Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Квартира почти даром (21.09.2009)

Представьте ситуацию: в наследство от дальнего родственника, о существовании которого вы даже не подозревали, вам досталась квартира в неплохом районе Москвы, а в придачу еще и домик в Подмосковье. Только есть одна загвоздка – квартира куплена по ипотеке, которую нужно выплачивать еще как минимум 7 лет. А у вас недавно родился второй ребенок, дополнительная жилплощадь была бы совсем не лишней, но как назло денег в семейном бюджете на погашение кредита нет, и в ближайшем будущем не предвидится. Что делать в такой ситуации? Ответ читайте в заключительном материале цикла «Наследство».

Наследство с обременениями


Согласно статьям 1175 и 323 Гражданского кодекса РФ, вместе с имуществом наследуются и все обязанности наследодателя. То есть долги, которые были у покойного на момент смерти, ложатся обременением на наследников. Исключение делается только для тех обязательств, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя, в частности это касается алиментов, прав на возмещение вреда, причиненного покойным жизни или здоровью третьих лиц. «Существует общая норма, согласно которой наследник наследует не только активы, но и пассивы, то есть долги, но в пределах стоимости имущества наследодателя. Никто не может обязать наследника платить по долгам больше, чем он получил в наследство», - поясняет Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В случае с квартирой, купленной по ипотеке, она переходит в наследство по принципу сохранения залога. Если говорить в общих чертах, то наследник обязан либо переоформить на себя договор ипотеки и продолжать платить за квартиру, либо сразу расплатиться с банком, продав квартиру или погасив кредит из собственных средств.

Однако на практике существует масса нюансов. Все прекрасно знают, что вместе с заключением кредитного договора на покупку квартиры, оформляется также и страховка. Как правило, при выдаче ипотечного кредита применяются три вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку, жизни и здоровья заемщика и страхование титула, то есть потери права собственности на приобретаемое имущество (подробнее о страховании жилья читайте здесь). «Банки, выдающие кредит, стремятся обезопасить себя от возможных рисков, поэтому комплексное страхование является обязательным условием по большинству ипотечных программ. Это отражает интересы не только банка, но и заемщика», - комментирует Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Стоит отметить, что согласно Федеральному закону «Об ипотеке», страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным, но при этом большинство ипотечных программ предусматривают такое страхование как обязательное. Это разногласие уже являлось причиной прений в суде. В феврале 2008 года Высший арбитражный суд удовлетворил иск Роспотребнадзора о признании незаконным требования банков об обязательном страховании жизни при заключении ипотечного договора.

Впрочем, практика показывает, что страховать жизнь и трудоспособность все-таки необходимо. Более того, при покупке квартиры по ипотеке, надо особое внимание обратить на договор страхования, ведь ипотечный кредит берется не на один год, а за это время может многое измениться. Вникать необходимо во все детали, чтобы в случае утраты трудоспособности по болезни или смерти, обезопасить свою семью от задолженности перед банком, чтобы семья, оставшаяся без кормильца, смогла остаться жить в купленной по ипотеке квартире, а за кредит расплатилась страховая компания. «У каждой страховой компании собственный перечень условий и событий, смерть заемщика в результате которых, не признается страховым случаем по страхованию риска утраты жизни. В соответствии с договором страхования в той или иной компании могут не признаваться страховыми случаями смерть по причине убийства, некоторых хронических болезней, вследствие спортивных нагрузок или авиакатастрофы», - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт». Стоит помнить о том, что страховщики расстаются со своими деньгами неохотно и устанавливают различные ограничения. Например, необходимо следить, чтобы не было задолженности перед страховой компанией при выплате страховых премий: любая задержка или долг могут дорого обойтись.

Существует и ряд других нюансов при наследовании квартиры, купленной по ипотеке. К примеру, у покойного заемщика был созаемщик – супруг или супруга, их жизни были застрахованы в долях. «При наступлении страхового случая в отношении заемщика страховая компания выплачивает часть страховой суммы, которая идет на погашение части кредита, а оставшуюся часть кредита выплачивает созаемщик», - поясняет Ирина Шугурова. Кроме того, необходимо иметь в виду, что до принятия наследства проходит определенное время, вследствие этого наследники должны продолжать оплачивать кредит до окончательного решения вопроса со страховыми выплатами и переоформления этого имущества на них, в противном случае быть может возникновение штрафных санкций.

Не хочешь платить по долгам? Откажись!

Как уже было сказано выше, далеко не все причины смерти могут быть признаны страховыми. А это значит, что выплачивать оставшиеся суммы по ипотечному кредиту придется наследникам. А что делать, если ситуация складывается так, как было описано в нашей предыстории? Что если денег на оплату ипотечного кредита нет? На первый взгляд, самый простой способ – это продажа квартиры с целью погашения кредита. Но на самом деле это далеко не так легко, как кажется. Urbanus.ru уже писал о том, с какими сложностями можно столкнуться при продаже ипотечной квартиры. Есть гораздо более простой способ – отказаться от наследства. «В соответствии со статьей 1158 ГК РФ наследники имеют право отказаться от наследства в пользу других лиц, из числа наследников, не лишенных наследства. В этом случае, гражданин, который отказывается от наследства, должен предоставить соответствующее заявление нотариусу по месту открытия наследства», - цитирует закон Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента группы компаний МИАН. Впрочем, оформление письменного отказа не является принудительным – достаточно не вступать в права наследства в течение 6 месяцев с момента его открытия.

Так же не обязательно отказываться от наследства в чью-то пользу. «В случае отказа от наследства без указания лиц, в пользу которых производится отказ, доля отказавшегося наследника переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям. Однако в случае, когда наследодатель завещал все имущество назначенным им наследникам, доля отказавшегося наследника переходит к остальным наследникам по завещанию пропорционально их наследственным долям, если только завещанием не предусмотрено иное распределение этой части наследства», - поясняет Ирина Шугурина. Если же других наследников, кроме того, который отказывается, нет, то имущество покойного будет считаться выморочным, то есть перейдет в пользование государства.

При отказе от наследства существует ряд ограничений. Во-первых, отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно. Во-вторых, отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Кроме того, не допускается отказ от наследства с оговорками или под условием. Это значит, что если вам завещали квартиру, купленную по ипотеке, и загородный дом, вы не можете отказаться только от обремененной квартиры, оставив себе дом. «Однако если наследник призывается к наследованию одновременно по нескольким основаниям, например, и по завещанию, и по закону, он вправе отказаться от наследства, причитающегося ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям», - говорит Ирина Шугурина.

Ну и напоследок, еще один важный момент. Даже если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, по заявлению этого наследника суд может признать его отказавшимся от наследства. Это возможно также и по истечении шестимесячного срока, если суд найдет причины пропуска срока уважительными.

Вопросы, связанные с наследством, являются одними из самых сложных в юридической практике. В наших статьях мы постарались ответить на самые насущные из них. Но в каждом конкретном случае могут возникать дополнительные обстоятельства, требующие отдельного разбора. Если вы считаете, что ваш случай именно такой, вы можете задать вопрос юристу на нашем сайте. Квалифицированные специалисты не оставят его без ответа.

Иван Кузнецов