Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Двойное «дно» московского метра (29.11.2010)

Надеждам россиян на дальнейшее снижение стоимости квартир и домов в ближайшее время сбыться не суждено, как бы этого ни хотелось. Девелоперы утверждают, что рост цен на квадратные метры произойдет уже в ближайшие 2-4 месяца. Независимые эксперты с таким мнением не согласны.

Оптимизм застройщикам внушают, в первую очередь, цены на стройматериалы, которые, по данным руководителя департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР) Павла Горячкина, уже достигли своего «дна» и в ближайшее время начнут расти.

В частности, в АСР отмечают, что уже наметился заметное повышение цен на цемент. И хотя его стоимость еще не вернулась на докризисный уровень (4-5 тыс. рублей за тонну), темпы роста дают строителям основания для «определенной стабилизации». Только за первую половину июня рыночные цены на цемент выросли на 7%. Девелоперы прогнозируют, что в ближайшие год-полтора начнут расти цены и на металлопрокат. Правда, пока не очень понятно, когда будет отыграно падение, наблюдавшееся с начала года (по данным АСР, цены на рынке стройматериалов с января по июнь снизились на 8,1%).

«Многие строители выдают желаемое за действительное, говоря о том, что стоимость материалов окажет решающее воздействие на собственно стоимость квадратных метров, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. - В среднюю себестоимость метра жилья входят только строительно-монтажные работы. Кроме этого есть ещё плата за землю, подключение коммуникаций, налоги и «бюрократические согласование», которые «съедаю» до 40-45% всех расходов каждого строителя».

В АСР считают, что цена строительства квадратного метра на первичном рынке жилья составляет сегодня чуть более 38 тыс. рублей. Эти данные разительно отличаются от норматива Минрегиона, который установил цену квадратного метра жилья по России на уровне 26,5 тыс. рублей. «Мы могли бы согласиться на неё, если бы государство предложило крупный госзаказ, например, на строительство целого микрорайона, – отметили в АСР. – Но пока об этом только идут разговоры».

При этом, как утверждает Павел Горячкин, обвального падения цен на рынке недвижимости удалось избежать, хотя в некоторых регионах, например в Омске и Новосибирске, ценовой уровень на жилье приблизился к его себестоимости.

«Девелоперы вынуждены идти на демпинг во избежание полного банкротства, - утверждает представитель АСР. – Но на сегодняшний день «жирок» застройщиков дает им возможность противостоять резкому снижению цен, чему в немалой степени способствуют любые местные власти, забирая с рынка до 65% жилья на нужды очередников».

Впрочем, снижение цен в разных регионах страны неравномерно. Так, если в Волгограде, по подсчетам строителей, снижение составило 24%, то в Перми - 17,6%, в Ростове-на-Дону - около 15%, Иркутске – 17%, Владивостоке – 19%, Рязани – 22%, Мурманске – 18%. Видимо, в связи с этим девелоперы не исключают, что в некоторых областях стоимость квадратных метров может снижаться вплоть до конца года. Однако, как отмечают в АСР, в целом по стране «динамика снижения цен замедлилась». И если еще недавно, на пике финансовых трудностей, покупатель мог добиться от строителей 40%-ной скидки, сейчас стройкомпании больше чем на 20% не соглашаются даже при условии 100% оплаты нескольких квартир одновременно. В обычных, рядовых, случаях дисконт сегодня в Москве не превышает 15% от первоначально заявленной цены, говорят опрошенные газетой ВЗГЛЯД риелторы.

По их оценкам, сделок совершается крайне мало, не более 2-5 за месяц против 12-18 в докризисное время. Причина очевидна – обвальное снижение платёжеспособного спроса. Наибольшее падение ощутил вторичный рынок жилья – с начала осени цены здесь снизились на 15,9%. А средняя стоимость новостроек упала на 10,27%.

Впрочем, оценки падения также не отличаются однообразием. Независимые аналитики, меньше других участников рынка заинтересованные в тех или иных цифрах, считают, что сентября 2008 года стоимость московских квартир в среднем упала на 2000 долларов с квадрата. Но в рублевых ценах размах бедствия выглядит не столь серьезно: на пике спроса квадратный метр стоил 160 - 170 тыс. рублей, сейчас - порядка 145-165 тыс. За самую скромную московскую однокомнатную квартиру в блочном доме или «хрущевке» сегодня нужно выложить порядка 4 млн. рублей (125 - 130 тыс. долларов), что по-прежнему сравнимо с апартаментами у моря в Испании или Греции.

