Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

«Ждуны» на рынке недвижимости: многоликое равновесие. Часть 2 (29.11.2010)

ноголикое равновесие на рынке вторичной недвижимости может иметь место при различной цене. Не так, как прогнозируют банкиры или финансисты, называя цифры в 43, 35 и т.д. тыс. руб за кв.м. Равновесие на рынке недвижимости (количество покупателей равно количеству продавцов и все рады) может быть при ЛЮБОЙ цене недвижимости.

Равновесие-цена-доход. Равновесие на рынке недвижимости зависит НЕ от цены. Зависит оно от неценовых факторов: целей покупки, ожиданий, страхов, стабильности и т.е. Если бы это было не так, то постепенное снижение цены в последнее время приводило бы к постепенному увеличению спроса. По закону спроса и предложения. Прочие факторы лишь опосредованно зависят от доходов.

Т.е. равновесие рынка недвижимости НЕ зависит от доходов. Тогда какая же связь доходов с ценой?

В одной из предыдущих статей был обозначен единственный фактор цены на недвижимость – доходы. Но это не есть фактор спроса.
Для ясности:
Вспомните галопирующую инфляцию. Увеличивались нули на ценниках, уменьшалась покупательная способность денег. Мы покупали то же по более высоким ценам, но в структуре наших платежей затраты занимали примерно ту же долю при повышении нулей в наших доходах. Зависимость цены на недвижимость от доходов аналогична. Имея более высокие доходы ( т.е. аналогично предыдущему примеру цифры с бОльшим количеством нулей, вы готовы отдать больше за ТУ же квартиру или купить бОльшую квартиру. Психологически.
Поэтому

Цена недвижимости (средняя) зависит от общих средних Доходов (уровня доходов населения).

А вот именно равновесие рынка и активность зависят от прочих факторов, большая доля из которых – факторы психологические, социальные, т.е. с деньгами не совсем связанные. Получается, что рынок недвижимости противоречит закону спроса-предложения? Или показывает обратную ценовую эластичность. Не противоречит, так как спрос, вызванный НЕценовыми факторами, по сути НЕ зависит от цены. Но по закону спроса-предложения цена продолжает падать до тех пор, пока под действием иных факторов спрос не оживится.

Равновесие зависит от бесконечности Факторов различной «этиологии».

«Предсказания» цены. Предугадать цену активизации рынка, назовем ее так, очень и очень сложно именно потому, что количество этих неценовых факторов огромно, каждый живет по своим законам, и действие каждого может прекратиться в любой момент. Т.е. активизация может произойти и «завтра», и при таком уровне цен, который помнят только наши родители. Теоретически этот уровень может быть ниже себестоимости строительства, а это уже другая тема - о строящемся жилье.

Цена такого равновесия может быть различна. Можно было бы говорить об единственно верной цене такого равновесия, если бы все прочие факторы были бы постоянными. Но такого не будет никогда. При изменении хотя бы одного фактора будет новая точка равновесия. Соответственно, сколько факторов – столько и точек равновесия, столько же и цен. Даже в долгосрочном масштабе.

Обвал – это не про недвижимость. Только не употребляйте относительно этого процесса достижения равновесия слово ОБВАЛ. В свете всего вышесказанного.

Обвал - это внезапно, а рынок недвижимости инертен, идет постепенное снижение, так как собственники далеко не сразу понимают, и, самое главное, психологически готовы (опять неэкономический фактор) снижать цену. Соответственно, не сразу меняется информация о ценах в объявлениях и СМИ, и только еще через какое-то время ее анализируют потенциальные покупатели.
Мое мнение, что непонимание и заявления, подобные заявлению бывшего сотрудника Сбербанка, как раз и происходят из-за такого "максималистского" подхода и существующего абсолютно некорректного термина "обвал". Поэтому и существуют панические ожидания страстей на рынке недвижимости. Мне бы хотелось заявить всем: не используйте слово ОБВАЛ, когда речь идет о постепенном снижении. А именно это и происходит уже 2 года. При таком медленном снижении любая альтернативная сделка с недвижимостью ( продаем одно, покупаем другое) малочувствительна к цене, так как временной разрыв между покупкой и продажей мал.

Некоторые клиенты агентств недвижимости звонят агентам по 3 раза в неделю, спрашивая, как изменились цены, а не "обвалились" ли они. На самом же деле снижение на 1% в неделю практически незаметно, если вы реально сейчас покупаете-продаете квартиры для фактического проживания. Здесь принимаются во внимание еще и цели конкретных продавцов-покупателей. Кто-то один снижает цену, в то время как другой – нет.

Застройщики тоже не все разом снижают цену, многие стараются ее удерживать и сейчас, чтобы обеспечить финансовый поток. Специфика же ценообразования на первичном и вторичном рынке сильно отличается. И это вторая глобальная ошибка далеких от РН аналитиков. Тем более, что и расчет также идет усредненно. Не стоит ровнять девелоперов и частных собственников вторичного жилья. Это совершенно различные сегменты с точки зрения ценообразования и психологии продаж, а сейчас еще и покупок. Т.е. тех самых факторов, от которых зависит спрос. А рынок недвижимости все-таки больше формирует вторичное жилье, особенно если риски покупки жилья от застройщиков сейчас велики.

Рынок недоверия. Продолжение следует…

Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»