Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Жилье в кризис: покупка или аренда? (09.11.2010)

Нанимая квартиру, посоветуйтесь со специалистом

Еще в самом начале кризиса, осенью, риэлторы заговорили о том, что в создавшихся условиях, возможно, разумно будет в некоторых случаях переориентировать клиента с покупки квартиры на аренду. Таким образом, появилась надежда, что рынок аренды (найма) жилья, почти отданный на откуп сомнительным маклерам и не представлявший интереса для агентств недвижимости, возвратится в правовое поле и перестанет преподносить неприятные сюрпризы и нанимателям, и хозяевам сдающихся квартир.

А неприятностей тут почти всегда вагон и маленькая тележка. Каждый, кто снимал квартиру, знает, что это такое – полная зависимость от настроений и меняющихся планов хозяев, неопределенность будущего, непредсказуемость квартплаты в следующем месяце. С другой стороны, хозяин квартиры всегда может сослаться на предпоследнего жильца, который то и дело проливал воду на головы нижних соседей, устраивал пьяные дебоши и не платил за квартиру вовремя. И хотя неприятности эти однотипны и общеизвестны, обезопасить себя от них полностью ни той, ни другой стороне практически невозможно.

Ловись, рыбка, в мутной воде

Ни для кого не секрет, что в этой мутной ситуации процветали определенного сорта дельцы, обещавшие как раз ту самую вожделенную безопасность и всяческие гарантии. Сотрудники одного из нижегородских агентств рассказывали, что к ним приходило много людей с жалобами на то, что некто, отрекомендовавшись сотрудником этого уважаемого и известного в городе агентства, оказал услуги по найму квартиры, а потом, когда нужно было решить возникающие проблемы, - исчез. К сожалению, ситуация типичная. А поскольку мы все еще никак не научимся, прежде чем вступать в деловые отношения, наводить справки и требовать документы, то для подобных «специалистов» наша доверчивость просто кладезь и гарантированный источник доходов.

Или другая, тоже, к сожалению, типичная ситуация. Женщина в течение семи лет снимала квартиру в центре города, ни разу не просрочив платеж, выполняя все условия аренды. В самый разгар антикризисных предложений хозяева квартиры, проживающие в Автозаводском районе, выставили требование по повышению платы вдвое – ситуация представлялась им весьма благоприятной для того, чтобы выжать из бабушкиного наследства все по максимуму. И что из того, что ст. 682 ГК РФ запрещает собственнику в одностороннем порядке изменять размер и сроки оплаты за нанятое жилье? В таких случаях, как правило, договор не заключался и не заключается, так что сослаться не на что. Да если бы и была «бумага», что прикажете с ней делать? В суд обращаться? Ваша позиционная война с наймодателем все равно приведет к разрыву отношений и потере жилья. Женщина, столкнувшаяся с «особым менталитетом» рвачей, просто обратилась к помощи друзей и нашла другую квартиру.

Еще об одной достаточно распространенной ситуации писала наша газета. Молодая женщина сняла квартиру с хозяйкой – бабушкой за 80. Недалеко от места работы и договор, заключенный через агента, как и положено, в двух экземплярах. После новогодних праздников, проведенных вне города, она обнаружила, что ее вещи выставлены, а бабушка – божий одуванчик четко сформулировала свое недовольство: больно гордая квартирантка, не ответила на ухаживания бабушкиного престарелого сына – не «ндравится» такое поведение бабушке, и все тут. Агент же клиентку никак не защитила: «Я свою работу выполнила, а в душу к хозяйке влезть не могу». Вот и все, съезжай, дескать.