Что касается первичного рынка, то, несмотря на кризис, при себестоимости строительства типового столичного квадратного метра эконом-класса в 50-55 тыс. рублей ( как утверждают столичные застройщики ) продажи этих квадратов редко падают ниже отметки в 130 тыс. рублей. Таким образом, позиции девелоперов не настолько плохи, как пытаются представить они сами.

Неудивительно, что многие потенциальные покупатели находятся в недоумении, отказываясь признать сегодняшнее ценовое статус-кво «обвалом» и надеясь на еще какое-нибудь «дно».

Риелторы предполагают, что дешеветь будет только жилье, переоцененное до кризиса – это, в первую очередь, «хрущевки» и так называемая «советская панель», а также квартиры в домах, находящиеся в «транспортной недоступности». Имеются ввиду районы вблизи МКАД и те, которые имеют традиционно высокую дорожную нагрузку и расположены в районах метро Текстильщики, Медведково, Бабушкинская, Свиблово, Войковская, Бибирево.

По мнению независимого эксперта рынка недвижимости Юрия Кочеткова, цены опустятся еще на 10%, но уже в 2010 году рынок вступит в фазу оживления».

Самый больной вопрос - доходы, которые никак не могут даже приблизиться к ценам на жилье. По данным Росстата, средняя зарплата в апреле 2009 года составила 18,1 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра недвижимости по итогам 2008 года равнялась в среднем 52, 5 тыс. рублей, и если к сегодняшнему дню она снизилась (как говорит официальная статистика) примерно на 30%, то стала стоить 36,7 тыс. рублей за метр. Тогда получается, что на свои средние 20 метров россиянину придется копить почти 8 лет, если после уплаты налогов откладывать на эти цели половину своего чистого дохода.

При стоимости недвижимости в 2008 году 52,5 тыс. рублей за квадратный метр новостройки и средней зарплате по стране в 17,1 тыс. рублей на покупку среднестатистических квадратных метров теоретически должно было уходить 11,5 года.

Однако, надо знать, что любая статистика «средних чисел» достаточно лукава. Достаточно сверить росстатовские цифры с реальностью: сегодня самый дешевый метр жилья в столице стоит больше 140 тыс.рублей, т.е. более чем в 3,5 раза дороже «среднего» по стране.

«Рынок новостроек в глубоком коллапсе, и его выздоровление грозит затянуться, - считает аналитик Максим Рогачев. - Но не думаю, что уменьшение объемов строительства скоро создаст потенциал для роста цен. Сначала надо вырасти платежеспособному спросу (сейчас идет падение доходов населения) до уровня уже имеющегося предложения. На это и понадобится от трех до пяти лет».

Цены на жилую недвижимость в первом квартале из-за последствий финансового кризиса снизились в 69% стран мира, сообщает международная консалтинговая компания Knight Frank. Лидерами среди всех стран мира по падению цен на жилье стали Латвия и Сингапур. В этих странах жилая недвижимость подешевела на 36% и 23,8% соответственно.

В первую десятку стран, где цены на жилье упали больше всего, вошли США (16,9%), Великобритания (6,5%), Эстония (16,2%), Гонконг (15,7%), Польша (13%), Дания (11,6%) и Ирландия (10%). Израиль, Чехия, остров Джерси на британских Нормандских островах, Швейцария, Индия, Индонезия, Австрия, Болгария и Бельгия, напротив, несмотря на экономический кризис, с первого квартала прошлого года по первый квартал этого года показали самый рост цен на жилье – на 3,6%. В Бельгии недвижимость подорожала на 2,7%, в Израиле – на 10,9%.

В первые месяцы года быстрым уменьшением цен на жилье отметились Дубай (40%), Сингапур (16,2%), Эстония (9,9%), Норвегия (6,2%), Дания (6,1%), США (4,9%), Великобритания (4,5%), Канада, Словения и Словакия (4%), а также Россия (3,9%).

Александр Аксенов
Источник: Взгляд