Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Что ждет рынок недвижимости осенью? (29.11.2010)

На конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России» директор Управления финансирования строительных объектов Сбербанка России Алексей Чувин дал свой прогноз развития ситуации на рынке недвижимости в России. По его словам, осенью у банков и девелоперов могут возникнуть проблемы. Банки, по его мнению, «будут «сбрасывать» объекты недвижимости, находящиеся в залоге...По наихудшему прогнозу осенью может начаться борьба за ликвидность девелоперских компаний и на рынок может быть выброшено много активов, что приведет к очередному падению цен на недвижимость».

Руководство Сбербанка в официальном пресс-релизе высказало свою позицию относительно слов Алексея Чуврина : «Данные, содержащиеся в докладе Чувина А.С., не соответствуют ни оперативным данным, ни статистике Сбербанка России. Чувин А.С. не был уполномочен выступать c докладом на данной конференции от имени Сбербанка России». Так же стало известно, что «Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением вследствие организационно-штатных мероприятий». Резюмируя итоги ситуации, банк приводит свой прогноз изменений на рынке недвижимости: «Понимая трудности, которые в настоящее время испытывают девелоперские компании, Сбербанк России отмечает появление положительных тенденций на российском рынке недвижимости».

Вопросы:

Согласны ли Вы с прогнозом Алексея Чувина? Будет ли обвал цен на рынке недвижимости осенью этого года? Действительно ли банки и девелоперы станут массово «сбрасывать» объекты недвижимости этой осенью?
Что будет в дальнейшем с «замороженными» объектами недвижимости в Москве и других регионах? Когда можно ожидать оживления строительной отрасли?
Каким образом можно изменить сложившуюся ситуацию в строительной отрасли? Что стоит предпринять для того, чтобы банки увеличили объемы кредитования девелоперов?

Комментарий Андреевой Елены Ярославовны, ген. директора Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»:

Мнение А.Чувина отражает типично макроэкономическую «банковскую» позицию специалиста, не работающего на реальном рынке недвижимости. Возможно, что банковское сообщество испугалось реакции рынка на такое жесткое заявление, поэтому и распространило опровержение. Прежде всего фондовый рынок и банковское сообщество могло отреагировать на такие новости весьма динамично падением котировок, рейтингов и прочими банковскими регламентами и процедурами. Но рынок недвижимости живет по своим законам, которые косвенно зависят от вышеперечисленных проблем, но в первую очередь зависят просто от дохода и благосостояния людей их страхов. И только вызванные подобными новостями страхи и ценовые ожидания сейчас влияют на динамику рынка недвижимости.

Я с мнением А. Чувина не согласна по крайней мере, по поводу заявляемой кардинальности и внезапности процессов. Как я всегда пишу, рынок недвижимости очень инертен, и внезапно у нас ничего не «падает» и не «валится». Точно также не происходят внезапные «сбросы» объектов, способные резко его обвалить. Суждение свое формирую на основании тенденций Уфы, но, думаю, что в большинстве городов-миллионников тенденции схожи. Сейчас подробнее.

Обвал рынка и падение цен. Даже продажа обремененной ипотекой квартиры – дело продолжительное. Снижение цен ведь не происходит разом. Собственники продаваемых квартир и их риэлторы отслеживают рынок, и, если продажа так и не осуществляется, то немного снижают цену. Ну и так далее. А, учитывая, что на продажу выставлено несколько тысяч объектов, разные собственники снижают цену разными темпами и в разные сроки. Поэтому и среднерыночная цена снижается постепенно.

Обвала цен, конечно же, не будет, но, учитывая тенденции кризиса, покупательную способность населения, пока еще «необремененную» доступной ипотекой, мы ожидаем дальнейшее постепенное снижение цен теми же темпами. К осени оно может остановиться, но для последующего роста пока оснований нет. Например, по Уфе мы прогнозируем постепенное снижение цен к осени от 40 сейчас до 38 тыс. руб. за кв.м. Но, повторюсь, очень и очень постепенное продолжение тренда, который идет уже 2 года. При осуществлении текущих сделок, особенно альтернативных для текущего проживания, такой тренд практически незаметен для покупателей-«альтернативщиков», так как моменты продажи существующего жилья и покупки нового у них практически совпадают. Никаких рывков, обвалов и прочих внезапных ужасов!

