Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

К чему может привести бартер на рынке жилья? (29.11.2010)

Нехватка финансовых средств снова подталкивает девелоперов к решению проблем неденежными методами. Новые способы выживания на рынке диктуются сложившимися обстоятельствами: низкий уровень продаж квартир на первичном рынке заставляет застройщиков расплачиваться с подрядчиками долями в проекте или несколькими квартирами в строящемся доме.

Бартерные отношения позволяют девелоперу продолжить строительство объекта, а реализация подрядной организацией полученных квадратных метров проводится через агентства недвижимости. В свою очередь, данная схема влияет и на стоимость жилья. Покупатели могут приобрести квартиру за меньшую стоимость.

По данным Агентства Недвижимости DOKI только в первой половине июля в агентство обратилось более 40 подрядных организаций, которые получили квартиры в новых домах в качестве вознаграждения за свою работу. Общее количество таких предложений только в АН DOKI уже превышает 300 квартир. Основная их масса относится к эконом-классу, но есть и объекты бизнес-класса. Стоимость таких квартир ниже аналогичных вариантов от 5 до 30%. По словам генерального директора Агентства Недвижимости DOKI Валерия Барнинца, бартерная схема отношений существовала в 1990-е годы и почти исчезла в начале 2000-х. Однако кризис спутал все карты, и застройщик сейчас вынужден находить альтернативные пути для продолжения строительства. Бартер в этом отношении является старым проверенным способом выживания в условиях нехватки денежных ресурсов.

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, бартер в России имеет довольно длинную и вполне успешную историю - в 90-ые гг. до 80% оборота обслуживалось неденежными инструментами. Сегодня, в условиях дефицита ликвидности, все эти инструменты, в том числе и бартер, начинают возвращаться на экономическую сцену. Однако одна из основных проблем бартера - искажение рыночных цен. Она становится критичной, когда объем бартерных сделок на рынке достигает определенной критической массы - точно определить этот уровень сложно, но речь может идти о 20-25% рынка.

Вторая проблема, что в случае с расчетами квартирами, мы имеем дело не совсем с бартером, в том смысле, что бартер - это система безденежного обмена, когда цепочки устраиваются таким образом, что товар в итоге находит своего конечного потребителя. Здесь же цепочка может не выстроиться, и подрядчики начнут выставлять квартиры на продажу, и возможно по демпинговым ценам. Тем не менее, бартер сегодня все-таки не главная проблема - масштабы здесь вряд ли будут значительными, а вот реализация залогов по банковским кредитам может оказаться куда масштабнее.

Владимир Кудрявцев, ведущий аналитик компании Paul's Yard, считает, что схема при которой девелоперы будут обращаться с предложением о соинвестировании (т.е. чтобы начать новый объект, или достроить старый, подрядчикам предлагалось вложиться деньгами, а потом получить на выходе площади в объекте) вряд ли имеет возможности для реализации, так как подрядчики находятся не в лучшей финансовой ситуации, чем девелоперы и не обладают свободными средствами для инвестирования. Скорее девелоперы в целях завершения строительства будут предлагать подрядчикам такие условия: подрядчик продолжает осуществлять строительные работы, а рассчитываться за эти работы девелоперы будут как раз квартирами или площадями, если это объект коммерческой недвижимости.

Николай Лавров, заместитель директора агентства недвижимости "Бекар", заявляет, что эта тенденция началась в связи с кризисом, сейчас бартерные квартиры составляют порядка 10% первичного рынка, и их количество растет. Практика расчетов с подрядчиками квартирами была лет пять назад. Но цены на недвижимость росли, и застройщики поняли, что реализовывать квартиры им выгодно самим. Такая практика отмерла, и вынужденно восстановилась в связи с кризисом, когда у застройщиков не оказалось денег для расчетов за подрядные работы.

Бартер возродился потому, что кризис ограничил объемы кредитования, застройщики остались без денег, поэтому они вынуждены расплачиваться за подрядные работы квартирами. Сейчас продать квартиру на первичном рынке без дисконта невозможно, поэтому субподрядчики снижают цены на свои объекты на 20-25% от первоначальной их стоимости, установленной застройщиком. Это дестабилизирует рынок.

Квартиры от субподрядчиков перетягивают на себя спрос: люди начинают требовать цен, как от субподрядчиков, чем осложняют отношения на рынке. Статусом субподрядчика прикрываются мошенники. Мошенническая сделка с недвижимостью - это всегда сделка срочная, так как для афериста долго светится на рынке опасно. Для того, чтобы быстро продать квартиру, он выставляет ее по более низкой цене, которую оправдывает тем, что он, якобы, является субподрядчиком. Доверчивые покупатели, зная, что субподрядчики всегда продают квартиры подешевле, таким аргументам не просто верят, но и стараются не упустить такую квартиру. Застройщики лишаются клиентов. Подрядчики продают квартиры с дисконтом до 20%. Если квартиры в одном и том же доме выставляются по полной стоимости от застройщика и с большим дисконтом от подрядчика, покупатель, конечно, предпочтет покупать у подрядчика. В результате застройщики, которые рассчитывались квартирами, существенно сократили себе финансовый поток от частных лиц.

Источник: PRO Недвижимость