Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

У меня вопрос... Рента (29.11.2010)

 

Вопрос: Я проживаю в частной квартире с 1992 года (имею договор купли-продажи квартиры). Как мне оформить договор купли-продажи с пожизненным проживанием?
Андрей Алексеевич

Ответ:
Эдуард Александрович Шалин, юрист, менеджер по продажам АН «Жемчужина России».

В этом случае оформляется либо договор пожизненной ренты, либо договор пожизненного содержания с иждивением.
Если это договор пожизненной ренты, то он предусматривает выплату единовременной денежной суммы, определенной ежемесячной денежной суммы до момента смерти, оплату коммунальных услуг, оплату процентов за просрочку платежей.

Договор пожизненного содержания предусматривает обязательства плательщика содержать пожилого человека и предоставлять определенные услуги. Например, оказывать помощь по хозяйству, осуществлять походы в магазин за продуктами, покупать лекарства, оплачивать медицинскую помощь, и др. - вплоть до ритуальных услуг.

Таким образом, плательщик ренты должен представлять, что ему проще – выплачивать ежемесячную денежную сумму или тратить время на фактический уход за пожилым человеком (при этом сумма ежемесячных выплат должна быть не менее двух минимальных зарплат при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а размер пожизненной ренты - не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц, согласно законодательству РФ). Если, например, «за дело» берется молодая семья, то в случае отсутствия достаточного заработка, ей проще оказывать помощь по хозяйству и уход.

Также хочу отметить, что еще существует постоянная рента, она может заключаться между юридическим и физическими лицами. Со стороны рентополучателя может выступить не только гражданин, но и некоммерческая организация, при этом права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки права требования и переходить по наследству. А вот договоры пожизненного содержания с иждивением и пожизненной ренты заключаются в основном между физическими лицами (плательщиками ренты), имеющими, как правило, определенный заработок, которые в состоянии оказывать требуемую помощь и физическими лицами - рентополучателями. Бывают случаи, когда нам в агентство звонят и спрашивают, можно ли оформить на ребенка договор ренты или пожизненного содержания. Отвечаю - конечно же, нет, как ребенок может кого-то содержать?

Чем регулируется?

Этот вид отношений регулируется главой 33 Гражданского кодекса РФ (статьи 583-605). Такие виды договоров накладывают определенные обязательства в отношении плательщика ренты. Они подлежат обязательному нотариальному заверению.

Под какое имущество заключаются подобные договоры?

Такой договор заключается под любое имущество. Не обязательно квартиру, это может быть и дом, и комната, и земельный участок, и доля любого недвижимого имущества, и автомобиль.

Процедура оформления

Обычно в агентство обращается пожилой человек, который пожелал заключить такой договор, и просит, чтобы мы подыскали ему плательщика ренты.
Клиент через нотариуса оформляет целевую доверенность на сотрудника агентства на сбор документов, который готовит необходимый пакет документов так же, как для любой сделки по отчуждению. Заказывает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающую, что на данный объект недвижимости нет никаких правопритязаний, ограничений, обременений в виде арестов, залогов, запрещений.
Далее нотариус готовит проект договора. Сам договор подписывается в присутствии нотариуса непосредственно между собственником квартиры, будущим получателем ренты и плательщиком ренты, будущим собственником этого жилья.
Поскольку данная сделка возмездная, то со стороны плательщика ренты необходимо согласие другого супруга на ее оформление, ведь имущество в данном случае будет являться совместной собственностью, совместно нажитым имуществом. Считается, что супруги будут выплачивать средства третьему лицу из общего кармана.

Необходимо понимать, что имущество, допустим, квартира, будет находиться под обременением до смерти получателя ренты. То есть гражданско-правовые сделки с ней будут возможны только после получения нотариального согласия получателя ренты, и за будущим приобретателем данной квартиры будут сохраняться те же обязательства по уплате рентных платежей - то есть покупатель принимает на себя обязательства по уплате платежей и содержанию данного человека. После смерти получателя ренты плательщик ренты вправе снять обременение, предоставив в регистрационную службу копию свидетельства о смерти получателя ренты, после чего с недвижимым имуществом можно совершать сделки.

Как безопаснее оформить подобную сделку

Безопаснее оформлять такую сделку через агентство – ведь при этом необходимо тщательно проверить все документы на объект недвижимого имущества.
У нас были случаи, когда наше агентство при сборе документов выясняло у соседей, что получателями ренты хотели стать люди с психическими расстройствами, состоящие на учете у психиатра. Не выясни мы всего этого, для плательщика ренты это означало бы потерю денег – если получатель ренты окажется недееспособным, то договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Возвращаются ли выплаченные суммы в случае расторжения договора ренты? В моей практике такого не было, хотя плательщик ренты вправе требовать возврата потраченных денежных средств.

