Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Должник поневоле (29.11.2010)

Финансовый кризис подорвал благосостояние многих россиян, в том числе тех, на чьих плечах уже лежали всевозможные кредиты. Хуже всего приходится ипотечникам: над ними в случае неплатежей висит реальная угроза лишиться своих квартир. Закон гарантирует довольно высокую степень защищенности ипотечного заемщика от необоснованных требований банка, однако эти гарантии работают при соблюдении двух условий: если договором с банком не было предусмотрено иного и если заемщик в докризисный период добросовестно выполнял все свои обязательства.

Свою квартиру Надежда купила в декабре 2006 года. В этот период рынок кредитования разрастался как на дрожжах: банки всячески стремились привлечь клиентов низкими ставками и удобством программ. На тот момент она была достаточно привлекательным заемщиком: работала PR-менеджером в крупной компании, могла внести 50−процентный взнос за квартиру. Поэтому кредит в Абсолют банке ей выдали без каких-либо проблем, и накануне Нового года она въехала в собственную «однушку» стоимостью $180 тыс. в районе метро «Савеловская». Тогда же она оформила и кредитную карту в том же банке.

Спустя несколько месяцев Надежда сменила место работы. Она ушла во фриланс: по наработанным связям вела сразу несколько клиентов, хорошо зарабатывала и была совершенно спокойна относительно своего будущего. Правда, у нее сменился зарплатный график, что привело к нескольким просрочкам по кредиту. Впрочем, она исправно оплачивала все штрафы, и никаких проблем в отношениях с банком у нее не возникало. Однако начавшийся кризис в короткие сроки все изменил. «В какой-то момент я обнаружила, что у меня нет практически ни одного клиента, — рассказывает Надежда. — Причем это произошло в течение двух недель. А те, кто остался, не платили. Я осталась совсем без денег». Регулярно вносить платежи по ипотеке она уже не могла: приносила деньги в банк по мере их появления в кошельке. Ситуация осложнялась тем, что в начале осени Надежда совершила несколько покупок, воспользовавшись кредитной картой, но вернуть деньги на нее не успела. В итоге начисленные ей пени стали составлять 10 тыс. руб. в месяц. «У меня же весь доход тогда был около 15 тыс. руб. Я писала в банк, пыталась договориться об отсрочке, реструктуризации. Но в банке ничего и слушать не хотели», — рассказывает заемщица.

Затем наступил этап плотного общения Надежды с банковской службой безопасности. По ее словам, даже об элементарной корректности речи не шло: «Они звонили и орали на меня: "Никакой реструктуризации, пока не погасите долг". Кричали за то, что я писала письма в банк — мол, не имею на это права». Однажды вечером в дверь Надежды позвонили. Посмотрев в глазок, она увидела незнакомого человека и не стала открывать. Тогда тот, нимало не сомневаясь, начал звонить к ее соседям и расспрашивать, дома ли она. «Те ответили: если машина стоит, значит, дома. Тогда он снова начал долбиться ко мне, устроил настоящий дебош. Я открыла, спросила, в чем дело. Он представился сотрудником службы безопасности. Начал меня спрашивать о стоимости моей машины. Тон был, мягко говоря, угрожающий», — рассказывает Надежда.

Давление со стороны банка продолжалось до весны: ей звонили, приходили домой, пытались припугнуть. На все попытки договориться о реструктуризации кредита банк отвечал отказом. Наконец в конце марта Надежда получила на руки довольно приличную сумму денег — достаточную, чтобы погасить всю просрочку за 87 дней. Она тут же позвонила в банк, чтобы спросить точную сумму задолженности, на что ей заявили, что банк подает на нее в суд с требованием погасить долг полностью, путем реализации залога, то есть продажи квартиры.

Такой вариант развития событий Надежду совершенно не устраивал: цены упали, и теперь аналогичные объекты стоили дешевле, чем те $180 тыс., которые она заплатила. К тому же сумма платежа по ипотеке была всего $1 тыс. — вполне сопоставимая с арендной платой за такую же квартиру.

