Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Рынок найма жилья: из тени с чистой совестью (29.11.2010)

Президент высказался за вывод рынка аренды жилья из тени. Если это возможно, то каким образом? Удачно ли выбран момент? Какие меры госорганов могут оказаться бесполезными или даже вредными? На эти и другие вопросы отвечают эксперты КДО daily.

КДО daily: Возможно ли в принципе вывести отдельный рынок из тени, вне контекста реалий остальных рынков, в том числе смежных?

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Конечно, можно. Например, когда речь идет о торговле акцизными товарами — алкоголем, табачными изделиями — акцизные марки работают достаточно эффективно. А в некоторых других областях они были бы нелогичны: мы же не можем торговать мылом с акцизными марками.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Думаю, что возможно. Хотя это уже не первая попытка государства легализовать рынок аренды коммерческого жилья. Два года назад данная тема поднималась на уровне московского правительства, однако ощутимых результатов это не принесло. Инициатива государства закономерна: получаешь доход – плати налог. Тем более создана полноценная законодательная база, регулирующая отношения между арендатором и арендодателем. Ее формирование началось еще девять лет назад с принятия Налогового кодекса, закрепившего обязанность платить налог с прибыли от сдачи жилья в аренду.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Вопрос с неуплатой налогов это не чисто российская, это общечеловеческая проблема, связанная с тем фактом, что люди легче платят налоги в тех странах, где они получают много благ, и им есть, что терять. Чем богаче страна, тем больше мотивация ее жителей платить налоги. Хотя утаивать налоги люди любят везде. Так вот, чисто организационно это почти не решаемая задача. Можно в нескольких крупных мегаполисах выловить по 5-10 «козлов отпущения» и по суду оштрафовать так, чтобы мало не показалось. Но за год или два отношение налогоплательщиков не изменишь.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Извините, две поправки к постановке вопроса. Во-первых, о каких смежных рынках речь? Нельзя говорить, что весь рынок недвижимости находится в тени. Теневым можно назвать разве что рынок аренды жилья и рынок новостроек, где застройщики всеми правдами и неправдами обходят 214-ФЗ. Но рынок новостроек никак не взаимосвязан с рынком аренды, поэтому не вижу препятствий для вывода из тени этих рынков по отдельности. Во-вторых, в тени действительно находится массовый рынок аренды жилья эконом-класса, здесь не платят налоги примерно 80-90% собственников. Элитная категория потребителей несколько другая. Здесь квартиры снимают состоятельные люди, иностранные граждане, которым нужны гарантии. Поэтому они предпочитают официальные отношения, особенно экспаты, которые приехали в Россию работать на долгое время. Рынок аренды дорогого жилья более цивилизован. Таким образом, называем вещи своими именами и ограничиваем проблему рынком эконом-класса?

КДО daily: Хорошо. Ограничиваем намерения властей эконом-классом. И задаем вопрос: удачно ли выбран момент?

Омар Гаджиев: Если вы намекаете на возможное увеличение финансовой нагрузки, что особенно болезненно в кризис, когда у многих пошатнулось финансовое положение, то я не думаю, что это будет для населения слишком ощутимо и существенно. Заплатить 13% за спокойствие в доме — это нормально, потому что данная мера будет защищать прежде всего интересы самих арендаторов от произвола арендодателей с помощью зарегистрированного договора аренды, который сведет на нет риск невозврата залога, слишком частого повышения арендной платы и выселения. Когда-то это надо было начинать.

Сергей Сидоров: Все же сегодня, когда доходы населения сокращаются, сдача жилья является для некоторых категорий граждан одним из немногих источников дохода. В особенности это касается именно рынка дешевого жилья. Вывести его из тени вообще непросто, а в сложившихся условиях легче не будет.

Александр Пыпин, руководитель Аналитичекого Центра GED Analytics: В целом представляется, что на сегодня гораздо более перспективной мерой для повышения доходов государства могло бы стать внедрение налога на недвижимость от рыночной стоимости. Налоговая база по такому налогу понятна и осязаема, а затраты и усилия для сборов не столь высоки.

