Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Загородная недвижимость — спрос возвращается на рынок (29.11.2010)

Прошло уже 9 месяцев уже с начала экономического кризиса в России. В масштабах мировой истории этот срок абсолютно незначителен, но для молодого рынка загородной недвижимости Подмосковья он вполне существенен.

Если взять за основу хронологию ряда экспертов, то современному рынку около 15 лет, то получается, что жизнь в условиях кризиса — это 5% от этого срока, т.е. довольно большой промежуток времени.

И этого промежутка вполне достаточно для того, чтобы проанализировать и сделать какие-то выводы о том, как ведут себя такие показатели как «спрос», «предложение» и «цена» в текущих условиях.

Предложение

По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в мае общее количество коттеджных поселков, выставленных на продажу, насчитывало порядка 318, что на 2,9% больше, чем апреле текущего года. По сравнению с мартом коттеджных поселков стало больше на 19 объектов.

На основании этих данных можно сделать вывод, что, не смотря на мировой финансовый кризис и разговоры о том, что новых поселков на рынок почти не выводится, прирост объемов предложения все-таки есть. Предложение продолжает пополняться проектами эконом-класса, которые девелоперы считают наиболее перспективными в период кризиса, так как на них приходится значительный уровень спроса.

По мнению экспертов компании Blackwood, развитие сегментов элитного жилья и бизнес-класса будет продолжаться, в основном, за счет проектов, выведенных на рынок в докризисное время. Так, группа компаний VSK Group приступает к строительству таунхаусов в поселке «Новые вешки», расположенному в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому направлению, который был выведен на рынок в начале 2006 года, а компания Mirland Development планирует вложить $176 млн. в развитие своих проектов, среди которых поселок «Западная резиденция», находящийся на Можайском направлении (проект вышел на рынок летом 2008 года).

Что касается эконом-класса, то в этом сегменте продолжают появляться новые проекты, порой даже чаще, чем до начала кризиса.

В марте прошла презентация программы «Новые дачи», которая предусматривает строительство домов в этом сегменте. Суть программы в адаптации проектов к новым экономическим условиям и снижение конечной стоимости домовладений за счет более низких цен на землю и минимизации затрат на строительство. Первый поселок в рамках этого проекта будет построен на территории комплекса «Гагаринлэнд» в 145 км от МКАД по Минскому шоссе. В поселке будет представлено 110 домов площадью 68-200 кв. м на участках от 12 соток.

Планируется, что стоимость таких домовладений составит от 2,5 млн. руб. Кроме того, в эконом-классе позиционируется и большая часть проектов с участками без подряда. Такие поселки появляются буквально как «грибы после дождя». К примеру, в марте 2009 на рынок было выведено три проекта, относящихся к этой нише. Это поселки «Ермолинский лес» по Дмитровскому шоссе, «Софьинский парк» по Калужскому, а также поселок «Лесная лагуна» на берегу Учинского залива, в котором к продаже предлагаются как участки с подрядом, так и без него.

Конечно, нельзя назвать исключением из правила и более высокие ценовые ниши, участки без обязательного строительного подряда сегодня можно встретить в любом сегменте. «В условиях замедления темпов продаж, увеличения стоимости строительства и ухудшения финансирования в целом многие застройщики ищут способы завершения существующих проектов с минимальными потерями. Одной из мер предотвращения замораживания строящихся загородных проектов стала продажа земельных участков без подряда на строительство дома.

Большинство элитных поселков стремится «сохранить лицо» путем согласования с покупателями подобных участков сроков готовности и архитектурных проектов будущих домов. Но даже несмотря на эти меры риск снижения общего качества и увеличение сроков готовности элитных поселков сохраняется», - говорит Ольга ВИНОКУРОВА, старший аналитик отдела исследований и мониторинга рынка IntermarkSavills

В сегментах элитного загородного жилья и поселков бизнес-класса по состоянию на конец I квартала 2009 года предложение составило порядка 8,3 тыс. объектов. Это коттеджи, участки с подрядом и таунхаусы. Общая площадь этих объектов, по данным компании IntermarkSavills составила 3,1 млн. кв. м. Аналитики отмечают, что в первом квартале не произошло значительных перемен в структуре существующего предложения в этих сегментах. Половина предлагаемых к продаже коттеджей и около 30% таунхаусов располагаются вдоль Новорижского шоссе.

