Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

«Ждуны» на рынке недвижимости: многоликое равновесие (29.11.2010)

Рынок недвижимости: обольщается ли он ожиданиями, теперь уже сентября 2009 года? Веские и уже полноправно называемые историческими факты дают указания на то, что ответ положителен. На протяжении последних двух лет риэлторы с периодичностью в полгода ждут очередного сезонного оживления рынка. Но так и не дождались. В чем причина, если, например, в Уфе такие ожидания начались еще в начале 2008, задолго ДО кризиса.
Что только мы не использовали, аналитические выкладки с макроэкономическими тенденциями, историю мировых рынков, технический анализ, который как будто бы учитывает все факторы. Вот очередной пример очередного просчета.
Динамика движения рынка выглядит так:

Типичная «двухглавая» фигура технического анализа рынка согласно теории дает прогноз на снижение цены на 2 уровня «высоты головы» ( синяя стрелка) от второго максимума. Соответственно, линия поддержки (красная) становится далее линией сопротивления. Т.е. согласно техническому анализу, рынок должен был упасть как минимум до 41, а далее с большей вероятностью уйти в боковой тренд. Но цена уже ниже 40. Нас опять обманули… Нас обманул рынок?
И среди покупателей недвижимости и среди выживших риэлторов сформировалась некоторая прослойка «ждунов», первые ждут снижения, чтобы купить, вторые – что сделки просто наконец-то начнут активизироваться, неважно при какой цене.

Ожидание смерти подобно. Известный ранее постулат о том, что при падении цен на недвижимость ( ура!) всегда активизируется рынок, оказался очередной профанацией для всех заинтересованных сторон. И практика показывает, что именно РОСТ цен активизирует рынок недвижимости.

Инерность рынка и условность цены. Рынок недвижимости нельзя прогнозировать способами, которые привычны для других сфер. Именно поэтому различные заявления банкиров и финансистов в отношении РН не сбываются. Основная причина этого – инертность реакции рынка и «разбросанность» такой реакции. На простом примере: рост акции ВСЕГДА более выгоден для инвестора, а падение – для покупателя. В недвижимости возможны настолько различные комбинации интересов, что эти правила не работают. Потому что рынок не состоит из продавцов и покупателей по отдельности. Продавец может быть одновременно и покупателем, и даже дважды покупателем, с временными разрывами и т.п. Отчасти поэтому цена недвижимости – также показатель условный.
Принято считать, что чем дешевле, тем лучше покупается. Но мы видим иное, причем, если бы еще только на примере российского рынка. Рынок США показал то же самое.
Мы покупаем, когда дорого, растет и мало выбора. А когда дешево, есть и много, мы ждем. И причина тут не в ипотеке!

А что, собственно, хотим от недвижимости, или неэкономический рынок. Вопрос в том, чего же мы хотим на самом деле. Вернее, в том, что мы не умеем хотеть и выбирать. Уметь хотеть – это хотеть настолько однозначно, что альтернатив типа « ну, я еще подумаю» уже нет. Уметь выбирать – это выбирать, четко сформировав по приоритетности все критерии выбора, сроки, условия. И если проанализировать все это даже в свете экономического кризиса, то получим следующее.
Рынок недвижимости в целях удовлетворения базовых потребностей в жилье (не путайте с инвестициями, их уже нет) – это неэкономический, а психологический механизм.
Поэтому абсолютно все закономерности его пока стоит анализировать с этой точки зрения.

Альтернативное неожидание и неальтернативное ожидание. Никто, конечно, не умаляет уровня доходов. Для покупки недвижимости они, безусловно, важны. Но. Квартиры подешевели на 30 %, а уровень доходов населения, согласно статистике – 15%, т.е. в два раза меньше. Опять противоречие, или опять обманули?.. Альтернативное неожидание в моей терминологии означает в настоящий момент сделки-альтернативы. Т.е. после продажи покупка, часто одномоментно, так как продается то, где реально живут. Т.е. на падении цен не выиграешь. Но чего-то ждут. ЧЕГО? Вывод напрашивается тот же: люди не умеют формировать реальные экономические и прочие критерии выбора.
Можно понять тех, кто просто хочет что- то купить. Вроде бы подождать, пока подешевеет. Но иные жизненные обстоятельства создают при этом такие издержки, которые покупатели почему-то не принимают во внимание. Плюс возможность выбора, которой может уже не быть.

Когда рынок недвижимости станет экономическим? Видимо никогда в худшем случае. Или когда-нибудь попозже, когда мы с вами научимся четко и конкретно принимать однозначные решения. Так как сомнения губят все начинания.

Многоликое равновесие на рынке недвижимости может иметь место при различной цене. Не так, как прогнозируют банкиры или финансисты, называя цифры в 43, 35 и т.д. тыс. руб за кв.м. Равновесие на рынке недвижимости (количество покупателей равно количеству продавцов и все рады) может быть при ЛЮБОЙ цене недвижимости. Только не употребляйте относительно этого процесса достижения равновесия слово ОБВАЛ. Так как…
Продолжение следует….

Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»