Илья Шкоп: Кстати, о рыночной стоимости. Заявление Д.Медведева о том, что «ставки коммерческого найма завышены и не являются рыночными», не совсем понятно, по крайней мере, для таких городов как Москва и Питер, где сдаются в аренду сотни тысяч квартир. Цивилизованного рынка нет, это верно, но рынок как явление есть, и завышенных цен на рынке не бывает. Тут нет монополии.

КДО daily: Возможно, имелось в виду, что на цивилизованном рынке ставки снизятся? Ведь есть категория собственников, которые имеют жилье для сдачи, но имеют также негативный опыт и поэтому не спешат вывести свою квартиру на рынок найма. Недостаточно отточенная формулировка устной речи, может быть.

Омар Гаджиев: Но, поднимая проблему вывода рынка найма жилья из тени, президент заострил внимание только на налогах, что не совсем правильно. Эта проблема тянет за собой другую, не менее болезненную — порядок регистрации граждан. Во многих странах мира на арендодателе лежит обязанность регистрировать своих квартиросъемщиков. Более того, там существуют административные ограничения – если человек указал в договоре, что будет проживать тут один, то он и должен проживать один. И ответственность за то, что в данной квартире проживает более чем один человек, несет лицо, сдающее эту квартиру. Это очень важно. У нас часто бывает, что квартиру снимает один человек, а живет в ней целая семья. Я считаю, что требование неукоснительной регистрации проживающих в съемных квартирах, причем, в соответствии с санитарными нормами, поможет решить и проблему уплаты налогов со сдачи жилья в аренду.

КДО daily: Каким образом?

Омар Гаджиев: Требование с арендодателей обязательной регистрации жильцов в съемном жилье и ответственность за отсутствие такой регистрации даст возможность проверить наличие арендного договора, как основания для проживания в Москве.

КДО daily: В общем, штрафовать, если зарегистрирован в «домике в деревне» в Подмосковье, а живешь в Москве? Ночные облавы? А рыночная цена найма в случае успеха вырастет.

Омар Гаджиев: Предпочитаете, чтобы в квартире этажом выше жили 20 человек?

КДО daily: Все-таки не совсем понятна ситуация с регистрацией договоров...

Омар Гаджиев: Необходимо понимать, что существуют краткосрочные и долгосрочные договоры — свыше года. Любой договор аренды, который заключается на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации, иначе он будет недействителен. И именно с зарегистрированного договора собственник обязан платить налог — 13%, которые собственник, скорее всего, переложит на арендатора, включив эту сумму в арендную плату.

Сергей Сидоров: Так происходит в сегменте рынка аренды дорогих квартир. Здесь все более или менее прозрачно. От этого зависит сохранность имущества и получение страховых выплат. Да и сами арендодатели не хотят проблем с законом, они заинтересованы в долгосрочных отношениях. Некоторые из них создают частные предприятия для того, чтобы платить налог с доходов 6%, а не 13%. Но проблемы остаются. Пока даже заключаемые договоры аренды нигде не фиксируются...

Илья Шкоп: Государство может себе позволить вмешаться в процесс заключения договоров аренды, например, введя их регистрацию. Но народ у нас с выдумкой, и не такие преграды обходил. Так что это лишь увеличит степень несоответствия законов правде жизни.

Омар Гаджиев: Однако арендаторы должны помнить, что незарегистрированный договор аренды — это просто фиктивная бумажка, вас могут выгнать из квартиры в любой момент.

КДО daily: Итак, если вывести рынок найма из тени можно, то каким образом? Комплекс мер и ключевая мера.

