Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Банкротство физических лиц . реальная угроза рынку недвижимости (29.11.2010)

Высший арбитражный суд согласовал законопроект, позволяющий россиянам признавать себя неплатежеспособными и списывать долги через суд. Об этом пишет газета "Ведомости", которой удалось ознакомиться с текстом законопроекта. Ожидается, что он будет внесен в правительство летом 2009 года.

Согласно законопроекту, заявить о своем банкротстве может каждый россиянин, если непогашенная в течение полугода задолженность превысила 50 тысяч рублей. Для этого ему нужно обратиться в суд, а также иметь средства на оплату арбитражного управляющего (два месяца по 10 тысяч рублей в месяц) и публикацию информации об открытии производства по делу. Далее задолженность может быть реструктуризирована, а если это не получилось, то не расплатившегося с кредитором россиянина ждет распродажа имущества. При этом суд не может обязать заемщика продать единственное жилье или земельный участок, если они не заложены по ипотеке, конфисковать деньги в сумме не более 25 тысяч рублей, одежду, бытовую технику до 30 тысяч рублей, а также профессиональное оборудование. Освобождать себя от долгов при помощи суда можно не чаще, чем раз в пять лет.

Ранее говорилось о задолженности в размере 100 тыс. руб, но, видимо, в силу кризисных явлений в экономике, лимит был снижен. Как это может отразиться на рынке недвижимости, а также на потребительском кредитовании, законотворцы, видимо, не продумали до конца. Вот почему.

Ипотека. Учитывая, что многие покупатели недвижимости приобрели недвижимость почти на максимуме цен, они имеют большие ежемесячные платежи по кредитам, и 50 т.р. задолженности наберется за срок гораздо менее полугода. И при этом неплательщик, в отличие от настоящей ситуации, когда он боится не заплатить вовремя, боятся будет меньше. Так как банкротство будет казаться панацеей.

Конечно, на ипотечную квартиру все равно будет заложено взыскание. Но недостаточная информированность о процедуре банкротства может дать многим необоснованные надежды на то, что «все прокатит». В случае же, если сумма невыплаченного кредита окажется больше продажной стоимости квартиры, то банкроту новый закон даже выгоден. Так как он ограничивает взыскание на прочее имущество, в отличие от взыскания, например, по долговой расписке.
Что мы получим в итоге? Прикрытие многих, и особенно умышленных неплательщиков, новым законом, без учета особенностей. Так уже сейчас поступают многие неплательщики ипотеки, которые решают просто не платить кредит, даже не прочитав кредитный договор, и надеющиеся, что все им сойдет с рук.

Как более глубокое следствие, это может привести к еще более ужесточенному андеррайтингу плательщика банками, более жесткой работе с задолженностями. Сейчас пока не все банки работают с опережением, как говорится, предвосхищая задолженность. И тем более, банки не станут допускать достижение суммы задолженности цифры в 50 т.р. и срока в полгода. Если в настоящий момент возможно проведение с банком-кредитором хоть каких-то переговоров, то при наличии закона о банкротстве, банк вряд ли поверит в увещевания должника о паре месяцев. Так как это будет выглядеть, как попытка затянуть время до применения процедуры банкротства.

Как второе следствие со стороны банков, может быть возможным и удержание кредитных ставок на высоком уровне, так и требование уже в обязательном порядке, например, наличия на счете в банке суммы в 50 т.р., замораживании этой суммы до определенного уровня погашения задолженности и еще Бог знает каких мер.
Реструктуризация же ипотечных кредитов может в свете закона выглядеть для неплательщиков слишком сложной процедурой.

Потребкредиты. Известно, что с начала возникновения на рынке кредитования «ипотечных» проблем, многие оформляли потребительские кредиты на суммы до 500 тыс. руб, фактически используя их на покупку недвижимости. Таким должникам закон о банкротстве физлиц – также большой подарок. Так как жилье, если оно единственное, у них не отнимут. Прочего имущества может не быть, либо оно технично будет подарено или продано кому-либо. Даже если такую сделку попытаются признать фиктивной, мнимой или притворной, то на это как минимум, уйдет не одна неделя, а как максимум, вряд ли суд сможет это доказать вообще. Так как должник всегда может заявить, что потратил деньги на прочие долги.

