Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Как обезопасить сделку купли-продажи на 100 % (10.12.2010)

 

Казалось бы, специалист-агент по недвижимости, вооруженный профессиональными знаниями и технологиями, по определению не может попасть в нелепую ситуацию и стать жертвой мошенников. Но оказывается, профессиональные «кидалы» тоже не дремлют и приспосабливаются к меняющимся условиям рынка. Их жертвой может стать уже не только доверчивый клиент, но и специалист, ведущий клиента. В чем убедились наши читатели, познакомившись с историей про то, как опытная мошенница обманула риэлтора («Полезная площадь», № 30 от 5 августа 2009г.).

Но ведь есть технологии, обеспечивающие безопасность сделки! И за тем, чтобы познакомиться с ними, не нужно ехать за тридевять земель. Сегодня мы расскажем об одной из них, продуманной до мелочей и известной в России технологии агентства недвижимости «Выбор». Мы рассчитываем продолжить разговор и приглашаем риэлторов других агентств поделиться своими знаниями и опытом на тему, как обезопасить сделку в недвижимости.

Наша газета не раз писала о разработанной специалистами «Выбора» пошаговой технологии, известной под названием «Ваша защита». Но, коль скоро случаи мошенничества и обмана повторяются, видимо, не лишне будет напомнить основные положения этой технологии. Напомнить и по возможности подстраховать тех, кому в ближайшее время предстоит совершить сделку купли-продажи.

Вначале известная как программа «4 + 4» (восемь тщательно прописанных этапов сделки), фирменный продукт «Выбора» сегодня носит комплексное название – программа «Ваша защита». По сути, это - добровольный выбор в пользу безопасности, защищенности всех трех сторон, участвующих в операциях с недвижимостью: продавца, покупателя и специалиста, ведущего сделку, - риэлтора. Усовершенствованная соответственно меняющемуся законодательству, программа «Ваша защита» по-прежнему включает в себя восемь этапов проведения сделки: четыре – на стадии подготовки к сделке и четыре – на завершающей стадии. Пятнадцать лет существования агентства – и пятнадцать лет применения этой технологии – подтвердили жизнеспособность программы и сберегли нервы и деньги десяткам тысяч клиентов. Программа применяется как в случаях купли-продажи жилья, так и при сделках с коммерческой недвижимостью.

- По данной технологии успешно продаются квартиры уже не только в Нижнем Новгороде, но и в Москве, Санкт-Петербурге, других городах России, - говорит Марина Кубышкина, руководитель отдела продаж АН «Выбор». - Наша программа награждена Золотым дипломом «100 лучших товаров и услуг России 2003 года», а в Нижнем по стандартам «Вашей защиты» более 40 000 семей смогли улучшить свои жилищные условия, осуществив безупречную с точки зрения закона и, что немаловажно, с точки зрения затраченных нервов, сделку купли-продажи.

- Давайте рассмотрим классическую сделку. С чего все должно начинаться? Какие шаги должны следовать один за другим, и в какой последовательности? Очень часто посредники объясняют клиенту, что вот - подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи, это и есть сделка. Все, все свободны от каких бы то ни было взаимных обязательств.

- Вот именно! Ситуация, к сожалению, распространенная: документы подписаны, деньги уплачены, посредник получил свои комиссионные, а квартира, может быть, еще и не освобождена, и не известно, когда освободится. Или покупатель при заселении обнаруживает, что съехавший продавец выдрал все электророзетки и выключатели и снял в комнатах линолеум. И ничего уже не сделаешь, никому претензий не предъявишь. Именно поэтому мы не устаем повторять своим клиентам: не отдавайте (покупатели) и не принимайте (продавцы) деньги сразу после подписания договора - это опасно для всех участников сделки!

Согласно нашей технологии (а она отражает требования Гражданского Кодекса РФ) сделка начинается с установления прав продавца в органах юридического надзора. В нашей схеме это - лишь пятый этап: регистрация договора в ФРС. Сделка, начинаясь с этой регистрации, включает в себя снятие проживающих с регистрационного учета (VI этап), физическое освобождение квартиры (VII этап). Но до этого все участники процесса должны пройти не менее важные четыре этапа подготовки сделки.

- Давайте вот их и рассмотрим что называется «под микроскопом».

- Первый этап - это заявка на куплю/продажу (показы, реклама в СМИ, сбор необходимых документов, приватизация и т.д.). Затем идет этап согласования условий сделки – цена, валюта, сроки выплаты. Подготовка полного пакета документов в соответствии с требованиями ФРС и всей суммы денег, участвующих в сделке, - третий этап подготовки. Хочу отметить, что программа «Ваша защита» предусматривает хранение денег в процессе сделки в надежном месте - в банковской ячейке. Мы настаиваем на том, чтобы вся сумма была пересчитана, а купюры проверены.