Существенная доля предложения приходится также на Рублево-Успенское, Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе. Подобная структура предложения в целом находится в балансе со структурой квартального спроса. Сохраняется незначительный объем предложения коттеджей в 10-километровой зоне удаленности от МКАД, что связано с недостаточным количеством новых проектов в близости от столицы. В остальных поясах удаленности наблюдается сбалансированность структуры спроса и предложения загородных объектов.

Фактическое распределение существующего предложения по площади участков позволяет удовлетворить спрос во всех категориях – от компактных участков при таунхаусах до крупных (от 40 соток) участков. В структуре предложения по площади домовладений, как и в конце 2008 года доминирует предложение «средних» по площадей объектов (до 500 кв. м коттеджей и до 300 кв. м таунхаусов), составляющее около 80% от общего объема.

Цены

По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» в I квартале 2009 года рост средней цены предложения загородных домовладений Московской области относительно предыдущего квартала составил 5,5%, цена поднялась до 80,5 тыс. руб./кв. м.

На фоне укрепления курса американской валюты в течение анализируемого квартала цена в долларах уменьшилась на 19,4% и отмечена на уровне 2247,7$./кв. м. За прошедший квартал рост рублевой цены предложения для объектов, территориально расположенных в зонах удаленности до 15 км и 16–30 км от МКАД варьировался на отметке 5,4% и 5,7%.

Для домовладений, удаленных на расстояние от 31 до 100 км изменение ценовых показателей лежит в пределах погрешности, т. е. фактически не изменились. По категориям объектов лидерами ценового роста в I квартале 2009 года стали коттеджи в организованных коттеджных поселках (+10,1%). Дачи и таунхаусы подорожали на 7,8% и 6,6% соответственно.

Если рассматривать изменения цен в зависимости от районов Подмосковья, то максимальный рост пришелся на Дмитровское (+16,9%) и Рублево-Успенское (+10,2%) шоссе. Никаких ценовых изменений за квартал не выявлено на востоке, юге и юго-западе Подмосковья.

В эконом-классе минимальная стоимость предложения, по данным коммуникационной группы «МОДУС», представлена в поселке «Березовый рай» и составляет около 2 млн. рублей.

Приобрести дом, располагая суммой до 3 млн. рублей, можно лишь в 5 поселках низшего ценового сегмента: «Романовские дачи», «Березовый рай», «Тимашово», «Акуловские пруды» и «Гагаринлэнд». Наибольшее число предложений сконцентрировано в диапазоне от 3 до 4 млн. рублей – такие дома предлагаются в 11 поселках эконом-класса. В 5 проектах минимальная стоимость предложения начинается от 4 млн. рублей.

Если рассматривать цены в поселках бизнес- и элит-классов, то среднерыночная стоимость 1 кв.м в течение 1 квартала 2009 снизилась для коттеджей более чем на 15% (с $5220 до $4425), а для таунхаусов на 18% ($4010 до $3285).

Эксперты IntermarkSavills связывают снижение долларовых цен в начале 2009 года как с общими кризисными явлениями в мировой экономике и уменьшением покупательской активности, так и, в частности, с ростом курса доллара по отношению к рублю (22% за первые два месяца 2009 года).

По состоянию на март 2009 года среднерыночная цена 1 кв.м элитных коттеджей снизилась до $5770 (уменьшение за квартал –11 %). Цена 1 кв.м коттеджей бизнес-класса опустилась до $3760 (-18 %). Более динамичное снижение стоимости квадратного метра коттеджей в бизнес-классе в начале 2009 года, по мнению специалистов, является следствием завышения цены на данные объекты в 2008 году, когда рост за 9 месяцев достиг 25%.

Среднерыночная цена метра элитных таунхаусов незначительно подешевела ан 1,5%. Столь низкий показатель падения средней стоимости связан с ограниченным числом объектов в данном сегменте. Таунхаусы бизнес-класса упали в цене более серьезно – на 18%, средняя стоимость на конец I квартала 2009 года составила $3 тыс.

Стоит отметить, что большинство застройщиков по-прежнему не спешат официально снижать цены, а пытаются стимулировать спрос привлекательными условиями покупки, всевозможными скидками, рассрочками, бонусами и так далее.

