Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Упали, очнулись — гипс (29.11.2010)

С началом строительного сезона падение в отрасли несколько замедлилось. Однако из-за кризиса неплатежей жизнь на стройках в любой момент может замереть

Игроки строительного рынка заражены пессимизмом. Индексы деловой активности свидетельствуют о том, что примерно 40% руководителей строительных компаний прогнозируют ухудшение ситуации, половина опрошенных не ожидает заметных улучшений в обозримом будущем и лишь около 10% предпринимателей настроены оптимистично. Впрочем, несмотря на столь унылую картину, есть слабые импульсы, указывающие на то, что пока отрасль не впала в коматозное состояние.

От обвала к коррекции

Одним из ключевых индикаторов, отражающих ситуацию в отрасли, является объем строительных работ, выполненных по виду деятельности «строительство». По данным Росстата, объемы строительных работ в мае 2009 года по сравнению с маем 2008−го упали на 21,9% (в апреле снижение составило 16,3%). Однако индекс реального объема строительных работ с поправкой на сезонность (рассчитывается ГУ-ВШЭ) свидетельствует о том, что падение работ, начавшееся весной прошлого года и ускорившееся осенью, в апреле замедлилось. В мае индекс вновь снизился на несколько процентов, но отрицательная динамика может объясняться продолжительными праздниками. В апреле строительные организации заключили контрактов на 335 млрд рублей: примерно такие же объемы работ были законтрактованы и в апреле прошлого года.

Комментируя эти данные, участники рынка отмечают, что в последние месяцы возросла активность девелоперов на объектах, которые находятся в начальной стадии строительства. «Застройщики, располагающие финансовыми возможностями для продолжения строительства, будут стремиться скорее его завершить, поскольку спросом сегодня пользуется готовое жилье», — говорит управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев.

Обнадеживающие сигналы поступают с рынка строительных материалов. Во-первых, оживился спрос на металлопрокат, в том числе используемый в строительстве. «Сейчас, конечно, объемы продаж в разы меньше докризисных, но по сравнению с началом года есть прогресс. При этом спрос и предложение сбалансированы, закупки осуществляются осторожно, небольшими партиями», — рассказывает представитель одной из столичных торговых компаний. Некоторые производители металлопроката вернулись на докризисный уровень загрузки мощностей. Например, «Мечел» заявляет, что уровень загрузки ряда металлургических предприятий компании в мае составил 104–112%.

Во-вторых, в апреле-мае был зафиксирован всплеск спроса на цемент. По данным Росстата, в мае объемы отгрузки цемента возросли на 19% по сравнению с апрельскими показателями. «В мае рост потребления цемента, по отношению к апрелю, составил более 18 процентов, при том что среднестатистический рост потребления за последние пять лет составлял 14 процентов», — заявил президент компании «Евроцемент груп» Михаил Скороход. Замедлились темпы падения в цементной отрасли: если в начале года объемы выпуска снижались на 30–35% (по сравнению с аналогичными показателями 2008−го), то в мае падение не превысило 25%.

После затяжного снижения стабилизируются цены на недвижимость. В последние три месяца цены на жилье в Москве почти не менялись, их незначительные колебания объяснялись изменением курса доллара и экспериментами продавцов, прощупывающих рынок. Наметился рост долларовых цен на жилье в Санкт-Петербурге. В большинстве региональных центров продолжается плавная коррекция, но уже появляются исключения. Например, в Краснодаре жилье незначительно подорожало.

«Цены на нефть растут, увеличивается денежный агрегат М2 — происходит насыщение деньгами, рубль укрепляется. Возможно, все это подстегнуло строительную отрасль и повлияло на рынок недвижимости. Весной он определенно оживился, увеличилось число сделок. Насколько мне известно, одна из крупных московских девелоперских компаний третий месяц подряд выполняет план по продажам», — говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

Стоит также заметить, что перестали обесцениваться акции российских девелоперов (Группы ЛСР, AFI Development, RGI, «Системы-Галс»). Более того, бумаги некоторых отечественных компаний, подешевевшие за год в 10–15 раз, начали плавно прибавлять в цене.

Накапливаемое безденежье

«Возможно, некоторое оживление связано как с началом строительного сезона, так и с тем, что государственные, бюджетные деньги пошли в экономику: платежи из бюджета обычно начинаются в апреле. Однако системных факторов, которые свидетельствовали бы об улучшении ситуации, я пока не вижу. Сохраняются очень высокие проценты по банковским кредитам, высокая себестоимость строительства», — констатирует гендиректор девелоперской компании «Комстрин» Максим Сотников. Дальнейшее развитие ситуации на строительном рынке, по мнению экспертов, будет во многом зависеть от действий государства и крупных банков, направленных на повышение доступности кредитования — как предприятий, так и потребителей.

Сегодня главной отраслевой проблемой становится риск обострения кризиса неплатежей: волна банкротств (в том числе умышленных) может в одночасье перерасти в цунами и смыть даже крепкие предприятия строительной индустрии. Объем просроченной кредиторской задолженности строительных организаций уже перевалил за 100 млрд рублей. Суммарная задолженность по зарплате из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней и отсутствия собственных средств в строительных компаниях превысила 1 млрд рублей, увеличившись с начала года в 2,1 раза.

Теоретически расшить проблему неплатежей, возникшую из-за снижения спроса на жилье и замораживания банковского кредитования, можно с помощью бюджетного рычага: заявленный совокупный объем финансирования антикризисных госпрограмм (включая ФЦП «Жилище», выкуп жилья, строительство ведомственных домов, госгарантии по кредитам и пр.) оценивается в 350–400 млрд рублей. Но, во-первых, бюджетные расходы неизбежно будут сокращены из-за недоимок по налогам. Во-вторых, у федерального центра нет механизма равномерного закачивания денег в строительную отрасль из-за убогости системы госзаказа и процветающей в этой сфере коррупции.

При таком раскладе выглядят вполне логичными финансовые реверансы правительства в сторону банков (в первую очередь окологосударственных), а не конкретных игроков строительного сектора. В отсутствие системы госзаказа и шальных офшорных инвестиций банки остаются единственным каналом закачивания денег в строительную отрасль. Недавно стало известно, что федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в рамках пилотной программы намерено выдавать банкам целевые кредиты на финансирование жилищного строительства. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, цель программы — стимулирование кредитования строящихся объектов. Предполагается, что ресурсы могут выдаваться на срок до пяти лет. «ЦБ выдает беззалоговые кредиты на срок до года, а мы будем предоставлять рефинансирование на срок, позволяющий завершить стройку», — заявил он.

Однако ключевым остается вопрос, кому предназначаются деньги банков и АИЖК. Сегодня практически в каждом крупном городе имеются относительно небольшие местные строительные компании, не обремененные кредитами, располагающие внятными проектами, земельным банком и административной поддержкой. Представляется, что в сложившейся ситуации была бы оправданна ставка именно на таких локальных игроков (с точки зрения обеспечения доступа к кредитам и фонду госгарантий), а не на неповоротливых и безнадежно больных строительных монстров. Точечные и просчитываемые вливания в средние компании позволили бы снизить кредитные риски, избежать долгостроев и предотвратить осеннее обострение кризиса в строительной отрасли.

Илья Ступин
Источник: Эксперт