Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Президент зовет сдаваться (29.11.2010)

Высшее руководство страны призывает участников рынка аренды жилья выйти из тени, угрожая им созданием государственной конкуренции в виде доходных домов. Но пока не изменится отечественная система налогообложения и принципы работы налоговых органов, легализовать аренду не удастся. Для доходных же домов сейчас вообще не время.

Президент РФ Дмитрий Медведев и спикер Госдумы Борис Грызлов одновременно озаботились вопросом коммерческого найма жилья. Вчера, 23 июля, в ходе президентской встречи с активом «Единой России», оба они заявили, что давно пора вывести эту отрасль из тени и стимулировать создание в РФ системы государственных и негосударственных доходных домов.

По мнению Бориса Грызлова, строительство доходных домов может стать одним из направлений решения жилищной проблемы. В частности, в тех случаях, когда людям трудно найти работу в том или ином городе, и они готовы были бы переехать в другой, где есть вакансии, но их останавливает жилищная проблема.

«Это успешно действует во многих странах, а раньше, до революции, развивалось и в нашей стране. Речь идет о строительстве домов, квартиры в которых предназначены не для продажи, а для сдачи внаем», - такое заявление своего лидера распространила вчера пресс-служба думской фракции «Единой Россия».

Борис Грызлов считает, что к строительству такого жилья необходимо привлекать помимо государственных, муниципальных средств также и частные инвестиции – в различных соотношениях. Таким образом, речь идет о создании частно-государственных партнерств (ЧГП) в жилищной сфере.

Создав рынок цивилизованной аренды жилья, государство сделает эту сферу более прозрачной, конкурентной, а значит, цены на съем недвижимости пойдут вниз, убежден Борис Грызлов.

В том же смысле высказался и президент Дмитрий Медведев. Он отметил, что сейчас большинство сделок по аренде жилья происходит «по-серому»: владелец квартиры непосредственно договаривается с арендатором, не заключая официального договора найма, а значит, налоги с такой сделки не платятся. «Государство, устранившись из этого бизнеса, теряет часть доходов, которые могло бы получить», - заметил Дмитрий Медведев и потребовал вывести этот рынок из тени. А «если нужно, привлечем прокуратуру».

Закон для середняков

Государство уже не раз пыталось легализовать рынок аренды жилья. По информации риэлторов, налоговые органы периодически рассылают предписания поделиться частью доходов тем гражданам, кого они подозревают в нелегальном арендодательстве.

Несколько инициатив было уже и по поводу создания системы доходных домов. В частности, в 2006 году группа депутатов Госдумы внесла соответствующий законопроект, но он так и не дошел до финала.

В этом году в парламент поступил очередной вариант документа на эту тему. В его разработке, как и три года назад, участвовала депутат Госдумы Галина Хованская. По ее мнению, необходимо создать жилой фонд некоммерческого использования, где помещения будут сдаваться по ценам в два-три раза ниже рыночных, а для Москвы и Петербурга – в пять раз. Плюс жилищно-коммунальные платежи. Таким образом можно будет решить квартирный вопрос той категории населения, которая не попадает в число малоимущих. Они не могут пользоваться государственными программами по улучшению жилищных условий, но, с другой стороны, не имеют дохода, достаточного, чтобы взять ипотечный кредит. По оценке депутатов, среди всех граждан, которые нуждаются в улучшении жилищный условий, в эту «серединную» категорию попадает около 70%.

«Жилой фонд некоммерческого использования в отличие от социального жилого фонда не будет дотироваться из бюджета. Люди будут платить за наем сумму, которая хотя и будет ниже рыночной, однако позволит полностью окупать расходы на эксплуатацию и ремонт помещений. Соответственно для субъектов РФ финансовая нагрузка будет минимальная», - считает Галина Хованская.

Претендовать на жилье из данного фонда смогут только граждане РФ. Квартиры в нем нельзя будет приватизировать. Договор найма будет заключаться на пять лет с правом последующего продления.

По мнению авторов законопроекта, в некоммерческий жилфонд в будущем может войти до 40% жилья, находящегося в госсобственности.

Но пока законопроект не включен в план работы Госдумы. Его авторы уверены, что вмешательство президента поможет сдвинуть дело с мертвой точки.

Непроходимая «серость»

По данным руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, 60-75% рынка аренды жилья в Петербурге в тени. Из-за этого трудно оценить, какой процент жилья от общего объема жилфонда Петербурга сдается в наем. По очень примерным прикидкам, это 20-30% от всего жилфонда (около 250 тысяч квартир).

Руководитель отдела аренды Городского жилищного агентства Алина Кремова приводит другие данные: только 1% арендодателей платит налоги. «Это либо люди исключительных моральных принципов – коммунисты-пенсионеры, либо бизнесмены, которым нужно отчитываться о полученных доходах», - объясняет она.

Часть из них регистрируется. В основном это жилье для арендаторов с доходом выше среднего и соответственно высокими – от $2000 в месяц – арендными ставками. Примерно 70-80% сделок с таким жильем оформляется официальными договорами. Квартиры по $1000-2000 в месяц примерно в половине случаев сдаются на основании письменного договора между владельцем и нанимателем, но он не скреплен никакими государственными печатями. Подавляющее большинство сделок с жильем стоимостью до $1000 в месяц скрепляется в лучшем случае рукопожатием сторон.

Логика проста: чем больше доход с аренды, тем легче его получателю расстаться с небольшой частью этих средств. К тому же, зарегистрировав сделку, теоретически он может рассчитывать на несколько большую симпатию со стороны госорганов, если наниматель окажется не очень чист на руку – например, в один прекрасный момент вынесет из квартиры все ее содержимое. Если же вы получаете за сдачу своих «квадратов» всего 20 тысяч рублей в месяц, то отдавать государству 2,6 тысячи немного жалко.

