Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Высокие технологии «вторички» (29.11.2010)

Риэлторы вынуждены приспосабливаться к сложившимся экономическим условиям, прибегая к новым технологиям бизнеса. Рынок продавца трансформируется в рынок покупателя, на котором агентства недвижимости пока не умеют работать. Некоторые ноу-хау предложили участники конференции для профессионалов в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

Риэлторские компании, как и другие участники российского рынка, в сложных экономических условиях вынуждены минимизировать затраты, - пишет «Бюллетень недвижимости». Это выливается, в частности, в сокращение персонала.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, в первом квартале 2009 года количество сделок на вторичном рынке жилья сократилось более чем на 30%. Но по информации, полученной Ассоциацией риэлторов СПб и ЛО у агентств недвижимости, объем сделок упал примерно на 50%. Эту разницу объяснил генеральный директор агентства «Невский простор» Александр Гиновкер: уволенные из компаний специалисты применяют свои профессиональные навыки самостоятельно. Кроме того, по его словам, увеличилось количество частных маклеров-самоучек. «Дикий» рынок демпингует, запрашивая за услугу примерно $200. Желание граждан в период кризиса сэкономить приводит их к маклерам и мошенникам. В результате, отметил господин Гиновкер, из 4–5 тысяч сделок на вторичном рынке жилья примерно одна тысяча – проблемные. В ряде случаев ФРС отказывает покупателям в регистрации прав собственности совсем или приостанавливает регистрацию.

По мнению Александра Гиновкера, конкурировать с черным и серым рынками агентства недвижимости могут, предоставляя качественные услуги.

По рукам?

Как считает Александр Гиновкер, риэлторам необходимо переработать стандартный договор. Во-первых, формы договоров, которые используют сегодня агентства недвижимости, не всегда соответствуют Гражданскому кодексу. Во-вторых, эти документы невнятно регулируют взаимоотношения клиента и агентства. Например, нередко клиенты оспаривают размер комиссионных, приводят при этом в пример зарубежные рынки недвижимости. Однако, утверждает эксперт, совокупные расходы покупателей иностранной недвижимости, как правило, выше, чем в России – кроме комиссии агентству приходится (в соответствии с законодательством той или иной страны) оплачивать услуги нотариусов или адвокатов, чья роль в сделке бывает более значительна, чем брокеров. Если зарубежные риэлторы чаще исполняют роль маркетологов и только помогают подобрать объект, российские компании оказывают услугу по сделке полностью. Александр Гиновкер предложил продумать вариант, когда комиссию платит и продавец, и покупатель – ведь, по сути, риэлторы предоставляют услугу и тому, и другому.

Такую схему уже опробовали столичные риэлторы. По словам генерального директора агентства «Бекар» Сергея Козлова, появился опыт, когда в рамках эксклюзивного договора залог берется с продавца – 10–15 тыс. руб. По мнению господина Козлова, сейчас самое время внедрить этот опыт на петербургском рынке.

Нередко клиент, на обслуживание которого компания тратит время и средства, неожиданно отказывается от сделки и уходит, не заплатив. По закону о защите прав потребителей клиент имеет право отказаться от сделки в любой момент, но закон обязывает оплатить уже оказанные услуги. К сожалению, агентству бывает сложно доказать, что проделана конкретная работа, которая стоила столько-то. Подобные причины, заявил Александр Гиновкер, заставляют пересмотреть устаревшую форму унифицированного договора.

Недвижимость попалась в сети

В числе новых технологий – применение интернет-ресурсов. Во многих сегментах российского рынка сегодня реклама перетекает с бумажных носителей в интернет. По словам участников рынка, размещение рекламы на сайтах – более дешевая услуга, что позволяет агентству экономить. Собственные сайты, полагает генеральный директор агентства «Бенуа» Дмитрий Щегельский, есть сегодня у каждой или почти у каждой компании. Только что объявлен конкурс WEB Realtor – 2009, уже третий по счету, на лучший сайт агентства недвижимости.

