Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Юридические рифы и подводные камни Договора дарения недвижимости (10.12.2010)

История договора дарения не многим короче истории человеческого общества. С развитием общественных отношений трансформировалась также форма, предмет и содержание дарения. Не обошлось без новаций в этом вопросе и в российском гражданском праве.

О том, какова природа современного договора дарения и какими правилами должны руководствовать его стороны, мы попросили рассказать для посетителей сайта Моsgrad.ru юриста московского Агентства недвижимости Фирма "НОРА" - Перепелкина Александра Вячеславовича. При этом в первую очередь нас интересовал, конечно, договор дарения недвижимого имущества.

В отличие от законодательства советского периода, рассказал нам Александр Вячеславович, российское законодательство значительно расширило сферу применения договора дарения. Это произошло, прежде всего, за счет того, что предметом договора дарения теперь могут являться не только вещи, но и имущественные права, а также освобождение от имущественных обязанностей.

Кроме того, теперь договором дарения признается и обещание дарения. Однако на практике этот вид дарения широкого распространения так пока и не получил.

Самым распространенным в гражданском обороте остается знакомый всем реальный договор дарения вещи, в т.ч. недвижимого имущества. Его содержание, как и других договоров дарения, сформулировано в п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержание реального договора дарения недвижимого имущества, исходя из указанной нормы, можно сформулировать следующим образом. По договору дарения недвижимого имущества одна сторона, которая называется Даритель, безвозмездно передает конкретное недвижимое имущество в собственность другой стороне, которая именуется Одаряемый. При этом Одаряемый должен принять недвижимое имущество в дар. Отказаться от принятия дара, он имеет право только до его передачи.

Если охарактеризовать договор дарения с точки зрения его юридической природы, то, прежде всего, следует указать на такой его отличительный признак от других договоров, как безвозмездность, добавил он.

Договор дарения - это безвозмездная сделка, так как даритель передает дар, а одаряемый принимает его, без какого-либо встречного удовлетворения. В случае если правило о безвозмездности нарушается, договор не признается дарением, а к отношениям сторон применяются правила о притворных сделках.

Кроме того, закон требует, чтобы в договоре дарения в обязательном порядке был указан конкретный предмет дарения.

Применительно к договору дарения недвижимого имущества, это означает, что в обязательном порядке в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Одаряемому, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, индивидуализирующие этот объект недвижимости, пояснил Александр Вячеславович.

Договор дарения недвижимого имущества, не позволяющий точно установить объект недвижимого имущества, как индивидуально-определенную вещь, является ничтожным.

Форма, в которой может заключаться договор дарения, пояснил Александр Вячеславович, зависит от предмета дарения. Для договора дарения недвижимого имущества закон устанавливает, под страхом ничтожности, простую письменную форму. Кроме того, договор дарения недвижимого имущества подлежит, как сделка, обязательной государственной регистрации, а значит, считается заключенным только с момента такой регистрации.

Договор дарения, как и любую другую сделку, стороны могут заключить самостоятельно, а также через своих представителей, уполномочив их на эти действия соответствующей доверенностью. При этом в соответствии с п. 5 ст. 576 ГК РФ в такой доверенности в обязательном порядке под страхом недействительности должен быть в обязательном порядке назван одаряемый и предмет дарения.

«А есть ли какие-то ограничения, связанные с договором дарения ?», - спросили мы у Александра Вячеславовича.

Закон запрещает, ответил он, дарение недвижимого имущества от имени малолетних детей, а также недееспособных граждан. Такие лица могут участвовать через своих законных представителей или опекунов в договоре дарения недвижимости только в качестве Одаряемых.

Дарить недвижимое имущество запрещено работникам лечебных и воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, а также государственным и муниципальным служащим, их родственникам, в связи с исполнением ими служебных обязанностей, добавил он.

«А можно ли как-то «отыграть» дарение назад ?», - поинтересовались мы.

Если после заключения реального договора недвижимого имущества Даритель решит отменить дарение и вернуть себе дар, то сделать это может исключительно в случаях, перечисленных в ст. 578 ГК РФ, пояснил Александр Вячеславович.

К таким случаям закон относит совершение покушения одаряемым на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, а также умышленное причинение одаряемым дарителю телесных повреждений.