По данным аналитиков Blackwood, конечная цена сделки может быть на 30-50% ниже стоимости, заявленной в прайс-листе. В первую очередь это касается объектов, расположенных на Рублево-Успенском шоссе. «Ценовая политика в большинстве поселков, расположенных здесь, не претерпела изменений, и заявленная стоимость домовладений остается на уровне января 2009 года.

Речь идет о цене предложения, при заключении сделки дисконт может достигать 30%. В марте в целом по рынку девелоперы придерживались аналогичной ценовой политики - стоимость объектов по прайс-листам не менялась, но при личном общении с потенциальными покупателями предоставлялись скидки, которые в отдельных случаях могли достигать 50%», — говорит Ольга Широкова, Директор Департамента Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood.

Спрос

Начиная с апреля 2009 года спрос на загородную недвижимость Подмосковья начал расти. По данным аналитического центра «ИНКОМ» в апреле по сравнению с мартом потенциальный спрос вырос всего на 0,7%, в то время как реальный «подскочил» аж на 23,5%.

Аналитики «ИНКОМА» насчитали более 360 сделок во всех сегментах рынка. В мае картина несколько изменилась. Потенциальный спрос вырос более существенно – на 8,8%, а вот реальный даже показал отрицательную динамику, снизился на 3,4%. Впрочем, в числовом выражении количество сделок не сильно уменьшилось – 355 в мае против 368 в апреле.

Если отдельно рассмотреть структуру спроса на дорогую загородную недвижимость, то здесь данные по первому кварталу 2009 года значительно уступают показателям за аналогичный период прошлого года.

Совокупный объем реализованного покупателями платежеспособного спроса на загородные объекты в строящихся поселках бизнес- и элит-класса составил порядка 150 совершенных первичных сделок, из которых 60% приходится на сделки с коттеджами, 40% — с таунхаусами. Данный показатель почти в 5 раз меньше по сравнению с реальным спросом на загородные объекты в I квартале 2008 года.

По данным IntermarkSavills в начале 2009 года предпочтения основной доли покупателей были отданы поселкам вдоль Новорижского шоссе (в совокупности примерно 40% сделок с коттеджами и 20% — с таунхаусами).

Остальные сделки распределены между Киевским, Калужским, Минским, Рублево-Успенским, Дмитровским, Пятницким и рядом других направлений. Такая картина спроса в целом соответствует итогам прошедшего года. Стоит отметить растущую популярность таунхаусов по менее престижным направлениям, таким как Ярославское, Ленинградское, Горьковское. Доля спроса на относительно недорогие объекты по этим направлениям увеличивается с каждым месяцем.

Как и в 2008 году, продолжается постепенное сокращение числа сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы (около 25% от общего числа). Это связано с уменьшением количества реализуемых проектов на данном расстоянии от столицы, а также высокой ценой предложения.

Стабильным спросом в этой зоне удаленности пользуются таунхаусы — 80% от всех сделок. В структуре спроса по площади участка доминируют землеотводы от 3 до 5 соток для таунхаусов (порядка 80% сделок) и от 10 до 30 соток для коттеджей (почти 90% сделок). Что касается покупательских предпочтений относительно площади домовладений, то доля сделок с коттеджами до 600 кв. м и таунхаусами до 350 кв. м, составила около 95% от общего числа.

Делать прогноз о том, как будет себя вести рынок загородной недвижимости в дальнейшем, довольно сложно. Кто-то из экспертов говорит о том, что рынок уже достиг ценового «дна», дальше стоимость загородной недвижимости будет снова расти.

Эти предположения также подкрепляются тем, что объем предложения за 9 месяцев кризиса довольно сильно сократился, а уровень спроса уже начинает расти. Естественно, спрос, превышающий предложение, даст рост цены.

С другой стороны, ряд экспертов прогнозирует вторую волну кризиса, когда покупательская способность населения страны снизится до небывало низкого уровня и спрос на рынке загородной недвижимости упадет до нуля. Вместе с ним упадут и цены.

Какое из этих предположений окажется верным, мы узнаем только через несколько месяцев.


Иван Кузнецов
Источник: Cottage.ru