Эксперты считают, что легализовать рынок найма жилья при нынешней системе налогообложения нереально. Если гражданин будет отчитываться перед налоговыми органами как физическое лицо, то он заплатит с арендной сделки подоходный налог в размере 13%. Чтобы снизить свое налоговое бремя до 5%, ему придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае по отношению к нему будет применяться упрощенная система налогообложения.

Однако вряд ли стоит рассчитывать на «эпидемию законопослушности», которая заставит наших граждан добровольно расставаться даже с малой толикой своих доходов. Необходимость вступать в длительные и регулярные взаимоотношения с налоговыми органами никогда не радовала наших соотечественников. «У нас не созданы условия для того, чтобы платить налоги было приятно. Это очереди, не слишком любезное обращение с посетителями со стороны сотрудников налоговых служб, да и просто опасение людей, что они неправильно заполнят все необходимые бланки, которые, надо признать, не сильно толково составлены», - отмечает президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

Алина Кремова считает, что нужно законодательно ужесточить ответственность обеих сторон арендной сделки за уклонение от уплаты дани. Правда, отмечает она, люди тут же начнут искать пути обхода закона. Например, занижать в документах стоимость сделки, чтобы платить меньший налог.

К тому же, если одномоментно обязать всех «с завтрашнего дня» оформлять сделки по аренде официально, припугнув карательными санкциями, то налоговики просто не справятся с потоком посетителей. Придется увеличивать штаты этих структур, а это дополнительные бюджетные расходы. «В этом случае доход государства от арендных налоговых поступлений может оказаться не таким уж большим, учитывая затраты, связанные с их сбором», - предполагает Дмитрий Щегельский.

Андрей Соколов продолжает: «Преимущество от перехода на официальное оформление таких сделок может быть фактически только одно – арендатор получает некую гарантию, что, подписав с ним договор и получив предоплату, арендодатель не выставит его на следующий день на улицу. Но клиенты готовы идти на такой риск ради снижения стоимости аренды».

Невыгодная доходность

Что касается перспективы создания сети специальных доходных домов, то специалисты уверены: за счет частных инвестиций их построить невозможно. Бизнес не станет этим заниматься из-за крайне низкой доходности и очень длительной окупаемости таких проектов. «Затраты на строительство и содержание такого жилья сопоставимы с гостиничными проектами, а окупаемость составляет 20-25 лет (для гостиниц это 10-15 лет). Сейчас же, при ставках по кредитам под строительные проекты не ниже 18-20% годовых, срок окупаемости начинает приближаться к бесконечности. Разумеется, инвестору выгоднее построить обычный жилой дом и продать в нем квартиры, окупив вложения в течение нескольких лет. Другое дело, если государство за свой счет будет создавать и эксплуатировать доходные дома. Это возможно. Но пока таких примеров у нас нет», - говорит Андрей Соколов.

Он рассказал, что в Москве департамент столичного правительства по инвестиционным проектам в 2003 году построил такой дом. Стоимость проекта составила $12,3 млн. Квартиры в нем сдавались довольно дорого — от $2500 до $12 000. Было сделано заявление о планах по созданию сети доходных объектов. Но потом от этих намерений решили отказаться из-за конкуренции с теневым рынком аренды. Остальные проекты строительства доходных домов в столице, о которых не раз заявляли девелоперы, остались на стадии разговоров. В частности, СПК «Развитие» проектировала и строила клубный дом в районе Остоженки (3-й Обыденский переулок, 2) как доходный. Однако впоследствии квартиры в нем были распроданы.

«Основной нюанс в том, что арендные ставки в этих домах будут выше, чем в «сером» сегменте рынка, на 15-30%, спрос на жилье в них не будет очень большим, люди предпочтут снимать квартиры без официальной регистрации. Как это и происходит сейчас», - поясняет Андрей Соколов.

Чтобы доходные дома были конкурентоспособными, придется установить цены ниже среднерыночных. Что еще более снизит рентабельность таких проектов. «Правда, возможно, если государство возьмет на себя создание доходных домов и создаст там превосходные условия жизни – консьерж, чистота, хорошее техобслуживание, ремонт, – то наниматели будут готовы платить и больше, чем в среднем по рынку. Но тогда нельзя говорить о том, что это будет жилье для малообеспеченных слоев населения и очередников», - считает Дмитрий Щегельский.

По его мнению, без внесения существенных изменений в законодательство для решения вопроса о найме не обойтись. «Прежде всего, нужно прописать - возможно, отдельным законом – все, что касается доходных домов. Ведь сегодня на эту тему ни в одном законе ничего не говорится. Например, что это – жилой фонд или гостиничные объекты? В зависимости от отнесения к той или иной категории будет определяться и налогообложение, и регулирование деятельности управляющих компаний для таких объектов и другие вопросы их функционирования», - говорит Дмитрий Щегельский.

Нужно построить хотя бы один пилотный доходный дом, резюмирует Андрей Соколов, и обкатать на нем все нюансы арендного процесса. А потом уже можно было бы предметно рассуждать об экономической целесообразности этой идеи. Однако на строительство таких объектов придется выделить весьма существенные бюджетные средства. Пока не закончится кризис эта затратная затея с невнятной экономической перспективой вряд ли будет встречена гражданами с должным воодушевлением.


Ольга Мягченко
Источник: Бюллетень недвижимости