Но банк на переговоры не шел и о реструктуризации слышать не хотел. В конце концов она уже отчаялась и начала искать риэлтера для продажи. Но помог случай: ее знакомая, работающая на ТВ, позвала ее на ток-шоу «Честный понедельник», посвященное помощи государства людям, пострадавшим от кризиса. В шоу принимал участие один из депутатов Госдумы, и после окончания передачи Надежде удалось переговорить с ним. Через три дня ей позвонили из банка: «Мы бы хотели предложить вам реструктурировать ваш кредит, если вы готовы вернуться в нормальный график платежей». Характер общения с банком резко поменялся. «Прекратилась грубость, хамство, пошли нормальные переговоры», — рассказывает Надежда. Но поволноваться все равно пришлось. В середине весны ей позвонил некий сотрудник банка, который потребовал явиться на судебное заседание. Снова прозвучали слова о продаже квартиры. Попытки Надежды объяснить, что уже идет реструктуризация долга и о продаже и суде нет речи, наталкивались на упрямое: «Да о чем вы говорите? Вы квартиру еще месяц назад должны были продать!»

Лазейка для заемщика

Как ни печально это слышать для заемщиков, оказавшихся в аналогичной ситуации, формально к действиям банка в отношении Надежды не придерешься. «Забывчивость клиента, изменения в его зарплатном графике для банка, а в последующем для суда — не аргумент. При изменении обстоятельств, которые могут повлиять на платежеспособность, заемщик должен известить об этом банк в письменной форме — это не обязанность заемщика, а способ установить с кредитором контакт. Надежда же обратилась в банк уже после того, как не могла справиться с оплатой набегающих штрафов», — говорит юрист компании ATC Group Татьяна Новичкова.

Поскольку заемщица не приняла никаких мер, чтобы предотвратить ситуацию, большая часть предпринятых банком действий не выходит за рамки закона, в том числе и требование досрочного расторжения договора и выплаты всей суммы долга. Согласно ст. 348 ГК РФ и ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

Однако этим возможности кредитной организации не исчерпываются: главный документ, определяющий правила взаимодействия банка и клиента, — кредитный договор. Как правило, банки заранее стараются себя обезопасить и прописать в нем дополнительные гарантии возврата кредита. «В договоре наверняка содержались разнообразные дополнительные условия, при которых банк имеет право требовать досрочного возврата займа и уплаты процентов. Например, утрата заемщиком работы, предъявление к заемщику исков о взыскании, ухудшение жилого помещения, снос дома, неуплата по иным кредитам и т. д.», — рассказывает старший юрист компании Walter Walls Consulting Group Анастасия Стечкина.

Впрочем, в законе об ипотеке есть лазейки и для заемщика. К примеру, банк не имеет права требовать полного погашения долга в случае «незначительности» просрочки. Незначительной просрочку можно признать при соблюдении двух условий: если ее срок не превышает трех месяцев, а ее размер не больше 5% стоимости залога.

На первый взгляд ситуация Надежды попадает под эти требования: сумма задолженности составила около $3 тыс., что однозначно меньше 5% стоимости квартиры, а срок хотя и приблизился к границе трех месяцев, но не превысил ее. Увы, в законе есть и другая оговорка. «Наличие таких "смягчающих" обстоятельств не поможет должнику, если он периодически нарушал сроки внесения платежей — более трех раз в течение 12 месяцев. Причем даже при условии, что каждая просрочка незначительна», — поясняет юрист компании «Вегас-Лекс» Виктор Юзефович.

По словам экспертов, подавать в суд иск на заемщика, чтобы взыскать с него долг, банк может с момента, когда истек срок, предоставленный заемщику в требовании погасить кредит. Если же такой срок установлен в договоре банка с клиентом, кредитная организация вправе и не рассылать требование, а сразу идти в суд.

Однако, хотя банк может разорвать договор и потребовать погашения всего долга, никто не вправе принудить заемщика к продаже квартиры — кроме судебных приставов. То есть для того, чтобы лишить даже недобросовестного заемщика жилья, должно быть вынесено решение суда о продаже квартиры с аукциона.

