Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Вторичка в рассрочку (29.11.2010)

Россияне ищут и находят способы адаптироваться к кризису. Одно из последних «ноу-хау» – рассрочка платежей при покупке квартиры на вторичном рынке.

Идея «дробленых» платежей для рынка недвижимости не нова. Такой механизм давно и успешно используется при работе с первичкой, сектор коммерческой недвижимости также знаком с подобной формой оплаты. Однако на вторичном рынке сделки в рассрочку – явление уникальное, - пишет «Бюллетень недвижимости». Таких случаев в риэлторской практике крайне мало, а совершенные сделки обычно гарантировались личными доверительными отношениями продавцов, покупателей и агентов. Но сейчас дефицит средств испытывают все – и риэлторы, и их клиенты, поэтому нелюбимой бизнесом схеме участники рынка стали уделять гораздо больше внимания.

Новое «старое»

Пока новую схему работы обкатала лишь незначительная часть петербургских агентств недвижимости – не более 30% участников рынка. Однако потребность в свежих технологиях на рынке есть. По словам заместителя генерального директора агентства недвижимости «Дарко» Марины Буториной, схемы рассрочек обычно предлагают сами клиенты. «За последние полгода такие обращения стали поступать довольно часто. Раньше этого не было. Рынок сейчас неактивный, поэтому клиенты сами являются инициаторами применения новых методов решения жилищных проблем. Я думаю, что с помощью рассрочек сейчас проводится около 5% сделок», – заявила она.

С ней согласна и генеральный директор агентства недвижимости «Олимп 2000» Людмила Прямицына: «Особенно часто в последнее время вопросы о возможных рассрочках возникают при проведении субсидиальных сделок. В этом случае люди предлагают внести первый взнос сразу, а оставшуюся часть суммы передать после получения субсидии».

Жизнь заставила…

Продажа квартиры с рассрочкой платежа с точки зрения риэлторского бизнеса – довольно длительная и нервная для всех участников сделки процедура: слишком много факторов нужно учесть. Однако жизнь на рынке недвижимости сейчас течет довольно вяло, поэтому агентства не отказываются от таких операций. По мнению президента ООО «АВЕНТИН-недвижимость» Валерия Виноградова, риэлторам важна не собственно цена сделки, но факт ее прохождения. «Мы стараемся совместить ожидания продавцов и покупателей, в том числе предлагая схемы рассрочки платежа. При подготовке необходимо ответить на несколько важных вопросов: время рассрочки, обеспечение сделки (будет ли объект находиться в залоге у продавца) и цена рассрочки (то есть стоимость денег на этот период). Мы обсуждаем со сторонами эти пункты, и если нам удается найти общий язык, то сделка проводится», – объясняет Валерий Виноградов.

По его словам, операций с рассрочкой платежей на вторичном рынке пока не много, но примерно с половиной клиентов такая возможность обсуждается.

Эксперты отмечают, что в большинстве случаев рассрочку просят покупатели объекта. Однако подобные предложения сейчас можно услышать и от владельцев недвижимости. «Продавцы тоже стали предлагать свои объекты с рассрочкой. Обычно это происходит, если их собственность долго не продается. Такие случаи встречаются даже на рынке элитной недвижимости», – комментирует Марина Буторина.

Правила работы

Структуры сделок с рассрочкой платежей могут быть разными, но есть стандартная схема: покупатель вносит 50% стоимости объекта при подписании договора купли-продажи, а оставшуюся половину выплачивает в течение оговоренного времени.

Как правило, стандартное время рассрочки – год. Затягивать сделку на больший срок решаются далеко не все продавцы. «У нас в агентстве был случай, когда люди договорились и на двухлетнюю рассрочку за недорогую квартиру. Причем объект сразу перешел в пользование покупателя. Но в таких случаях на жилплощадь обязательно накладывается обременение – объект находится в залоге у продавца до выплаты ему всей суммы», – делится опытом Марина Буторина.

