Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Второй дом, он же – повторный (02.11.2010)

Период экономической нестабильности сделал клиентов более осторожными и требовательными. Им нужно менее дорогое, но более рациональное загородное жилье. В этих условиях компании, продающие проекты загородных домов, оказываются серьезным конкурентом иным сегментам загородного рынка.

Число продаваемых за год проектов для индивидуального строительства значительно выше количества коттеджей, вводимых в коттеджных поселках. Объем первичных продаж на загородном рынке составляет до 1000 объектов в год, т. е. примерно 500 домов и столько же участков, а в каждой крупной фирме по продаже проектов за год реализуется несколько тысяч пакетов готовой документации. Но в последние четыре месяца продажи проектов жилых домов сократились вследствие экономической нестабильности.

Есть ли у вас план, мистер Фикс?

Дом начинается с проекта. Проект - с заказа у архитектора. Но гораздо чаще загородные дома строятся безо всякого плана или по примитивным наброскам владельца. Заказ проекта в архитектурной мастерской стоит от 100 тыс. руб. и выше. Выходом для многих индивидуальных застройщиков становится покупка проекта в одной из компаний, специализирующихся на таких продажах.

Эти фирмы остаются в тени, результаты их деятельности не учитываются аналитиками. Между тем, объемы индивидуального строительства ничуть не меньше, чем у самых основательных девелоперов. За год каждая из фирм, торгующих чертежами, продает проекты тысяч домов.

Некоторые компании по продаже проектов повторного применения имеют собственные проектные бюро и привлекают сторонних архитекторов – из мастерских Петербурга, Москвы и других городов. Готовые документы раскупаются жителями разных регионов, от Кубани до Крайнего Севера, а потому проекты делаются более или менее универсальными. Проект повторного применения отличается от типового именно отсутствием вариантов, рассчитанных на привязку к местным условиям, он более универсален и применяется «как есть», в почти неизменном виде.

450 домов по одному проекту

Компания Lans Group выходит на рынок готовых решений через Центр коттеджного строительства, двух журналов, интернет-сайта и серии компакт-дисков. По проектам компании в 2008 году построено более 4 тысяч домов. На сегодняшний день в коллекции - около 1500 полностью готовых к строительству проектов коттеджей, а вариативных решений – более 3 тыс. Это зеркальные варианты и варианты планировки коттеджей, многосемейных домов, мини-гостиниц, магазинов, гаражей, бань. Средняя стоимость комплекта рабочих чертежей значительно дешевле, чем в архитектурной мастерской – 27 тыс. руб., «полный комплект застройщика» (в него входят право на однократное строительство по проекту; три комплекта рабочих чертежей всех разделов и паспорт проекта для согласования) стоит стоит немногимдороже, но, по словам сотрудников компании, именно такой состав чертежей, по опыту, бывает необходим для полноценного процесса строительства. Поскольку местные условия могут потребовать изменений в планировке, отделке, типе фундамента, Lans Group с недавних пор готов за отдельную плату корректировать проекты и даже заниматься индивидуальным проектированием. Однако это может обойтись в сумму, сопоставимую с ценой самого проекта – от 6-8 тыс. руб. (перепланировка в пределах несущих конструкций) до 18-20 тыс. (изменение материала стен или габаритов дома). Покупателю предлагается и такая услуга, как «нулевой цикл» - исполнение проекта генплана участка с возможным изменением фундамента (в Петербургу – даже со строительством этого фундамента).

В ООО «Планс» проекты стоят от 18 тыс. руб. до 60 тыс. В среднем получается около $3 за 1 кв. м будущего дома при стоимости строительства от $1000 за «квадрат».

Проект «Планс»

«Портфель» компании насчитывает на сегодняшний день 2400 проектов. Каждый месяц появляется около 50 новых проектов, 15 из которых разработана в собственном конструкторском бюро, остальные 35 предоставляют сторонние архитекторы. Часть проектов готова полностью, часть представлена эскизными вариантами, в которых разработаны только фасады и планировочные решения. На основе этих эскизов можно получить планировочную документацию в течение двух-трех недель.

Хотя многие архитекторы считают продажу проектов повторного применения вредящей их бизнесу, очевидно, что далеко не каждый индивидуальный застройщик готов выложить, например, $20 тыс. за уникальный проект коттеджа: у каждого – свои клиенты.

Подсчитать реальное количество выстроенных по таким проектам коттеджей трудно. Понятно, что не каждый проект превращается в дом. Но подчас по одному пакету чертежей строится несколько десятков домов. Такой «тавтологией» грешат и некоторые девелоперы: платят за один проект, но застраивают одинаковыми коттеджами целые улицы. Однако большинство клиентов – индивидуальные застройщики.

