Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Ритейл «красных линий»: от 50 и больше (02.11.2010)

Количество небольших магазинчиков, расположенных на главных улицах городов, стремительно росло последние несколько лет. Тому способствовал массовый перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд.

Несмотря на то, что большинство «красных линий» в Уфе - пятиэтажки – «хрущевки», именно их убогие планировки позволяют удобно встраивать входные группы и создавать небольшие магазинчики либо из квартир-«трешек», либо из двух меньших квартир.

До кризиса такие помещения были нарасхват, цены на аренду высоки, а в собственность предлагались единицы. Самыми востребованными были помещения площадью от 50 кв.м. вблизи остановок, в так называемых «проходимых» местах. И таких помещений катастрофически не хватало всем желающим.

Особенности такого ритейла (ритейл (англ) – перепродажа), до начала кризиса заключались в следующем:

- маленькие площади определялись тем, что в инвестиционных целях часто выкупалась одна, максимум две квартиры, которые перестраивались и сдавались в аренду. Обычно дальше дело не шло, так как жильцы окружающих квартир, которые теоретически могли быть присоединены, начинали заламывать цены, чуя заинтересованность покупателя. Такую дополнительную квартиру часто предлагали выкупить уже фактически по цене коммерческой недвижимости 2-3 раза дороже, чем жилье.

- такие помещения очень редко имеют второй «черный» ход, вследствие чего в них нельзя расположить кафе или продуктовые магазины.

- небольшие площади не дают возможности разместить большой ассортимент товаров, поэтому часто это специализированные магазинчики, небольшие парикмахерские, пункты оплаты и т.п.

- в силу специализации и небольших площадей такие магазинчики (обычно брендовые) требуют от арендаторов красочного оформления фасада, фирменных вывесок и т.п., т.е. определенных инвестиций в свою «заметность».

После начала кризиса в сегменте таких коммерческих площадей начались движения арендаторов. Такое почти «броуновское» движение продолжается и по сей день, и основная его причина – массовая стагнация потребительского спроса.

Потребители стали меньше посещать подобные магазины, предпочитая им торговые центры, где можно разом приобрести все, в том числе и продукты. Ситуация усугубляется тотальными распродажами, которые маленькие магазины не всегда могут себе позволить. Сумма аренды не позволяет допустить сокращения выручки и маржи ниже некоторого уровня.

Если вы заметили, то практически на каждом перекрестке висит объявление «аренда».
Продавать такие помещения пока готовы далеко не все собственники, а только те, у которых возникли срочные причины. Так как стоимость продажи сейчас может оказаться ниже, чем стоимость покупки со всеми затратами.
Первое время собственники пытались повысить стоимость аренды для своих арендаторов. Идея была неудачна, так как арендаторы просто находили новые помещения, которых становилось все больше..
В итоге цены на аренду снизились более, чем на 30%, да еще можно выторговать дополнительную скидку у собственника, если помещение долго не может найти арендатора.

Несмотря на кризис, активность рынка аренды коммерческих помещений вызвана именно этими процессами, а именно:

- те арендаторы, выручке которых кризис нанес непоправимый ущерб, ищут более дешевые помещения, если их арендодатель не дает скидки. Если такие помещение находится в не очень удачном месте, то арендодатель заинтересован лучше дать скидку, чем долго искать арендатора, благо, что в интересах последних выбор помещений есть. Если же собственник уверен, что помещение находится в очень востребованном месте, то скидку он либо не дает, либо она незначительна. Арендатор все равно ищет помещение либо меньшей площади, либо дешевле.

- те арендаторы, которые ранее не могли занять желаемое помещение, сейчас имеют выбор и находят варианты с более удачным расположением, планировкой или ценой.

- освобождаемые помещения ищут покупателей или арендаторов.

- многие бизнесмены пытаются найти высвобождаемые рыночные ниши, и пытаются открывать новые точки как торговли, так и услуг.

- закрылось большое количество офисов сферы услуг, например, туристических фирм и агентств недвижимости, продажи и ремонта сотовых телефонов. Клиента сохраняют пока аптеки, магазины-дискаунтеры, салоны оплаты связи.

Поэтому активность на рынке аренды коммерческих площадей в удобных местах и с наличием отдельного входа и вывески пока сохраняется. Изобилие высвобождаемых торговых площадей (не говоря уже об офисных в бизнес-центрах) в торговых центрах усугубляет ситуацию арендодателей. Конкуренция идет за долгосрочного и платежеспособного арендатора.

Помимо этого, многие сетевые ритейлеры, особенно это касается продавцов одежды и обуви с раскрученными марками и приверженностью покупателей, сокращают количество точек по городу. Если, например, ранее они старались иметь точку продаж в каждом торговом центре, то теперь оставляют 2-3 на город в лучших местах. Это позволяет им значительно сэкономить на аренде, сохранив покупателей, которые, имея уже дисконтные или бонусные карты, зная ассортимент, приедут по другому адресу, так как такие магазины находятся все равно не рядом с домом. И ехать все равно придется.

Отдельно можно сказать про небольшие продуктовые магазинчики. Несмотря на то, что рынки снова становятся популярными благодаря более низким ценам, а у многих крупных продуктовых сетей наблюдаются проблемы с ликвидностью и наличием товара на полках, такие магазины сохраняют объемы продаж как минимум на 80% от докризисного. Но количество площадей, в которых по технологическим причинам возможно размещение такого магазина, ограничено и сейчас.


Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»