Омар Гаджиев: Ключевая мера – это повышение уровня жизни. Когда уровень жизни высокий, правосознание населения тоже выше. Что касается более конкретных мер, то с моей точки зрения, эту проблему решит только упрощенный порядок регистрации договоров аренды жилых помещений либо новая специальная процедура регистрации таких договоров, а также большая административная ответственность. Но если мы примем схему упрощенного порядка регистрации арендных договоров, то нужно будет ввести и упрощенный порядок уплаты этого налога. Например, по аналогии с процедурой уплаты налога на имущество — нам по почте приходит квитанция, мы идем и платим по ней. Все просто. Точно так же нужно сделать и тут. Ведь многих пугает не столько финансовая нагрузка, сколько сама процедура подачи декларации для уплаты этого налога. Сейчас уплата налогов физическими лицами с их доходов, зачастую копеечных, упирается в заполнение сложной длинной декларации, и в очереди, которые не осилит ни одна старушка.

Кирилл Шалин: Наверное, ключевая мера здесь – это уведомительный характер регистрации или даже учета договора найма жилых помещений. Принимая во внимание то, что налоговая нагрузка на граждан, сдающих свои квартиры в наем, не превышает 13%, а в ряде случаев этот показатель ниже (для некоторых действуют льготы), я думаю, простейший уведомительный порядок будет работать отлично. Это означает, что в договоре найма, который к этому моменту нужно будет сделать типовым, указывается площадь квартиры, существенные условия договора и сумма, которую арендатор выплачивает арендодателю в течение определенного периода времени. В муниципальном округе, в муниципалитете есть сотрудник, который, не вникая в содержание данного договора, принимает у граждан договор в нескольких экземплярах...

КДО daily: То есть, без функции «разрешить-отказать», заполнено «правильно-неправильно»?

Кирилл Шалин: Разумеется, без первой. А форма типового договора должна быть максимально простой и понятной. Сотрудник заверяет договор печатью и отправляет по экземпляру в жилищно-эксплутационную службу; налоговый орган, который контролирует вопрос оплаты подоходных налогов граждан; возможно, в органы министерства юстиции, если в этом есть необходимость. Естественно, два экземпляра остаются у заявителя, один экземпляр — в муниципалитете. Это просто, дешево и никаких сложностей не вызывает. Такой порядок мог бы действительно сдвинуть с мертвой точки вопрос, связанный с выводом рынка найма жилья из тени.

КДО daily: А что-нибудь «поглобальнее»?

Кирилл Шалин: Наверное, нужно более активно привлекать к эту сферу представителей бизнеса. Люди хотят и готовы зарабатывать деньги. Понимая, что на данный момент они могут заработать на субнайме, было бы справедливым такую возможность им предоставить.

КДО daily: Не слишком сложно для арендодателей эконом-класса?

Кирилл Шалин: Ничего слишком сложного. Скажем, если бы гражданин, владелец жилья, качество которого не выдерживает никакой критики, сдавал его в найм за небольшую сумму более состоятельному нанимателю, а тот в свою очередь после проведения ремонтных работ, приобретения мебели, бытовой техники, сдавал эту квартиру за более высокую сумму в субнайм.

Сергей Сидоров: Возможно, на проблему надо посмотреть и с другой стороны — дать нанимателям возможность показывать арендную плату как расходы, дающие право на налоговый вычет, чтобы налог не оказался игрой в одни ворота. В любом случае, необходим именно продуманный комплекс мер, а не отдельные, точечные решения.

КДО daily: То есть предоставить налоговые льготы нанимателям жилья?

Сергей Сидоров: Совершенно верно. Это создаст мощное встречное движение в пользу легализации рынка.

Александр Пыпин, руководитель Аналитичекого Центра GED Analytics: В целом для того, чтобы увеличить собираемость налогов у государства есть соответствующие чиновники, ресурсы и методики. Существует определенная эффективность рассылок «писем счастья» от налоговой инспекции с напоминаниями об ответственности за неуплату налогов, с просьбами объясниться и оплатить налоги. Особенно такие письма действуют на менее циничное и более почтенное к государству старшее поколение. Не меньшее влияние могут оказать и реальные и обоснованные судебные процессы над неплательщиками налогов — при должном применении методов оперативно-розыскной деятельности и — обязательно! — «контрольной покупки» это будет несложно. Кроме того, возможен учет зарегистрированных и фактически проживающих в помещениях для дальнейшего доначисления добровольных коммунальных платежей за «лишних» людей с последующим обращением в суд эксплуатирующих компаний и ТСЖ для превращения этих платежей в принудительные. Эффективность психологического воздействия государства на контрагентов уже доказана комиссиями по зарплате, после начала действия которых в некоторых регионах официальные зарплаты росли неузнаваемо.