Выброс обремененных квартир. Точно так же не происходит и одновременный отказ всех заемщиков от выплаты ипотеки, чтобы сформировалась предпосылка такого выброса. Думаю, что и банки понимают, что такой выброс снизит цены на рынке недвижимости. А многие ипотечные квартиры покупались на максимуме цен, соответственно, сильное снижение цен на рынке недвижимости при большом кредите может не компенсировать продажей даже сумму кредита.

Следующее опровержение – это постепенное накопление статистики неплатежей и, все-таки, попытки всегда решить проблему другими, мирными, способами. Иначе, почему бы возникла идея реструктуризации ипотечных кредитов. Ведь люди покупали квартиры для жизни, а не для последующего создания себе дополнительных проблем. Заявления о «внезапных ипотечных выбросах» не просто показывают некомпетентность, но и опускают саму идею реструктуризации в глазах ипотечных заемщиков, не говоря уже о возможности панических настроений и страхов.

Сброс объектов девелоперами. Обсуждать застройщиков и решать за них – вообще вопрос деликатный. Некоторое время назад большинство застройщиков давали колоссальные скидки покупателям. Это тоже своего рода «сброс». Но такие скидки не привели к тому, что покупатели скупили все первичное жилье, хотя спрос есть и сейчас, и покупки совершаются.

В настоящий же момент застройщики сами говорят о том, что слишком большие скидки предоставлять они больше не могут. В силу того, что приток средств от продаж маленький, строительство приходится вести за счет имеющихся резервов, запасов и кредитов.

Перспективы строящегося жилья сейчас вообще оценивать сложно. Вернее, перспективы недостроенного. Думаю, что не стоит сомневаться в том, что объекты на стадии «почти готовности» в любом случае будут достроены, но в какие сроки – зависит от конкретного застройщика.
Некоторые их них будут выкуплены либо государством, либо другими девелоперами. Бюджет, конечно, также имеет ограничения, но такие меры будут приняты в целях, прежде всего, социальной стабильности. Также не стоит забывать о том, что молва об обманутых дольщиках ходит годами, и подобные случаи подорвут доверие к строящемуся жилью населения целых городов и регионов.

Кредитование девелоперов. К сожалению, мы не можем заставить банки выдавать кредиты девелоперам, так как способом гашения этих кредитов, наверняка, служат продажи квартир. А продажи пока происходят очень тяжело. Думаю, что вся эта ситуация, через какие бы ломки и сложности сейчас это не происходило, приведет нас, прежде всего к цивилизованному девелопменту, а именно: строительство ведется не по принципу « строим проданные ранее за счет проданных в будущем», а полностью или почти полностью за счет собственных ресурсов, а потом продаем. Да, уменьшится количество масштабных строек, но покупатель такого жилья будет более защищен. Возможно, ключевые застройщики будут с участием государственного капитала, или капитала региональных муниципальных образований.

Практика показала, что 214 Закон «Об участии в долевом строительстве», по сути, защищает покупателя от «двойных» продаж, защищает его также с точки зрения проработанности проекта застройщики, но никак не защищает дольщика от финансовых рисков. Возможно, законодатель изобретет дополнительные механизмы защиты дольщиков, например, страхование права требования или самого строящегося объекта за счет, конечно же, застройщика, или резервирование определенных средств застройщиком. Но пока это только мечты. В этом случае, думаю, и банки будут гораздо охотнее кредитовать застройщиков.

«Ожившая первичка». Пока это только неясные перспективы, зависящие от способа решения текущих финансовых проблем девелоперов. Вторичное жилье уже стоит дешевле, причем, в некоторых случаях можно добиться значительного торга. Поскольку для покупателя важен и ценовой фактор, и фактор риска, о котором было высказано мнение выше, то пока строящееся жилье выбирают те, кому важны планировки, микрорайоны и новизна дома. Но самый важный фактор – доверие покупателей, которое рыноук строящегося жилья, в случае возникновения известных проблем, восстановить будет очень и очень сложно. Тогда речь пойдет о годах, а не месяцах реабилитации рынка строящегося жилья.

Фото: www.dometra.ru


Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»