Среди покупателей, по подсчетам специалистов компании Lans Group, 92% - индивидуальные застройщики и 8% - девелоперы. Таким это соотношение было и в прошлые годы, хотя в последние два-три года несколько смещается в пользу девелоперов.

В «Планс» основным клиентом также считается частный застройщик. «Некоторые коттеджные поселки нам только портят бизнес: берут один дом, строят 20 или 30, - говорит генеральный директор Юрий Захаров. - Они нарушают соглашения: вносят в конструкцию небольшие изменения, и строят дома как бы не по нашему, а по собственному проекту».

Пока компания не выставляла претензий девелоперам, но намерена вскоре заняться этим. По словам Юрия Захарова, именно его компания начинала разрабатывать проекты для известного коттеджного поселка: «Там построено около 60 домов по нашим проектам, но они купили у нас только три или четыре проекта». Впрочем, «рекорд» поставили в Казахстане: по одному проекту компании «Планс» построено 450 домов.

Ставка на эконом-класс

Как правило, покупателями оказываются не те обитатели «двушек» и «однушек», которые намерены переселиться в ближайшие пригороды, на природу, а люди, желающие обзавестись вторым домом, загородным, дополняющим городское жилье. Часто они строят дом для пожилых родителей или подросших детей, хотя и сами намерены приезжать туда на лето. Многие интересуются домами для постоянного проживания.

Основным спросом в «Планс» пользуются дома из кирпича, в меньшей степени - из газобетона, на деревянные дома спрос на порядок меньше, доля каркасных быстровозводимых домов в объеме продаж пока составляет всего 0,1 %

По словам ведущего менеджера по продажам проектов Центра коттеджного строительства Елены Рябининой, около 20% покупателей ориентируются на кирпичные дома, около 40% – дома из газобетона, около 25% - из дерева. Доля каркасных построек в структуре спроса тоже пока незначительна, но она растет, в сравнении с прошлыми годами.

С учетом нынешних цен строительство дома из газобетона обойдется примерно в 18 тыс. руб. за кв. м, каркасной постройки – 13-16 тыс. руб. Стоимость дома «под ключ», как правило, в два раза выше, однако многое зависит от отделки, которая может увеличить расходы в несколько раз.

О том, во сколько обойдется заказчику квадратный метр будущего дома в «Планс» даже не говорят: проектная документация позволяет применять материалы, стоимость которых различается по цене во много раз. Так, металлопластиковые окна могут стоить вчетверо дешевле, чем деревянные, цементнопесчаная черепица зеленого цвета отличается по цене от коричневой в два раза – при одинаковых свойствах, стеновыми материалами могут быть и недорогие газобетонные блоки, и поризованный камень, который дороже блоков в разы.

Еще больше «накрутить» цену будущего дома может необходимость подвести электричество или водопровод.

В Центре Коттеджного Строительства преобладает спрос на проекты домов эконом-класса площадью от 150 до 250 кв. м максимум (чаще - до 200), рациональных и простых по планировке.

В «Планс», напротив, не наблюдают явных покупательских предпочтений в отношении площади будущих домов, поскольку это – второе жилье покупателей, уже располагающих квартирами. И только покупателей из сельской местности, например, из Дагестана, и цыган интересуют самые большие постройки, по 700-800 кв. м, т.е. для целого табора. Максимальный размер купленного дома в последние месяцы составлял 1 269 кв. м. Минимальный – 53 кв. м: это дом с тремя спальнями и сауной.

Остается добавить, что на Карельском перешейке строит дом и сам Юрий Захаров. Проект он разработал в соавторстве с главным архитектором своей компании.

Клиент считает себя королем

В Центре коттеджного строительства считают, что спад спроса во многом объясняется сезонностью. Требования покупателей в последние месяцы радикально не изменились.

Постепенно сокращается спрос на просторные дома, но больше внимания уделяется внутренней планировке. «Сейчас люди не склонны строить хоромы 300 кв. м на семью из трех человек. Они приходят к выводу, что для такой семьи достаточно дома площадью не более 150 кв.м. Это же касается внешнего вида дома. Девиз нашего времени – рациональность», - говорит Елена Рябинина.

Сегодня покупатели тщательнее рассчитывают вложения в строительство и разделяют их на этапы, предполагая сначала возводить фундамент, проводить работы нулевого цикла, а уже потом, когда появятся средства, дом получит стены и крышу. Растет спрос на дома, рассчитанные две-три семьи сразу: покупатели экономят.