После того, как покупатель получил Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и стал владельцем недвижимости, продавец получает оговоренную заранее в предварительном договоре и в договоре купли-продажи сумму из банковской ячейки в присутствии нашего представителя, который выступает в этом случае третьей - независимой - стороной. Покупатель получил право владеть, а продавец - первую часть денег согласно договору.

Очень важно, что после прохождения каждого этапа у продавца и покупателя есть возможность осознать результат – понять, за что именно они платят или получают деньги: при прохождении очередного этапа у участников сделки изменяется право собственности. Продавец «переуступает» свое право, а покупатель сначала приобретает право владеть жильем, потом, на следующем этапе (после снятия проживавших в квартире с регистрационного учета, выписки) это право приобретает дополнительный смысл - переходит в разряд распоряжатьсянедвижимостью. То есть теперь он может продать квартиру, подарить, сдать в найм. Это его реальное право. Продавец получает за это следующую часть денег. Наконец после физического освобождения жилплощади новый собственник получает право пользоваться своим приобретением в полной мере: он может въехать в квартиру, не опасаясь, что обнаружит там вещи бывшего владельца, его недвижимость защищена новыми замками, у него на руках - не только зарегистрированный договор, но и свидетельство о государственной регистрации права собственности. На этом этапе (в нашей схеме это VII этап) продавец получает всю сумму денег - в желаемой валюте, вовремя, в том месте, о котором договаривались перед сделкой. Это – результат сделки для продавца. Только после этого риэлтор получает свои комиссионные за проведение сделки – по результатам ее и в полной уверенности, что к нему, как к посреднику, не будет претензий ни со стороны продавца, ни со стороны покупателя.

- Процедура довольно громоздкая, долгая. Почему люди попадают в неприятные ситуации - все ведь хотят поскорей! Бывает, что с вашим предложением осуществления поэтапной купли-продажи клиенты не соглашаются и начинают вас торопить? Как вы тогда поступаете?

- Стараемся все же разъяснять. Миссия агентства - как третьей, независимой, стороны сделки - заключается в том, чтобы организовать и провести ее без потерь. Для этого просто необходимо разъяснить продавцу и покупателю и суть, и правовые основы сделки. А суть в чем? Человек становится полноправным собственником жилья тогда, когда он полностью, без ограничений, может реализовать свое право владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом. Три составляющие, о которых мы говорили, получаемые поэтапно! Смысл нашей технологии в том, чтобы на каждом последующем этапе достигался новый уровень перехода права собственности от продавца к покупателю. Товар в данном случае – это право собственности: если какой-то этап будет пропущен, или проведен с нарушением и одной составляющей не будет в наличии, сделка вообще не состоится.

Этот же принцип этапности заложен и в механизм оплаты: часть права переходит к новому владельцу, он этот результат оплачивает, еще часть перешла – вторая оплата. Право собственности перешло к покупателю полностью – он выплатил остаток суммы, и стороны оплатили услуги посредника. Обман попросту исключен - покупатель перечисляет всю сумму денег на лицевой счет или сдает на хранение в банковскую ячейку. Платежеспособность покупателя подтверждается еще на этапе подписания договора. Поэтому продавец уверен, что вся необходимая сумма у покупателя в наличии имеется и что его не «кинут». Так что, если все подробно и четко клиентам объяснить, то они, как правило, охотно идут на такое поэтапное проведение сделки.

- Может ли случиться так, что уже на начальных этапах специалисту ясно, что могут возникнуть проблемы. Вы откажетесь от ведения сделки?

- Мы официально предупреждаем клиента, если появляются хоть малейшие сомнения относительно каких-либо деталей проведения сделки. Важно ничего не скрывать от клиента – таким образом мы, с одной стороны, устанавливаем высокую степень доверия, с другой – ограждаем специалиста от возможных претензий со стороны клиентов. А сопутствующие проблемы, как правило, решаются. Хотя случаи, когда наши риэлторы наотрез отказывались проводить сделку, бывали. Это - поддержание технологической «чистоты» и профессионального реноме. А «Ваша защита» - это реальная юридическая защищенность всех сторон, участвующих в сделке. Не секрет же, что подчас люди доходят уже до регистрации права собственности, и в день регистрации вдруг выясняется: переход права невозможен, ФРС не может регистрировать его потому, что при совершении сделки не были учтены права и интересы третьих лиц, например, несовершеннолетних детей-сособственников квартиры. Программа «Ваша защита» предлагает главное – правовую достоверность на каждом этапе совершения сделки.

Остается добавить, что технология, разработанная и применяемая «Выбором», сертифицирована Нижегородской Гильдией Сертифицированных Риэлторов, признана и высоко оценена специалистами Российского центра стандартизации. Тайны из своего ноу-хау агентство не делает. Сценарий «Выбора» - это просвещение потенциальных продавцов и покупателей и выбор полностью проверенной, безопасной модели. В наши дни это особенно актуально.

Елена Чернова
Источник: Полезная площадь