Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Собственник без страха и упрека: как не бояться потерь (10.12.2010)

 

Не зря покупку квартиры часто сравнивают с покупкой кота в мешке. Хорошо если у вас есть талантливый и добросовестный риелтор, способный проверить всю подноготную объекта. Однако нередко уже после сделки «всплывают» факты, способные лишить вас приобретенного жилья (подобно тому как у нового незадачливого владельца отнимают автомобиль, если он оказался угнанным). Защититься от таких случаев и вернуть деньги помогает титульное страхование.

Шанс подстелить соломку

Данный вид страхования, а именно страхование не самого объекта, а титула, то есть риска утраты права собственности на объект, появился в России в конце 90-х годов. Несмотря на то что прошло уже больше десяти лет, нельзя сказать, что страхование титула сегодня весьма популярно. «Ситуация такова, что рынок крайне плохо информирован о возможности защиты интересов собственников недвижимости с помощью полиса титульного страхования», – констатирует заместитель директора Центра страхования финансовых рисков «РОСНО» Виталий Ус.

И хотя по рынку бродит немало «страшилок» о том, как совершаются нечестные сделки, как в купленную квартиру внезапно является «неучтенный» наследник или начинает предъявлять претензии бывший несовершеннолетний, чьи права были когда-то нарушены при продаже квартиры, – несмотря на массу таких историй, способных охладить даже самый пылкий ум, люди продолжают покупать квартиры наобум. «Одна из причин такого отношения к страхованию титула – низкий уровень юридической грамотности населения и информированности о возможностях, но главная, наверное, "русский менталитет" – готовность рискнуть всем "на авось" ради экономии», – говорит заместитель генерального директора компании «МИАН» Инна Игнаткина.

В такой ситуации практически единственным рычагом, способным буквально заставить собственника застраховать титул, является банк – разумеется, в том случае, если речь идет об ипотечной квартире. «Сегодня большинство банков при ипотечном кредитовании выдвигают титульное страхование в качестве обязательного требования. Хотя по закону заемщик обязан застраховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, банки в целях снижения риска требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал не только свою жизнь и трудоспособность, но и риск утраты права собственности на жилье», – отмечает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам.

Но радоваться рано: эксперт подчеркивает, что сейчас рассматривается проект изменений в нормативные документы, который отменит титульное страхование при ипотечном кредитовании как обязательное условие. Таким образом, страхование риска утраты права собственности останется полностью на совести покупателя жилья. И, надо заметить, это вполне справедливо: это как раз тот случай, когда можно заранее «подстелить соломку» в местах возможного падения – так почему бы этого не сделать?

Что почем?

Средний тариф титульного страхования в рамках ипотечного страхования составляет 0,18-0,3%. Если гражданин приобретает недвижимость на собственные средства и принимает решение о необходимости страхования риска утраты права собственности на объект недвижимости, тариф существенно выше – 1-2% от стоимости объекта недвижимости. «Это связано с существующими на рынке недвижимости рисками, сегодня эти риски чрезвычайно высоки», – поясняет начальник управления страхования имущества физических лиц страховой компании «МАКС» Марина Сказочкина.

Минимальный срок страхования – полгода, однако его можно продлить или застраховаться сразу на три года: это срок, в течение которого претенденты на квартиру могут подать заявление в суд. Если страховой полис истек, но в это время продолжается судебный процесс и судебное решение будет вынесено уже после того, как срок действия договора со страховой компанией закончился, то страховщики все равно выплатят страховку, подчеркивает Ирина Шугурова. Соответственно, в случае титульного страхования в рамках получения ипотечного кредита срок действия договора страхования равен сроку действия кредитного договора. Договор страхования прекращается после окончательного погашения заемщиком ссудной задолженности.

Нет объекта – нет и титула

Наверняка многих интересует вопрос, как страховать возможный случай утраты права собственности на квартиру в новостройке. Естественно, если она уже сдана и перешла в собственность покупателя, то страховать титул нужно точно так же, как и объекты на вторичном рынке. С несданным и строящимся жильем сложнее. Как объяснил Виталий Ус, титульное страхование в данном случае неприменимо: право собственности на недвижимое имущество еще не возникло, уместно говорить лишь о праве требования у застройщика предоставить возведенный объект недвижимости (долю в нем); риски, возникающие при этом, являются финансовыми рисками и требуют отдельного полиса. Соответственно, дополняет Марина Сказочкина, в случаях, когда застройщик не передает ключи от квартиры покупателю или долго не сдает дом в эксплуатацию, речь идет о невыполнении обязательств по договору между покупателем и застройщиком.

Кроме того, нельзя застраховать право собственности на недвижимость, не имеющую собственника, собственник которой неизвестен, от которой собственник отказался; самовольные постройки (жилые дома или хозяйственные постройки); жилые помещения в здании, выведенном из жилого фонда.

Рискуйте умеренно

Есть случаи, когда титульное страхование не требуется по определению. Это, по словам Виталия Уса, ситуация, когда сделка заключается между прямыми родственниками, причем лицо, отчуждающее данный объект, является единоличным первичным собственником, у него отсутствуют потенциальные наследники и получено письменное согласие супруга на совершение сделки. Но такая ситуация, по признанию самого эксперта, является чуть ли не единственной.

Также страховка может «не сработать». Это случается, если клиент совершил сделку по приобретению недвижимости с умышленным нарушением закона или если он заведомо знал, что данный объект недвижимости не может быть отчужден в его собственность.

Правда, скорее всего, такой «ход» не пройдет. Ведь страхования компания заранее проводит полный андеррайтинг рисков. Покупатель объекта должен отдавать себе отчет в том, что даже при первичной продаже и наличии полного пакета документов остается риск признания сделки недействительной и, соответственно, наступления страхового события. «Если же грубые нарушения при осуществлении сделки лежат на поверхности (например, не соблюдены права несовершеннолетних детей), страховая компания откажет в заключении договора», – говорит руководитель управления страхования ипотечных рисков ОАО «Московская страховая компания» и СЗАО «МСК-Стандарт» Вера Выжул.

Ведь страхование заключается в оценке степени риска, а не в перекладывании 100% риска на страховщика.

Алевтина Максимова
Источник: Собственник