На рынке приняты беспроцентные схемы поэтапной оплаты. Однако в некоторых случаях покупатель выплачивает определенный процент за каждый месяц рассрочки. По большей части это зависит от условий, которые выдвигает владелец объекта. Обычно, говорит Валерий Виноградов, ежемесячный процент за пользование рассрочкой равен проценту по срочному банковскому вкладу. Впрочем, в каждом случае условия сделки обсуждаются индивидуально.

Еще одно условие оформления рассрочки: в договоре купли-продажи нужно указать реальную рыночную стоимость дома или квартиры. Также продавец должен владеть недвижимостью не менее трех лет, чтобы избежать лишних налоговых выплат. Если эти условия выполняются, собственнику выгодно продать объект по рыночной стоимости и описать реальную схему расчетов. Покупатель, имеющий на руках лишь часть нужной суммы, также получает от рассрочки выгоду: в большинстве случаев она позволяет избежать уплаты процентов, которые пришлось бы вносить по ипотечному кредиту.

Параллельное видение

Однако сделки с рассрочкой платежей более характерны для рынка коммерческой недвижимости, считает Людмила Прямицына. Здесь в последнее время встречаются даже случаи рассрочек арендной платы и других регулярных платежей.

С коллегой согласна заместитель генерального директора агентства недвижимости «ЛК-недвижимость» Римма Цебоева: «Юридические лица довольно легко соглашаются на рассрочку. Как правило, в этом случае составляется предварительный договор, продавец и покупатель выбирают банк и схему оплаты. Затем стоимость объекта разбивается на несколько траншей, а на недвижимость накладывается обременение, которое снимается после перевода всей суммы».

Первый взнос и время рассрочки определяются договоренностью между сторонами. Обычные условия: 50% вносятся сразу, остальное – через год. «Но был случай, когда наше агентство помогало провести крупную сделку на $4,5 млн и последняя оплата была переведена через 18 месяцев. Первоначальный взнос тогда составил 50% суммы», – вспоминает госпожа Цебоева.

На первичке схема приобретения объекта выглядит несколько иначе. Покупатель вносит 30–40% от стоимости объекта на начальном этапе строительства. Затем за год-полтора, пока идет реализация проекта, выплачивает оставшуюся часть денег. Но в последнее время длительность рассрочки в этом сегменте рынка существенно увеличилась: начиная с 2009 года расплачиваться за свое жилище можно в течение двух-пяти лет после окончания строительства.

Рассрочки пришли и на загородный рынок. Причем предлагают их не покупатели объектов, а продавцы. Им проще указать реальную цену дома и этапность платежей, чем ждать, пока объект будет куплен «за раз». Чтобы получить таким способом коттедж или приусадебный участок, приобретателю необходимо сразу внести не менее половины его стоимости, а оставшуюся часть «доплатить» в течение 6–12 месяцев.

На обороте

В целом, если сравнивать с докризисными временами, как говорит Людмила Прямицына, отношение к «дробленой» форме оплаты в секторе жилой недвижимости изменилось значительно. Но участники рынка по-прежнему не слишком любят поэтапную схему оплаты.

Причина этого, по мнению президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерины Романенко, в том, что сделки с рассрочкой на вторичке таят в себе значительные риски: «Если квартиры в рассрочку продает строительная компания, то здесь все понятно: клиент привязан к застройщику, ведь он еще не получил квартиру в собственность. К тому же на стороне застройщика мощный юридический отдел. Но для физических лиц работать по этой схеме очень непросто. Например, если покупатель перестал платить, можно обратиться в суд, но это будет достаточно долгий и дорогой процесс».

Есть у риэлторов и другие возражения против продажи-покупки недвижимости в рассрочку: «Во-первых, клиенту придется ждать половину стоимости объекта год-полтора. Во-вторых, неизвестно, как продавцу подстраховать себя в ситуации нестабильного курса доллара и евро», – предупреждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Мир квартир» Анна Бровко.

Но, несмотря на это, купля-продажа квартир с рассрочкой платежа постепенно становится реальностью вторичного рынка петербургской недвижимости. И если нынешнее положение дел в экономике сохранится еще несколько лет, считают эксперты, такая схема оплаты прочно войдет в практику работы риэлторских компаний.


Ольга Мурашко
Источник: Бюллетень Недвижимости