги, и «сдувается» ценовой «пузырь». «И чем быстрее упадут цены на жилье в России, тем лучше будет для всех строителей, – подводит итог Евгений Ермолаев. – Это будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса».

Светлана Андреева