Оттенки могут варьироваться – смысл остается одинаковым: принцип «хозяин – барин» на рынке найма жилья по-прежнему доминирует и никакой правовой регулировке тут не уступят: невыгодно. Более того: в цепочку может оказаться вовлечен и недобросовестный агент (ну, или тот, кто себя называет «представителем агентства недвижимости»). Сведя нанимателя жилья и наймодателя и положив деньги в свой карман, такой псевдоагент не только ни за что не отвечает, но и зачастую сознательно обманывают клиента, предлагая заведомо ненадежный вариант. Либеральность рынка имеет оборотную сторону, зачастую криминальную. По признанию самих же маклеров, рынок найма жилья и всегда был «диким», а его «операторы» по характеру своему скорее «солдаты временной удачи», чем нормально работающие специалисты.

Можно ли повлиять?

Некоторые эксперты, правда, все же советуют «не сдаваться» и смело посылать хозяина-жлоба в суд. Особенно если он «заманил» вас выгодным «антикризисным» предложением - квартирой за 15 000 рублей в месяц, а через месяц известил, что на белый хлеб с маслом ему перестало хватать, и вы будете платить ему 20 000 рублей. В заключаемом вами договоре, подчеркивают специалисты, в таком случае должна быть указана процедура повышения арендной платы. Иначе все требования о повышении незаконны.
Итак, договор все-таки нужен - чтобы чувствовать себя увереннее и в случае необходимости отстоять свои права, в этом единодушны все участники рынка. Договор дисциплинирует обе стороны. Но в реальности все, конечно, сложнее и проще одновременно.

- Причины, по которым люди вынуждены снимать жилье, ясны, а вот деловые отношения участников этого рынка подчас весьма туманны, - отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. - Собственники жилья, наймодатели, как правило, стараются избегать оформления и регистрации договора найма, чтобы не показывать своих доходов и не платить налогов. Рынок найма жилья, совершенно очевидно, является «серым», что тормозит его цивилизованное развитие. И ясно, что риэлторы не занимают доминирующего положения на этом рынке.
Не доминируют – значит, и повлиять не могут?

- Наша компания оказывает весь спектр услуг, в том числе и по аренде квартир, - говорит директор агентства недвижимости «Модус» Светлана ТОРОПОВА. - Но в тоже время не секрет, большую долю рынка услуг в сфере аренды занимают посредники, осуществляющие деятельность частным образом. Для агентства недвижимости направление «аренда квартир», к сожалению, не является одним из прибыльных и перспективных - в связи с тем, что в этом направлении услуг руководство компаний не имеет возможности осуществлять контроль за качеством оказываемых услуг и количеством совершаемых сделок при участии сотрудников агентства недвижимости.

«Чайку попили…»

Но можно ли тогда говорить о тенденциях этого рынка, анализировать его? Специалисты, конечно, анализируют.
Федор ТРИФОНОВ, генеральный директор агентства недвижимости «Адрес»:
- Говорить, что агентства не обращали внимания на рынок аренды, было бы неправильно. Далеко не весь рынок аренды отдан маклерам.
Арендный рынок сегодня однозначно «проседает» - предложение превышает спрос. По некоторым данным цены на аренду жилья снизились на 30 % относительно прошлогодних. В нижней части города сегодня можно снять квартиру уже за 5-6 тысяч. А новые предложения появляются за счет того, что стремительно освобождаются хорошие квартиры в центре города, которые снимали для своих сотрудников иностранные и столичные фирмы. Не секрет же, что сейчас московские, федеральные крупные компании закрывают региональные представительства, сокращают штаты и, как следствие, отказываются от найма квартир для региональных представителей, которые раньше неделю жили и работали в Нижнем Новгороде и лишь на субботу-воскресенье уезжали в Москву. Бизнес сокращается – потребность в хороших и недешевых квартирах тоже сокращается. А местные жители не готовы платить ту арендную ставку, которую предлагают собственники таких квартир. Сегодня все стараются минимизировать статьи расходов, в том числе и за счет переезда в более дешевые квартиры.

