Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Что спасет застройщика-банкрота и его дольщиков? (02.11.2010)

Основополагающий принцип, являющийся в то же время ошибкой, но ошибкой, дающей дополнительные возможности, который использовали наши застройщики все предыдущие годы: когда начиналось строительство, финансирование во многом осуществлялось за счет продаж квартир. Возможно, иначе было бы построено гораздо меньше жилья. Но сейчас эта схема стала фактором Х для застройщиков.

Начался финансовый кризис, продажи недвижимости встали почти намертво. Теперь уже не секрет, что нет продаж – нет и денег на продолжение строительства.

Каков итог. Те застройщики, кто предусмотрел ситуацию заранее, продолжают достраивать свои объекты. Кто не предусмотрел – ждут покупателей и сокращают расходы. Если даже те, кто планирует временно заморозить строительство. Но это – опять издержки. И отказы дольщиков, что все вместе уведет объект в «черную финансовую дыру».

По наблюдениям риэлторов, значительная часть немногих платежеспособных покупателей, которые приходят в агентства недвижимости Уфы, желают все-таки приобрести новое жилье. Рынок, понимая, что в ситуации кризиса новых объектов строиться будет меньше, повышает спрос на «первичку».

С другой стороны, поскольку многие застройщики приостановили пока ввод в процесс строительства новых объектов, количество интересных предложений для покупателей сокращается. Интересные покупателю квартиры, попросту, раскупаются.

Стимулируют эту ситуацию и специальные предложения и спеццены от застройщиков, которые спешат привлечь на рынке тех, у кого есть средства. Особенно, если это последние квартиры в доме, или квартиры большой площади. Скидки могут быть значительны.
Раскупаются активнее всего квартиры в домах, возведенных «под крышу» и почти достроенных.

Это позитивные тенденции кризисного рынка строящегося жилья. Но есть и негативные тенденции.
Если объект находится на стадии «котлована», либо отстроено 1-2- этажа, и строительство идет «не шатко не валко», риски, воспринимаемые покупателем субъективно, возрастают. Достроят ли объект? В итоге, именно на объектах, которым необходимо финансирование «от покупателя», и наблюдается отток последних.
Те же, кто уже успел приобрести квартиру на таких объектах, начинают беспокоиться о том, не разорится ли застройщик. Тем более, что активно ходят слухи, что многие застройщики на тот или иной срок заморозили строительство.
На слуху у дольщиков все чаще появляется слово «банкротство».

Для многих банкротство застройщика звучит почти как смертельный приговор. Имущество « с молотка», и купленной квартиры не будет. Но все может быть не так страшно.
Во-первых, банкротство не происходит за один день. Это весьма длительный процесс, где изучаются интересы всех лиц, и особенно, дольщиков. Так как по отношению к ним застройщик несет самые значительные и серьезные обязательства. Далее последует конкурсное управление. Возможна также продажа недостроенного объекта другому инвестору вместе, так сказать, вместе с дольщиками. Это одна из возможностей «реанимации» таких объектов.

Каковы другие пути? Как помочь активизировать рынок новых строек? Если смотреть долгосрочно, то снижение темпов ввода новых объектов в будущем приведет к тому, что цена квадратного метра квартир на вторичном рынке в новых домах будут отличаться от квартир в панельках и хрущевках очень значительно. А это не очень приятная тенденция, так как всем хочется жить в доме с большим лифтом и мусоропроводом.

Самая красивая схема, которая часто встречается у зарубежных девелоперов, но редко у нас – строить объект без привлечения дольщиков, а начинать продавать тогда, когда он близится к завершению. Конечно, с привлечением кредитных средств это делать невыгодно. Также это требует значительных капиталовложений и наличия сумм, необходимых на полное финансирование. Но это цивилизованная схема.

Тем же строителям, у которых в настоящий момент назрели серьезные проблемы, можно обратиться за помощью к государству. Выкуп муниципальными властями недостроенных объектов с привлечением частных подрядчиков, может решить несколько проблем сразу. Это сниженная цена метра, это созданные рабочие места и объемы работ для подрядных организаций, у которых также сейчас существуют проблемы с заказами. Это также вопросы госзаказа на стройматериалы у местных производителей, налоговые льготы и т.п.

Важным условием при этом, правда, будет хороший дисконт на непроданные квартиры, выкупаемые муниципальными властями, вплоть до уровня себестоимости.

Одним из вариантов также является соинвестирование государства с частными инвесторами, определяемыми по конкурсу или без него. Мотивация может быть в определенных льготах при выделе земли, плате за нее, организации коммуникаций, а также в некоторых финансовых механизмах.
Такое частичное «огосударствление» может дать возможность не только покупок жилья в собственность по более дешевым ценам от «пригосудаственных» структур. Но и дополнительного предоставления жилья по договорам социального найма в порядке очередности. Ведь значительная часть муниципального жилого фонда уже приватизирована и будет еще приватизироваться до конца этого года. Причем большинству муниципальных домов уже по нескольку десятков лет. Новые же выкупленные и достроенные впоследствии дома дадут возможность и обновить муниципальный жилой фонд, и получить муниципальное жилье тем, кто не имеет возможности купить это за деньги. В таких домах часть квартир будет частными, а часть – муниципальными. Так же, как и в добрые времена возрождения института частной собственности в России. Не зря говорят, что кризис возвращает нас в технологии и процессы десятилетней давности

Схемы же, аналогичные ЖСК, в кризис не окажутся жизнеспособными, так как будут напоминать нашим гражданам пресловутые финансовые пирамиды. И риски, в том числе инфляционные и стоимости привлеченного капитала, будут действительно высоки.

Со стороны банков также может быть инициировано предложение депозитно-ипотечных схем, о которых мы писали ранее. Правда, внедрение их по низким ставкам возможно будет при стабилизации экономических процессов, которая последует, думаю, не раньше осени 2009.
Новых нам с вами идей. И правильного их воплощения, которое часто от нас с вами лично не зависит.


Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»