Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Разъезд трешки (29.11.2010)

Коммунальный быт сегодня не в чести. Проживание в одной квартире нескольких поколений в большинстве случаев нельзя назвать комфортным. А граждане, которым выпало «счастье» существовать в одних стенах с «любимой» тещей или бывшим супругом, безусловно мечтают об отдельном жилье. В данной статье представлена информация о достаточно стандартном варианте решения жилищной проблемы: размене трехкомнатной квартиры в Москве.

Мотивы старые и новые

Почему люди разъезжаются? Причины в основном те же, что были и 30, и 50 лет назад — время практически не изменило ситуацию. На первое место, по словам экспертов, можно поставить разводы, после которых бывшие супруги делят прежде общее недвижимое имущество. Также весомую роль играет желание повзрослевших детей жить отдельно от родителей, особенно если у отпрысков уже есть собственная семья. Еще одна частая причина — раздел квартиры между несколькими наследниками.

Однако некоторые коррективы внесло новое время. Как рассказала Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость», недавно в ее компании проходила на первый взгляд совершенно заурядная сделка: девушка разъезжалась со своими родителями и дедушками-бабушками, для чего трехкомнатную квартиру требовалось разделить на двухкомнатную и однокомнатную. Однако в процессе выяснились интригующие подробности: девушка пребывала в статусе девушки совсем недавно, до этого она была… молодым человеком. «Смена пола в нашей стране — явление редкое, пожилым родственникам было тяжело смириться с такими кардинальными переменами в жизни, — говорит О. Антонычева. — Кстати, с еще большими сложностями мы столкнулись в ходе подготовки документов, когда пришлось получать и новое свидетельство о рождении, и новый паспорт. Сделка прошла успешно, и клиентка была нам очень благодарна, так как самостоятельно преодолеть все юридические барьеры она вряд ли смогла бы».

Помимо такой «экзотики», есть и другие новые резоны для совершения подобных сделок. «Довольно часто встречаются такие варианты: граждане, имея трехкомнатную квартиру, продают ее, покупают себе однокомнатную, а оставшиеся деньги вкладывают в новостройку, — говорит О. Антонычева. — В зависимости от параметров имеющегося жилья, денег может хватить даже на трехкомнатную квартиру. Дело выгодное, но главное тут — не ошибиться с выбором застройщика… Сейчас наше агентство как раз помогает собственникам трехкомнатной квартиры в районе метро «Сокол» совершить такой разъезд».

На что рассчитывать?

Владельцам трехкомнатных квартир следует иметь в виду, что 1 кв. м небольшой однушки может быть дороже квадрата трешки. Соответственно, несколько квадратных метров при разъезде с высокой вероятностью может быть потеряно. В целом типичными являются следующие варианты:
- из небольшой квартиры (порядка 60 кв. м) можно разъехаться в однокомнатную и комнату;
- если имеется в наличии примерно 75 кв. м (это панельные дома улучшенной планировки), можно выбирать: либо две однушки по 33–35 кв. м, либо небольшая двушка (42–45 кв. м) и комната;
- продав современную квартиру площадью от 90 кв. м, можно приобрести более-менее полноценные двушку и однушку или даже две двушки (правда, совсем «сиротские»).

Разумеется, все это достаточно условно. Математика «метр в метр» действует только для домов примерно одного класса и находящихся в одном или одинаковых по статусу районах. Уезжая из исторического центра или другого престижного места, можно получить больше метров в менее популярном районе. А вместо комнаты в Москве можно приобрести отдельную квартиру в Подмосковье, например в городе, расположенном в 25–35 км от МКАД. Кроме того, всегда есть возможность доплатить и получить квартиру получше, а если денег «здесь и сейчас» нет — обратиться в банк за потребительским кредитом. Одним словом, как писали раньше в объявлениях об обмене, «возможны варианты».

Техническое решение вопроса

В советские времена процесс обмена в большинстве случаев состоял в следующем. В «Бюллетень по обмену жилой площади» регулярно давали объявления о желаемом варианте. Для достижения положительного результата могли потребоваться годы. Сегодня все иначе. Технология (по крайней мере, применительно к находящимся в собственности квартирам) другая. Она сводится к тому, что трехкомнатную квартиру продают, а на вырученные деньги приобретают нужное жилье.

«Преимущества очевидны, — отмечает О. Антонычева. — Во-первых, сроки обмена существенно сокращаются. Во-вторых, значительно увеличивается количество доступных вариантов: при подборе квартиры можно ориентироваться не только на вырученную денежную сумму, но и на свои собственные требования к новому жилью. В-третьих, учитывается разница в цене недвижимости, поэтому можно получить доплату».

Риэлтор: зачем и за сколько?

Агентства недвижимости предлагают свою помощь в проведении сделок, предполагающих разъезд на несколько квартир. Помощь эта, конечно, не бескорыстная. Как отмечает Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», средние для рынка комиссионные сегодня составляют 3–4% при чистой продаже (то есть когда продавец получает деньги). Для сложных альтернативных сделок возьмут 5–6%, иногда даже до 8%. Вопрос: за что эти деньги берутся и стоит ли того работа?

Самый простой разъезд трешки — это три договора: один на продажу вашей квартиры и два на приобретение других. Все эти процессы нужно совместить по срокам. Иногда возникают проблемы с местом: например, банк, дающий ипотечный кредит, всегда настаивает, чтобы ячейка, в которую закладывают деньги, была в его хранилище. А если в двух сделках присутствуют ипотечные деньги, и банки разные, риэлтору необходимо урегулировать эти споры.

Но все эти проблемы — ничто по сравнению с внутренними «разборками». Необходимость разъезда, как мы помним, часто возникает из внутрисемейного конфликта, и риэлтору уже приходится быть не только специалистом по недвижимости, но и лекарем человеческих душ, а по совместительству — секундантом во внутрисемейных дуэлях на швабрах, которые возникают, увы, нередко.

«Разъезд большой квартиры, в частности трехкомнатной — это высший пилотаж риэлторского дела, — уверена Елена Данилова, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт». — Это одна из самых трудных сделок. Совершение ее без риэлтора вообще маловероятно».

Завтра будет лучше, чем вчера?

Вопрос о том, что будет с разъездами-разменами в будущем, навевает самые разные мысли. С одной стороны, жизнь есть жизнь — рождаться, жениться, разводиться и умирать люди будут, по всей видимости, всегда. Это аргумент в пользу того, что разменивать квартиры все равно придется.

С другой стороны, растет юридическая грамотность населения. Никого не удивляют сегодня брачные договоры. Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 г., провозгласил, что квартира, приобретенная одним из супругов до вступления в брак, является исключительно его собственностью. Жить вместе — ради бога, но при разводе человек, не являющийся собственником квартиры, выписывается «в никуда». Так что количество потенциально конфликтных ситуаций заметно уменьшается. Правда, если квартира была приобретена, когда супруги состояли в браке, то она считается совместным имуществом и при разводе подлежит разделу…


Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость и Цены