«Клиент стал более требовательным, - говорит руководитель Центра Надежда Киселева.- Зная, что строительным компаниям не хватает заказов, он диктует свои условия: «Мне нужен такой дом, и именно за такую цену». И если ты не соглашаешься на его условия, очень велика вероятность, что ты клиента потеряешь. Изменился подход: теперь клиент считает себя королем ситуации».

Компания «Планс», как и другие фирмы, в середине февраля повысила цены проектов в среднем на 15%. Тем не менее даже сегодня покупатели по-прежнему покупают проекты, в том числе 600-метровых домов. Другой вопрос – где они возьмут деньги на строительство. «На пике потребительского бума к нам приходили люди, которые брали кредиты, чтобы построить дом, - вспоминает Юрий Захаров.– Когда я спрашивал, как они собираются погашать долг, из каких источников,– покупатели говорили: «Пусть только дадут, потом разберемся; даже не задумываемся об этом, нам главное решить вопрос с жильем». Им нужен был только договор с нашей фирмой, это было одним из условий кредиторов».

Элегантность в эпоху кризиса

Продажей проектов в нынешних условиях начинают заниматься и те фирмы, которые прежде специализировались на строительстве. «Сейчас мы готовы и проекты разрабатывать, и заборы ставить», - признает генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения Александр Черных. Ассоциация уже передала вице-премьеру Виктору Зубкову и в федеральное Министерство сельского хозяйства каталог проектов недорогих каркасно-панельных зданий, которые можно строить в рамках федеральной программы «Целевое развитие села». Правда, потенциальным заказчикам пока придется обращаться непосредственно к предприятиям-разработчикам и им же заказывать строительство.

Проектной деятельностью занимаются и члены Ассоциации загородного домостроения. «Разработка проектов в каждой компании идет постоянно. В любой более или менее крупной компании есть архитектурное бюро. Компании заинтересованы в том, чтобы представить покупателям что-то новое. Сейчас преобладает европейский стиль – простые элегантные дома, неброские, без башенок и прочих «закидонов». Это веяния последнего года-полутора – кризис ничего не изменил. Покупателей интересует элегантность», - свидетельствует исполнительный директор Ассоциации Владимир Майоров.

Потребители все чаще заявляют о намерении строить каркасные дома – каркас дешевле и позволяет варьировать планировку и внешний вид здания. «Его можно обшить снаружи кирпичом, дом будет выглядеть как кирпичный, хотя стоить дешевле, чем настоящий дом из кирпича, возможны другие отделочные материалы. Ценовой диапазон большой. У нас есть компания, которая строит в сегменте эконом-класса. Дом под ключ площадью 105 кв. м стоит 1,8 млн руб. со всей инженерной разводкой, нужно только подключить коммуникации. Многие компании, которые сначала занимались только клееным брусом или монолитом, например, строительная фирма «Русь», тоже обратились к этой технологии. Спрос есть, - они рынок четко прослеживают. Количество каркасных домов понемногу растет»,- говорит Владимир Майоров.

Объемы продаж домов и проектов, по его словам, уменьшились, прошлогоднего ажиотажа не наблюдается. Но в ассоциации надеются, что весной ситуация изменится: интерес покупателей уже оживает. Представители компании утверждают, что число звонков и осмотров загородных объектов растет.

Семь раз отмерив

Когда проект получен и согласован, начинается главное – построить дом и подключить его к коммуникациям. Покупателю готового пакета чертежей предстоит еще раз соразмерить свои силы и решить, способен он построить дом сразу, по частям – или лучше вообще отложить реализацию своих планов.

«Мы не задаем вопросы о наличии коммуникаций. Порой даже не называем стоимость строительства, чтобы не отпугнуть, - не скрывает Юрий Захаров.- Иногда можно назвать истинную стоимость строительства – и человек не купит проект. Но глаза боятся, а руки делают. Когда потом разговариваешь с людьми, затраты по факту оказываются в два-три раза больше, чем они планировали. Если бы они знали это, не взялись бы строить. Но сегодня живут в готовых домах. Порой недостаток информации позволяет принять правильное решение».

Считать деньги теперь придется еще тщательнее. Однако загородные дома будут строить прежде всего те, для кого это необходимость, а не роскошь. А значит, заказчик будет просить не просто проект подешевле, но будущий дом со вполне определенными характеристиками. Меняющиеся требования рынка заставят перестроиться и строителей, и покупателей жилья, и тех, кто продает проекты повторного применения.


Василий Когаловский
Источник: Бюллетень недвижимости