Отменить дарение Даритель можно только в судебном порядке. В случае умышленного лишения жизни Дарителя Одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель также вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Правда доказать указанное обстоятельство в отношении недвижимого имущества весьма на практике весьма сложно, если речь не идет о какой-нибудь фамильной усадьбе и тому подобном, пояснил Александр Вячеславович.

Во всех других случаях отменить дарения по инициативе дарителя нельзя, кроме еще одного. Так закон содержит правило о том, что договор дарения, предусматривающий передачу дара Одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Однако на случай, если Даритель переживет Одаряемого, в договоре дарения можно установить правило, согласно которому дарителя в этом случае имеет право отменить дарение.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве). Это правило работает в отношении всех сделок по дарению имущества, совершенных в течение шести месяцев, предшествующих объявлению такого лица банкротом, добавил он.

Закон содержит также институт отказа от исполнения договора дарения, однако относится он, как пояснил Александр Вячеславович, только договорам обещания дарения. А ввиду его нераспространенности на практике, особого внимания эти нормы пока не заслуживает.

«Но если мы говорим не просто «дарение», а «договор дарения», значит у Одаряемого по этому договору должны быть какие-то обязательства ?», - поинтересовались мы.

Нет, договор дарения - это безвозмездная сделка, так как даритель передает дар, а одаряемый принимает его, без какого-либо встречного удовлетворения. Поэтому никаких обязанностей по договору дарения, в т.ч. недвижимого имущества, у Одаряемого нет, пояснил Александр Вячелавович.

Принятие дара, не может рассматриваться, как обязанность Одаряемого, так как Одаряемый имеет право до принятия дара отказаться от него, а Даритель не вправе при этом требовать от Одаряемого в исполнение договора принять дар.

Вместе с правом собственности на недвижимое имущество к Одаряемому также переходит бремя его содержания, у него возникают обязанности по оплате налога на имущество, а также другие публичные обязательства, вытекающие и права собственности на недвижимое имущество. Однако основанием возникновения таких обязанностей является не договор дарения недвижимого имущества, а приобретение одаряемым права собственности на него, добавил он.

Кроме того, действующее законодательство рассматривает получение недвижимого имущества по договору дарения, как доход одаряемого, с которого последний обязан заплатить налог на доходы физических лиц.

Этот налог не платиться только в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи иили близкими родственниками, перечисленными ст. 217 НК РФ. Это сделки по дарению недвижимости, совершаемые между супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполноводными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

«Иногда договор дарения заключают вместо договора купли-продажи, когда и зачем это делают, а главное каковы последствия такого приобретения недвижимости ?», - был наш последний вопрос, который мы задали Александру Вячеславовичу.

Действительно на практике иногда встречаются случаи, когда договором дарения недвижимого имущества прикрывается договор его купли-продажи. Как правило, это происходит при продаже комнат в коммунальной квартире или долей в праве собственности на недвижимое имущество, пояснил он.

Дело в том, что участники общей долевой собственности на недвижимое имущество имеют в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку долей, продаваемых другими сособственниками. Аналогичное право есть и у всех собственников комнат в коммунальной квартире, при продаже одной из комнат.

Однако очень часто, выторговывая себе более выгодные условия, сособственники других долей или собственники других комнат в коммунальной квартире, желающие купить продаваемую долю или комнату по более низкой цене, злоупотребляют указанным правом, препятствуя различными способами продаже доли или комнат третьим лицам по цене, которую сами не способны заплатить, добавил он.

В этой ситуации продавцам таких долей и комнат в коммунальной квартире иногда приходится обходить технически указанное правило, прикрывая куплю-продажу договором дарения.

Между тем, такая сделка в соответствии со п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительной, как притворная, обратил внимание Александр Вячеславович. Однако в отличие от других недействительных сделок, стороны такой сделки не возвращаются в первоначальное положение, а к их отношениям судом применяются правила той сделки, которую стороны в реальности имели ввиду и прикрывали договором дарения.

Так, если будет доказано, отметил Александр Вячеславович, что фактическая продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество прикрывалась договором дарения, применяя указанное правило, суд по требованию других участников долевой собственности может перевести на них права покупателя по прикрываемому договору купли-продажи.

Однако доказать, что договор дарения доли или комнаты является притворным, очень сложно. Для этого необходимо представить суду письменные доказательства факта передачи денежных средств за долю или комнату. Только вырезок из газет объявлений о продаже и т.п. недостаточно, добавил он.