Также отмечу, что размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если, конечно, стороны не предусмотрели иные условия. Поэтому и лучше заключать подобный договор через агентство - все возможные варианты будут предусмотрены, будут проведены консультации с нотариусом, в договоре четко и подробно будет все прописано. Конечно, агентство работает не бесплатно – его услуги оплачивает плательщик ренты. Их стоимость составляет в среднем 5-7 процентов от рыночной стоимости квартиры.

С какого возраста можно оформить подобную сделку?

С 18 лет такой вид договора может заключаться как для той, так и для другой стороны.
У нас пару лет назад был комичный случай, когда позвонила двадцатилетняя девушка и предложила заключить с ней договор ренты. При разговоре выяснилось, что у нее имущества никакого нет, и ей просто был нужен спонсор, богатый состоятельный мужчина, который бы ее содержал. Девушке мы порекомендовали с ее проблемой обратиться в брачное агентство. Но в основном на заключение договора ренты идут пожилые люди. Как правило, перед этим важным шагом они очень долго все выясняют, относятся ко всему настороженно. Видимо, здесь сыграло свою роль начало 90-х годов, когда рынок недвижимости был в значительной степени криминальным, и старики часто оставались таким образом без жилья.

Опасности

Опасности могут подстерегать как рентополучателей, так и для рентодателей.
Плательщик ренты, заключая самостоятельно договор, не всегда может выяснить все нюансы. Не зря законодательством предусмотрена строго нотариальная форма данной сделки, причем с последующей государственной регистрацией. Нотариус перед сделкой выясняет целый ряд важных моментов, проверяет дееспособность гражданина, подлинность и комплектность документов. Выясняет, в частности, добровольно ли совершается данная сделка. Ведь человека можно вынудить подписать договор в простой письменной форме и сдать его на регистрацию. Эту сделку я бы назвал социально ответственной.

«Для бабушек и дедушек» опасность заключается в том, что плательщик ренты может перестать платить деньги, оказывать помощь и куда-то пропасть. Пожилые люди надеются, ждут, а его нет. Недавно к нам в агентство пришла бабушка и пожаловалась на такую ситуацию (был заключен договор пожизненного содержания). При этом она даже знала, где именно проживает ее плательщик ренты. Пришлось помочь старушке расторгнуть данную сделку в судебном порядке. Затем поменять ее квартиру на меньшую с доплатой, ей очень нужны были деньги на лекарства.

Расторжение сделки

Расторжение таких сделок возможно как в судебном, так в добровольном порядке – если обе стороны готовы пойти на это. Во втором случае у нотариуса подписывается соглашение о расторжении договора и бывший рентополучатель снова становится собственником своей квартиры после процедуры государственной регистрации.

Особенности

Моя практика показывает, что такие договоры с нашей помощью заключаются крайне редко – порядка одного-двух в течение года. Чаще всего такие сделки заключают между собой родственники – племянники с бабушками, внуки с дедушками, дети с родителями. Наша услуга при этом заключается лишь в подготовке к сделке, сборе документов.
Часто на это идут одинокие пожилые люди, когда близких родственников нет, и за ними ухаживает дальняя родня. К тому же родственникам пожилые люди доверяют больше, чем людям «со стороны».

Тенденции и перспективы

Сейчас наметилась такая тенденция, когда приходят старики и просят оформить им сделку дарения. На мой взгляд, это не совсем правильно - это сделка безвозмездная, безусловная, не предусматривающая каких-либо обязательств со стороны одаряемых, и не факт, что тот же внук будет ухаживать и помогать. Юридических гарантий никаких нет. А вот по договору пожизненного содержания и по договору ренты такие гарантии есть. Но не думаю, что количество подобных сделок у нас в стране будет расти – все еще много мошенничества на рынке недвижимости. Если же криминальная обстановка изменится, то пенсионеры, возможно, будут чаще идти на это.
По сравнению с зарубежными странами мы проигрываем – там в достаточной степени развиты социальные институты, социальные службы. Человек не остается один на один со своими проблемами.
Все же надо отметить, что в финансовом плане заключение договора ренты или пожизненного содержания гораздо выгоднее, чем платежи по ипотеке или приобретение квартиры за наличные. Но есть и минус: отсрочка заселения в квартиру.

Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Речь, скорее всего, идет о договоре ренты, а эта сделка заключается обязательно в нотариальной форме. Я бы рекомендовала обратиться к нотариусу, который и даст все необходимые разъяснения. Что касается распространенности подобных сделок, то они единичны.
Опасности в этой сделке есть как для плательщика, так и для получателя ренты. Причина этого, на мой взгляд, заключается в том, что слишком большую роль здесь играют личностные характеристики участвующих сторон. Кроме того, собственнику, приобретающему таким образом имущество, необходимо понимать, что рента – это серьезное обременение. Продажа квартиры в этом случае невозможна без согласия получателя ренты.
Не все готовы идти на такие риски. В основном подобные сделки практикуются между родственниками.
В договоре ренты есть большое количество условий, которые лучше заранее обговорить с нотариусом.

Источник: Полезная площадь