Некоторые риэлторы более глубоко погрузились в интернет. В частности, компания «Обмен» создала сайт обменных сделок, на котором клиенты сами могут искать подходящие варианты и даже составлять цепочки. Точнее, их составляет специальная компьютерная программа, разработанная по заказу риэлторов. Гражданин ищет в базе вариант, который его устраивает, и программа добавляет его в цепочку. Максимальное количество участников цепочки – пять. Генеральный директор агентства Ольга Свечина пояснила: чтобы выстроить более длинные цепочки, необходимо иметь в базе более миллиона вариантов.

Когда цепочка собрана, любой из ее участников выступает инициатором сделки. Сделку можно провести самостоятельно, но риэлторы рекомендуют обратиться за помощью в любое агентство.

Группа компаний «Бюллетень Недвижимости», решая задачи информационного обеспечения рынка, тоже не осталась в стороне от новых технологий. Нововведения коснулись в первую очередь рекламного блока. Поданная в «Бюллетень Недвижимости» реклама сразу попадает на портал «БН.ру», а также в справочное издание «Квартирный Вопрос», где находится в течение недели. По словам директора по продвижению ГК «Бюллетень Недвижимости» Ирины Гудкиной, новая услуга расширяет комплексное информационное обеспечение партнеров и клиентов «БН».

Титулованные

Новым в технологии риэлторского бизнеса должно стать комплексное титульное страхование от агентств недвижимости. По словам Сергея Козлова, сегодня клиенты в целях экономии все чаще действуют самостоятельно. Но самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры невозможно.

Почти 70% договоров заключаются в простой письменной форме. С начала года ФРС выявила поддельные документы по 30 сделкам. Поэтому титульное страхование, полагает Сергей Козлов, становится важным элементом сделки. Однако клиенты не слишком охотно страхуют право собственности – тарифы достигают 4% суммы сделки.

Крупные петербургские агентства выступили с инициативой: страховать титул клиента сроком на один год за счет агентств. Совет Ассоциации риэлторов СПб и ЛО уже одобрил эту идею.

Скоротечный кризис 1998 года выгнал с рынка недвижимости сравнительно много компаний. Лучше всех себя чувствовали агентства, разумно тратившие средства и имевшие накопления – особенно, если «подушки безопасности» хватило на несколько месяцев.

Нынешний кризис – затяжной и качественно иной. Некоторые владельцы компаний, располагавшие значительными свободными суммами, уже влили их в бизнес, однако эта мера помогла лишь на время.

Очевидно, что нужны иные методы борьбы с кризисом. По мнению специалистов, именно новые технологии способны помочь всем участникам рынка. Дело за малым: придумать новые механизмы и запустить их.

Справка «БН»

Признаки наступления «рынка покупателя» на рынке недвижимости:

- на рынке обращается меньше денежных средств;
- количество сделок уменьшается;
- цены снижаются;
- объем предложения растет;
- срок экспозиции увеличивается;
- снижается покупательная способность граждан;
- покупатели, располагающие деньгами, есть, но они выжидают, когда опустятся цены;
- при сделке происходит торг, в результате которого покупатель сбивает цену продавца на 10–15%.

Справка «БН»

Риски, от которых защищает титульное страхование:

- обман со стороны продавца;
- небрежность посредника (риэлтора) при проведении экспертизы прав на жилье;
- нелегитимность одной из предыдущих сделок с объектом;
- нарушения в процессе приватизации жилья;
- продажа недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
- ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договора, свидетельства и т. п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенности, справки и т. п.);
- приобретение собственности, находящейся под арестом, запретом, в залоге;
- заключение сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
- заключение сделки дееспособным гражданином, не способным нести ответственность за свои действия и руководить ими;
- заключение сделки неправоспособным юридическим лицом.

Елена Зубова
Источник: Бюллетень Недвижимости