Судебная процедура длится около четырех-пяти месяцев и дольше. «У ответчика есть возможность затягивать процесс: приносить в суд больничные, оспаривать оценку имущества у приставов, оспаривать торги и прочее», — поясняет Анастасия Стечкина. Банку эта ситуация, конечно же, невыгодна. Во-первых, все время, пока идет тяжба, он обязан держать в ЦБ 100−процентное обеспечение просроченного кредита. Во-вторых, квартира может за этот срок еще сильнее подешеветь и не покрыть его убытков. Так что для него оптимальное решение — пойти на мировое соглашение с заемщиком и решить все вопросы в досудебном порядке. Как вариант — дать последнему возможность кредит реструктурировать.

Для заемщика затягивание процесса может дать время, но такая игра чревата другими проблемами. В период судебных баталий банк продолжает начислять пени и штрафы. Если учесть, что продажа с аукциона проводится по дисконтной цене, то суммы, вырученной за объект, может не хватить на покрытие долга. Тогда банк будет вправе взыскивать остатки суммы и в дальнейшем. Так что, как ни крути, для заемщика тоже более выгоден мирный вариант.

Но что делать, если банк не желает идти навстречу? В этом случае достаточно сложно что-то предпринять. «Реструктуризация кредита является правом банка, но не обязанностью. И каждый из участников рынка сам определяет свою политику в отношении с заемщиками», — объясняет Анастасия Стечкина. Если банк не идет на реструктуризацию, лучше не доводить дело до суда и постараться продать квартиру своими силами.

Предел правомерности

Несмотря на то что банк предъявляет вполне законные требования к Надежде, некоторые его методы являются нарушением Гражданского кодекса. «Никто и ничто не дает банку право угрожать заемщику, даже если последний нарушает свои обязательства. Есть договор, есть фактические обстоятельства и, наконец, суд, который и установит, какие меры можно принять в отношении заемщика, а какие — нет. В любом случае банку не будет позволено оказывать психологическое давление на должника, пусть даже просрочившего оплату кредита. В подобных ситуациях очень важно зафиксировать все происходящее с участием службы безопасности банка при помощи видеокамеры или диктофона, а затем передать такие материалы в правоохранительные органы. Такие контрдействия позволят поумерить пыл банковских сотрудников или коллекторов. И, возможно, заставят кредитора пойти на нормальный переговорный процесс», — рекомендует Виктор Юзефович.

Обязать сотрудников банка быть вежливыми со своими клиентами невозможно, но давление со стороны службы безопасности, визиты домой — это уже явное превышение служебных полномочий. По мнению юриста юридической фирмы «Синергия права» Андрея Елистратова, здесь смело можно говорить о возможности компенсировать моральный вред в судебном порядке, так как Надежде были причинены нравственные страдания (ст. 151 Гражданского кодекса РФ). «При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, а также степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред, — объясняет он. — Правда, на практике суды присуждают компенсацию в небольших размерах».

Сложившаяся ситуация, когда у Надежды появилось ощущение «двух банков», к сожалению, типична для сегодняшних дней. По словам одного юриста, который, работая в банке, пережил кризис 1998 года, банковские сотрудники сейчас, скорее всего, живут под постоянным страхом сокращения, и для того чтобы удержаться на свои местах, им приходится имитировать бурную деятельность. По его словам, «им необходимо любой ценой доказывать свою значимость и необходимость: никто не станет разбираться в реальных результатах. Сотрудники банка скорее наплюют на все законы, чем на указание начальства взыскать как можно больше средств с неплательщиков. Ни у кого нет уверенности, что он останется в банке работать, поэтому об общей целесообразности и о репутации банка никто заботиться не станет».

Запрос депутата Госдумы, очевидно, все-таки в банк поступил, попал на глаза кому-то из руководства, и с резолюцией «разобраться и доложить» свалился кому-то на стол. Но «кредитчики» уже, согласно действующему в банке регламенту, передали неплательщика в ведение юристов и службы безопасности. Команду «не взыскивать» никто не отменял, поэтому по своей инициативе никто не прекратит судебного дела.

Анна Шехова
Источник: «D`»