Прочие задолженности. Особенно нужно быть осторожным тем, кто не отказывает своим знакомым в частных займах. Куда уже проще должнику в этом случае не иметь никого имущества. Самый негативный вариант развития событий - это появление когорты мошенников, строящих свои дела на основе нового закона. Кстати, сфабриковать долговую расписку на 50 т.р. – проще простого. Соответственно, и объявить себя банкротом потом.

Ограничения сумм. Законом ограничиваются суммы взысканий на личные вещи и денежные средства. Означает ли это, что, даже если у должника есть приличный счет в банке, и нет никакого имущества, в том числе и официальной зарплаты, вам причтется только 25 т.р. из них? В итоге должник-банкрот просто посмеется над вами. И подаст на банкротство гораздо раньше, чем вы пойдете в суд по долговой расписке.
Волшебные 5 лет. Вобщем, вполне официально вы можете влезать в неподъемные долги раз в пять лет. Пара миллионов раз в пять лет позволит вам и выплатить кредитору всего 50 тыс. руб. и работать «на пристава» с минимальной зарплатой хоть всю оставшуюся жизнь. Утрирую, но большинство частных схем мошенничества на аналогичном алгоритме и основываются. Другой момент - а как быть с алиментами? Папа-банкрот, и все проблемы решены. В общем, работы прибавится не только у арбитражных управляющих. Судебным приставам скучать не придется особенно.

Юридические и физические. Каковы могут быть прочие правовые последствия? Юридическое лицо – банкрот прекращает свое существование сразу после процедуры, чего, простите уж, не происходит с физлицом. Понятно, что в следующий раз обанкротится придется не ранее, чем через пять лет, но все-таки. Кредит, конечно, банк ФЛ-банкроту может уже и не дать. Другой вопрос, что не выплатив предыдущий долг, например, с удержаний с минимальной официальной зарплаты в течение 5 лет, банкрот может обанкротится еще раз? Обанкротив теперь уже и эти долги?

Вопросов много. Например, признание банкротом должника по платежам ЖКХ при условии, что единственная квартира неприватизированная. Возможно, обнародованный окончательный текст закона и снимет все вопросы.
Но неужели нет плюсов в планируемом «подарке» закона? Конечно, найдутся. Например, некоторое время назад прошла информация о том, что суды просто не принимают исковые заявления банков в отношении неплательщиков по ипотеке. А прямого оглашения банк и должник достигнуть не могут. Что ж, банк - не благотворительная организация, и имеет право на возврат своих денег тоже. Другое дело, что заставить физическое лицо начать процедуру банкротства не может никто, даже банк-кредитор. Разве что такое соглашение будет достигнуто по обоюдному согласию.

А как же рынок недвижимости? О возможной негативной реакции рынка ипотеки было сказано ранее. Сложность может возникнуть и при осуществлении сделки, например, при покупке квартиры у банкрота, если обременение по взысканию еще не наложено. В итоге сделку ждет хроническая приостановка в ФРС. А денег-то у банкрота уже и нет.

Сможет ли потенциальный покупатель каким-либо еще способом узнать и том, что продавец только начал процедуру банкротства? Возможно, такая информация будет предоставляться единым реестром от арбитражных управляющих. Как форму реализации такой «возможности» представьте ситуацию, когда, выставив квартиру на продажу, собственник сразу же или чуть позже начинает процедуру банкротства. Т.е. у него как быть есть пока имущество для наложения взыскания, но он может и продать его быстро. До тех пор, пока в ФРС не поступила информация от судебных приставов.

А самой приятной стороной этого является разве лишь то, что наши граждане будут больше ценить услуги специалистов по работе с недвижимостью, т.е. риэлторов. Так как подтверждение юридической чистоты сделки будет просто необходимо.


Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»