Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Вторичный рынок жилья: популярность обменов растет (29.11.2010)

По информации делового портала БФМ.РУ, сегодня, большую часть сделок на рынке вторичного жилья составляют «альтернативные» сделки (операции по непрямому обмену квартир с целью улучшить жилищные условия или получить доплату). Однако обычно основой таких операций является покупатель с реальными денежными средствами. Он покупает квартиру, продавец которой на эти деньги купит другую квартиру, продавец которой, в свою очередь, на эти же деньги покупает недвижимость себе и так далее по цепочке. Однако сейчас рынок испытывает дефицит «живых» денег, и в этой ситуации участники рынка логично задумываются о сделках, где привлечение денежных средств сводится к минимуму – так называемых «прямых» обменах (то есть обмены жилья без его продажи).

Подробнее: [БФМ.РУ]
Какова сегодня популярность прямых обменов у потребителей? Какую часть от общего количества сделок с жилой недвижимостью составляют прямые обмены? Изменилось ли их количество в связи с экономическим кризисом?
Способны ли, на Ваш взгляд, прямые обмены оживить рынок вторичного жилья? Выгодно ли для риэлторов проведение (сопровождение) таких операций?
Какие особенности сделок по обмену можно выделить? С какими сложностями сталкиваются потребители и риэлторы при их заключении?

Комментарий Андреевой Е.Я, генерального директора Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»:

Действительно, обменные операции в кризисной ситуации дали всему рынку недвижимости надежду. Основной причиной значительного снижения сделок на рынке, помимо прочего, послужило отсутствие у людей реальных платежных средств при почти полном отсутствии ипотеки. И как разновидность отсутствия платежных средств, например, вложения в валюте, фондовых инструментах, При этом необходимость в улучшении жилищных условий оставалась. Обмен же предполагает наличие максимум – суммы доплаты за дополнительные квадратные метры.

Вторая, скорее благодатная почва для внедрения такой технологии, а не причина, заключается в следующем: многие из наших граждан, особенно те, которые в предыдущие годы не успели приобрести недвижимость ( средний класс), делают это один раз в жизни. Поскольку опыта приобретения до сих пор они не имели, в их памяти еще свежи «советские» пережитки. И многие их них сделку альтернативу ( продажа+покупка) считают ничем иным, как обменом, не вникая в юридические тонкости. Поэтому риэлторы и называют обмены возвратом в прошлое, бартером и т.п., намекая на их почтенный возраст и антикризисное происхождение.

Поскольку даже в кризис сделки с недвижимостью продолжали осуществляться, то, взамен ипотеке и устраняя необходимость предварительной продажи, многие риэлторские компании пытались внедрить обмены, как средства минимизации наличных платежей. Поскольку инвестиционных покупок не было, было мало и продаж с целью фиксации прибыли, так как цены падали; то все сделки на вторичном рынке и были вариантами альтернатив, которые теоретически можно было трансформировать в обменные, при согласии клиента.

Но в реальности обменов осуществляется мало. Особенно простых мен, так как сложно найти двух клиентов, которые выбрали объекты друг друга. Такая сделка оформляется договором мены, имеющим свои преимущества. В частности, в нем можно не указывать цену объектов, а только сумму доплаты. Прямые мены – большая редкость, по крайней мере, в Уфе.

Сложный же обмен, осуществляемый так называемой «цепочкой», на практике осуществить гораздо сложнее, чем цепочку альтернатив. Причина в том, что продавцы, несмотря на отличный найденный вариант покупки, просто хотят получить деньги за квартиру полной суммой на руки. А потом уже отдать за новую квартиру. Это как некий инстинкт, плюс попытка как-нибудь потом сэкономить. Другая проблема – наличие базы обменных квартир. Такие обмены осуществляются с помощью цепочки договоров купли-продажи, так как договор мены тут невозможно применять.
Некоторое время назад мы даже разработали методические указания для риэлторов по обменным операциям. В некоторых же городах сложные и простые обмены осуществляются очень активно в силу несколько иного менталитета, обычаев рынка недвижимости.

Оживить рынок недвижимости обмены могут ограниченно, смотря, как их принимает региональный рынок. Но все-таки дать риэлторам и клиентам реальное решение жилищных проблем могут. Когда купля-продажа простаивает, это вариант диверсификации для риэлторов и вариант решения нерешаемых проблем для клиентов. Проблемы их начинаются с того, что существующую квартиру просто сложно продать, покупателей с деньгами – единицы.

Работа риэлтора по осуществлению таких сделок сложнее. Так как сложнее подбор вариантов из ограниченного количества согласных на обмен. Также сложнее работать с таким типом клиента, стыковать сделку, убеждать стороны, разъяснять особенности юрсопровождения. А стоимость услуги не должна быть дороже, чем по альтернативной сделке, так как такой тариф будет заградительным для «антикризисного риэлторского продукта».

Также нужно отметить, что обмены осуществляются с типовыми квартирами, стандартными, которые сейчас нужны большинству. Для элитного жилья, многокомнатных квартир он практически невозможен. Появляются, правда, предложения и по обмену загородной недвижимости или крупной техники на квартиру. Другое условие- квартира должна быть относительно ликвидная. В нормальном состоянии, нормальном районе, без крайностей, так как большинству клиентов - «менял» необходимо переехать и жить сразу.

Пока нельзя сказать, что за обменами – будущее, так как это все-таки кризисная технология, которая перестанет работать при ощутимой динамике цен на недвижимости. Но в условиях кризиса ликвидности, и при примерно постоянных или медленно меняющихся ценах – это лучший вариант решения и для клиентов и для риэлторов.


Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»