КДО daily: А пряничка в вашем арсенале не предвидится?

Александр Пыпин: Помимо кнутов возможно и внедрение пряников. Например, облегчение налогового режима для сдающих в аренду жилья. Уже упоминалось, что сейчас можно зарегистрироваться предпринимателем и платить не 13% налогов, а только 6%. Однако, регистрация и отчетность для неискушенных пока сложна. Упрощение и минимизация налогового платежа также будет играть большое значение. Инвалидов, лиц пенсионного возраста и вовсе можно освободить от обложения налогами на доходы от сдачи собственности в аренду при условии, если доход не превышает планки, например, 5000 рублей в месяц.

Илья Шкоп: Нужна методичная работа с налогоплательщиками, рассчитанная на 10-20 лет по их подталкиванию в правовое поле — к уплате налогов. Нужна разъяснительная работа по поводу того, на что идут деньги. Ведь налоги необходимы, чтобы государство могло содержать, сберегать, охранять все это имущество. Ну и повышение качества работы самих налоговых органов. Никаких резких вариантов решения этой проблемы нет.

КДО daily: Последний вопрос. Какие меры госорганов могут оказаться бесполезными или вредными?

Сергей Сидоров: Здесь встает вопрос экономической оправданности ловли неплательщиков. Чтобы получить налоги в этом секторе в полном объеме, надо найти хозяина и доказать, что он сдает квартиру по рыночным ценам. Мало «заставить» обе стороны показать в договоре реальную сумму сделки, необходимо еще проконтролировать, что налог действительно уплачен. Это должно быть выгоднее, чем провести все по «обоюдной договоренности» или по номинальным ставкам. Нельзя забывать и о подготовке сотрудников, которые будут следить за уплатой налогов в сегменте эконом-класса. Для этого потребуется целый штат квалифицированных специалистов. Только жесткими мерами здесь не обойтись.

Омар Гаджиев: «Полицейские» меры налоговых инспекций. Бесполезными и вредными можно назвать налоговые проверки и угрозу их проведения в случае, если сотрудники налоговых органов получат информацию о фактах незаконной сдачи жилья в аренду. Сначала все-таки нужно упростить сам порядок регистрации, сделать его цивилизованным и только потом «гоняться» за гражданами, которые уклоняются от уплаты налогов. В противном случае, эта «охота на ведьм» ни к чему не приведет.

Кирилл Шалин: Совершенно верно. Максимальное упрощение типового договора и никакой «опеки» со стороны муниципалитетов. Это касается и содержания, и грамотности изложения. Нет, нет и еще раз нет! В данном случае мы можем добиться результата только при условии, если представители муниципалитетов будут жестко следовать уведомительному порядку. Если же они начнут разрабатывать сложные инструкции, например, предусматривающие предоставление гражданином справки о задолженности по коммунальным платежам, а при неуплате коммунальных платежей в сдаче квартиры в наем ему будет отказано, то это не верно.

КДО daily: Во как... Доходы получаешь, а за свет не платишь?

Кирилл Шалин: Есть жилищно-коммунальные организации, где работают специалисты по взысканию долгов по налогу на имущество, задолженности по коммунальным платежам и так далее. ЖКХ и налоговые органы — институты абсолютно разные. Ни в коем случае нельзя, чтобы предлагаемый президентом Медведевым институт по выводу рынка найма жилья из тени служил целям сбора коммунальных платежей или уплаты налога на имущество. Иначе вновь образуется омут, в котором утонут все благие цели.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян

Источник: КДО