Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Ленивая бюрократия и пузырь цен . кто кого (29.11.2010)

Отсутствие спроса из-за неясности ближайших перспектив с работой и доходами и коллапс ипотечных программ – эти два обстоятельства привели к абсолютному застою на рынке жилой недвижимости. В то же время многие эксперты убеждены, что дно достигнуто и пора покупать квартиры, дома и земельные участки. Так ли это – выяснила газета ВЗГЛЯД.

Для ответа на вопрос необходимо представлять в общих чертах ситуацию с состоянием рынка и тенденциями цен на жилье. В этом году в России жилья построят на 20 млн квадратных метров меньше от запланированного показателя. Так считают аналитики Ассоциации строителей России (АСР). Для нормального уровня обеспечения жильем и соответствия стоимости «квадратов» спросу необходимо строить один метр на человека в год. И так – хотя бы 3–5 лет. В 2009 планировалось построить 73 млн метра жилья, но реально будет введено не более 53.

Фактически рынок строительства сегодня заморожен, остановлено до 80% объектов по всей стране. Это стало следствием отсутствия кредитов для девелоперов, которые везде в мире работают на заемных деньгах.

Тот факт, что кризис вскрывает недостатки и заставляет их исправлять – это безусловный и единственный плюс сегодняшнего негатива. Однако обнаружить ошибки и их исправить – тоже вещи разные. Так, стало известно, к примеру, что в низких объемах и темпах строительства виноваты не застройщики, а чиновники: на согласование проектной документации у нашего девелопера уходит в среднем два года, у европейского – не более 50 дней.

Третье обстоятельство – отсутствие обеспеченных инфраструктурой земельных участков под строительство. То, что должны предоставлять городские или местные власти, перекладывается на плечи самих застройщиков, а все дополнительные затраты ложатся на покупателей жилья.

Четвертое – это так называемые «обременения» для стройкомпаний. Как правило, к ним относят обязательство построить рядом с жилым домом какой-либо социальный объект – школу, детсад, поликлинику и т. д. Только непосвященный может аплодировать строителям за такой «подарок» родному району – каждый гвоздь из этой программы оплатит покупатель жилья. Хотя почему-то мало кто вспоминает, что объекты социальной инфраструктуры являются задачей государства, а не «оброком» для девелопера.

«Можно ли считать докризисный «пузырь цен» на рынке жилья спекулятивным и раздутым «лишними деньгами» – вопрос очень спорный, хотя цена квадратных метров явно не соответствует ни доходам граждан, ни качеству, – говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – «Надуты» цены самой системой строительства и жадной ленивой бюрократией. Сюда же стоит добавить и отсталые технологии, которые требуют огромного количества стройматериалов, в первую очередь, цемента, от чего давно отказались во всем мире».

Цены на жилье начали падать осенью прошлого года, однако динамика падения цен на объекты жилой недвижимости в стране не удовлетворила ни потенциальных покупателей, ни инвесторов. Первые полагали, что рынок жилья рухнет сильнее и квартиры подешевеют значительно больше, а владельцы недвижимости, снизив цены до «порога жадности», просто стали снимать свои квартиры с продаж «до лучших времен».

«Средняя цена на первичном рынке жилья до конца года продолжит плавное снижение», считает глава Строительного союза Владимир Яковлев, по мнению которого, «обвального снижения цен вообще не было». Согласиться с этим трудно – согласно расчетам аналитиков рынка, с начала кризиса стоимость квадратных метров в России рухнула сильнее, чем в других странах – на 30–35% против 4–10% в Европе.

В свою очередь, глава Сбербанка Герман Греф дал на этой неделе инвесторам сигнал о том, что в настоящий момент падение цен на недвижимость достигло максимального уровня, поэтому он «советует покупать». «По нашим оценкам, рынок сейчас находится практически на дне», – заявил он, подчеркнув, что в настоящее время строительные компании максимально приблизили стоимость продаж к себестоимости строительства и максимально снизили маржу.

Напомним, что темпы снижения средней цены на жилье в Москве в июне – июле стали рекордными с начала года. Как говорится в обзоре аналитического центра GED Analytics, цены предложения в рублях в Москве снизились на 2,8% до 139 тыс. рублей за квадратный метр. С января 2009 года средние цены упали на 7,7% в рублях и на 14,4% в долларах.

Стоимость первичного жилья в Москве за июнь снизилась почти до 137,6 тыс. рублей за квадратный метр, вторичного – до 140,3 тыс. рублей. Валютные цены на новостройки опустились до 4398 долларов, на вторичное жилье – до 4490 долларов.

В течение июля на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья не появилось никакой ясности в отношении дальнейших перспектив и динамики цен. Напротив, ситуация стала еще более запутанной. «Погоду» портят и опасения в отношении второй волны кризиса и девальвации рубля и, следовательно, в перспективе нового обрушения недвижимости. Однако ясности на этот счет нет никакой, что привело к одному возможному варианту развития неопределенности – цены продолжают сползать вниз, причем во всех категориях.

По мнению «Индикаторов рынка недвижимости», немного отстает только сегмент современных монолитно-кирпичных домов, который обычно всегда отыгрывает движение рынка с задержкой. В отношении географии рынка недвижимости в июле можно отметить лидеров и аутсайдеров снижения. Наибольшее снижение стоимости квадратных метров приходится в столице на Северо-восточный, Восточный и Центральный округи. Наименьшее падение зафиксировано в конце июля в Южном и Юго-Восточном округах, а также за МКАД.

По районам города наибольшее снижение фиксируется сегодня в районах Хамовники, Отрадное, ВДНХ, Савеловская, Арбат и Тверская. Наименьшая – в районах Левобережный, Ховрино, Хорошево-Мневники, Жулебино, Бирюлево.

По категориям жилья цены установились в среднем таким образом: «хрущевки» и «советская панель» – 3684 доллара за метр, современная панель – 3980, «сталинские» дома – 4832, современный монолит-кирпич – 4483.

Дороже других обходится «квадрат» в многокомнатных квартирах – 4259 долларов, дешевле всего – в однокомнатных – 3978.

Что касается наступления времени приобретения жилья – это вопрос спорный, ни один аналитик не сможет сегодня дать на него четкий ответ и тем более рекомендацию поступать так или иначе. Все остальное следует рассматривать исключительно как рекламный ход.

Александр Аксенов
Источник: Взгляд