Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Минус два процента (29.11.2010)

Правительство пугает введением с 2010 года налога на недвижимость – 2% от рыночной стоимости в год. Дело хорошее. Подобный налог существует во всех экономически высокоразвитых странах. Сбор налога несложен: недвижимость никуда уехать не может, да и регистрируется. Собственники сами в регистрации заинтересованы: без оформления имущество – неликвид. Возражатели, правда, пугают: трудно-де определить рыночную стоимость недвижимости. Не верьте. Простейшее древнее правило: один разрезает хлеб, второй выбирает себе кусок. Так и здесь – каждый сам должен определять стоимость дома (квартиры, участка) и платить налог, исходя из этой оценки. При одном условии: государство имеет право выкупить у гражданина его недвижимость по названной им цене. Узнавать рыночную цену нет необходимости.

Однако введение налога – дело непростое, особенно в кризисные времена. Хорошую идею легко загубить непредусмотрительностью или несвоевременностью исполнения. Вспомним монетизацию льгот – тоже теоретически замечательную вещь. Она могла улучшить положение льготников и снизить расходы бюджета. Однако поначалу – ухудшила. И существенно, теперь уже навсегда, увеличила расходы бюджета. С недвижимостью требуется еще большая осторожность: владельцев квартир, домов и огородов много больше, чем льготников. Введение налога не должно существенно ухудшать положение его плательщиков. Это политическая аксиома. Даже если трудности возникнут у меньшинства (единственное жилье предлагают облагать по пониженной ставке) – это в целом состоятельное и влиятельное меньшинство. Опора правительства. Но и по совести наказывать людей, потому что они каким-то образом – например, по наследству – стали обладателями второй квартиры или дачи – не следует. Или купили детям, на будущее, пока было дешево. Теперь продавать? Народ так ужасно бедствует десятки лет – дайте хоть чуток вздохнуть, если ненароком свезло.

Помимо нравственно-политических соображений существуют сугубо экономические. Любимый пример – история с налогом на покупку яхт (по-нашему – катеров), введенный Джимми Картером в 1970−х. Вроде хорошее дело: налог на предмет роскоши, а не первой необходимости, да и плательщики – люди не бедные. Мера очевидно политически выигрышная? Только на непрофессиональный взгляд. Спрос на катера очень эластичен по цене и сразу после введения налога резко упал. Отрасль захирела. Налоговые сборы снизились. Рабочие, строившие катера, потеряли работу – вычесть из бюджета пособия по безработице. А кто яхту все же решил купить, оплачивал набор деталей и услуги по их сборке. Раздельно. Под налог не подпадал. Блестящий итог политически ангажированного – на потребу дешевому популизму – решения. (Еще и урок тем, кто заокеанскую премудрость превозносит выше небес.)

К чему приведет резкое введение нового налога у нас? Многие владельцы недвижимости просто не смогут его платить, особенно теперь, после кризисного снижения доходов. Вынесут неподъемное на рынок. Случится это в короткий промежуток времени: пока не продал, налог платить самому, с продажей будут спешить. Цены – вниз. И, как и с катерами, крайними окажутся строители. Грешен, сам люблю позлорадствовать над незадачливыми полонскими и казинцами (один посылал всех, кто не имеет миллиарда долларов, в эротическое путешествие, другой социал-фашиствовал, что Москва – город дорогой, денег нет – так ты в нем не живи). Но рабочие-то чем провинились? А строительство за собой тянет и стройматериалы, металлургию в том числе. И еще вопрос. Купил человек квартиру за 100 тыс. долларов. Году так в 2002−м. По московским ценам – метров 70−80. Цена ее к 2008 году поднялась до примерно 600 тыс. Рассчитывал он – многие принимали при покупке в расчет возможность введения налога – на 2 тыс. долларов налога в год. А платить пришлось бы 12 тыс. долларов. Точно ли так подскочила и зарплата? Что же, съезжать в Подмосковье (Ленинградскую, Свердловскую и т. д. области соответственно)? Пахнет не то что Пикалевом – бастующие АвтоВАЗы покажутся детскими играми.

Взглянем теперь на рынок подмосковных (пригородных петербургских и т. п.) частных домов, настроенных с 1991 года без чувства меры и предвидения роста цены газа, метров по 400−600. (Цена газа к 2012 году сравняется с европейской и так же, как 2−процентный налог, начнет выталкивать на рынок дорогие в отоплении дома.) Цены на такие дома в пригородах, как и на городские квартиры, росли несколько лет чуть не по экспоненте. Что в 2002 году (начало бурного роста) продавалось за 200−300 тыс. долларов, в 2008−м могло уйти за 2 млн долларов (особенно в обустроенном поселке). Ни текущие доходы предпринимателей, ни зарплаты так не росли. То есть налог, в основе разумный, в условиях скачков рынка создаст серьезные проблемы гражданам – и государству.

Расчет прост: если рынок вследствие введения налога (и роста цены отопления) падает на 50%, ожидаемые налоговые сборы падают на эти же 50%. Реальный приварок в бюджет будет вовсе не 2% от текущей стоимости, как кажется на первый взгляд. Что капитализация рынка недвижимости упадет – тоже не здорово: это будет еще один кризис. Уже наш, «рукотворный», на американцев ответственность не ляжет. Сейчас и без нового налога, из-за кризиса, капитализация эта уже упала ниже уровня, на котором могут окупаться затраты строителей, сделанные в 2006−2008 годах, на максимумах цен стройматериалов. Понятно, заложенные здания не пропадут. Их кто-нибудь когда-нибудь да достроит, купив по дешевке у банка, отсудившего у строителя залог под кредит. Однако пострадают строители и банки-кредиторы. И правительство, которое уже и так вынуждено проматывать резервы, вместо инновационного развития направляя их на восстановление капитала банков. Соответственно, по всей цепи возникнет существенный недобор налогов. На круг отрицательный эффект введения нового налога перевесит для бюджета прямую выгоду от него.

Впрочем, в правительстве есть кому все до рубля просчитать. А если они заняты другими важными делами – предлагаю собственные услуги. Но дело не в одном расчете. Общий итог – не только налоговый и общеэкономический, но и социальный, и нравственный – не должен оказаться по сути таким же, как у монетизации льгот – только вдесятеро более мощным. Налог на недвижимость – удачное решение проблемы финансирования местных бюджетов. Его идею дискредитировать неудачным введением с последующей отменой было бы весьма досадно – и для правительства, и для граждан. Поэтому никак нельзя допустить, чтобы ожидаемые 2% в бюджет оказались на деле минус двумя.

Владимир Громковский, совладелец ГК «Финематика»
Источник: Эксперт