Какой выбор сегодня предпочтительней – покупка жилья или аренда? Смотрите: раньше арендная ставка была сопоставима с ипотечной процентной ставкой, ну, может, чуть ей уступала. И люди, которые могли себе позволить ипотеку, выбирали, конечно, ипотеку. То есть выбор, действительно, был: отдавать ли свои деньги чужому дяде, имея весьма смутные и ненадежные перспективы в отношении арендуемого жилья, или все же поднатужиться и взять кредит на покупку квартиры в собственность. Но сегодня эти же клиенты вынуждены вернуться на рынок аренды, снять квартиру и ждать. Ждать, когда ситуация выровняется, когда вернется высокодоходная работа, когда ипотечные кредиты снова станут доступными.

Делать какие-то прогнозы – куда двинутся цены, как поведет себя рынок в целом – я не возьмусь. Последние полгода показали, что строить какие-то прогнозы, учитывая тенденции года-полутора, вообще невозможно: ситуация меняется слишком быстро и непредсказуемо. Если нефть будет продолжать расти в цене, мы, с нашим бюджетом, рассчитанным исходя из стоимости в $ 40 за баррель, можем оказаться в плюсе. Но можем и не оказаться. И как отреагирует на макроэкономическую ситуацию рынок недвижимости, в том числе рынок аренды, определенно сказать трудно.

Но если уж человек идет на этот рынок в качестве нанимателя жилья, то не лишним будет напомнить: лучше переплатить одну месячную ставку и обратиться к профессионалам, которые знают технологии того, как обезопасить процесс найма. Потому что ситуации, когда человек, расслабившись, посидел-попил чай с интеллигентной старушкой и «договорился» об аренде квартиры и при этом не удосужился даже элементарно сверить фамилию в паспорте с фамилией собственника, и передал деньги безо всякого договора, а потом удивляется, когда его «вдруг» просят освободить квартиру, - такие случаи, к сожалению, не редки. Но с агентством они не проходят. В агентствах отлажена технология – агенты знают, на что нужно обратить внимание, у них есть специально разработанный пакет документов, в котором определены в том числе такие пункты: кто отвечает за порчу мебели, кто платит за коммуникации, свет и так далее. Заключение сделки аренды (найма) жилья с участием квалифицированного агента все-таки повышает ее безопасность, это однозначно, - как для арендаторов, так и для собственников.

Светлана ТОРОПОВА, директор агентства недвижимости «Модус»:

- Снижение стоимости найма квартир на рынке в настоящее время очевидно. В связи со снижением доходов населения в сложившихся условиях многие наниматели были вынуждены либо совсем отказаться от найма либо искать квартиры по более низкой цене. В тоже время собственники квартиры, вынуждены рассматривать лишние метры – как дополнительный источник дохода и соответственно, количество квартир, которые предлагаются в наем, в настоящее время увеличилось. Предложение в данный момент на рынке найма жилья значительно превышает спрос. Арендная плата 1-2 комнатной квартиры сегодня варьируется от 7 до 15 тыс. рублей в зависимости от района месторасположения, качества квартиры и наличия мебели и бытовой техники.

На что человек должен обратить внимание, если собирается арендовать квартиру? Если вы выбрали квартиру, которая вас устроила во всех отношениях, и вы намерены заключить договор найма, прежде всего, необходимо ознакомится с документами, подтверждающими право собственности наймодателя на объект недвижимости. Если объект недвижимости находится в общей долевой/совместной собственности, обязательно знакомьтесь и заключайте договор найма со всеми собственниками. Это позволит вам убедиться, что между наймодателями (собственниками) нет разногласий по вопросу сдачи квартиры в наем и раздела доходов, полученных от найма.

Договор или устная договоренность? Однозначно – договор. В заключении договора найма заинтересованы как наймодатель (собственник), так и наниматель. Стоит помнить, что каждая из сторон берет на себя определенные обязательства и должна нести ответственность за их полное или частичное неисполнение.

Хозяин – барин?

Не лишне будет напомнить и о том, в каких именно случаях собственник помещения имеет право попросить выселиться?
- Основания для расторжения договора найма в судебном порядке со стороны наймодателя (собственника помещения) предусмотрены п. 2 и п. 4 ст.678 Гражданского кодекса РФ, - разъясняет директор агентства недвижимости «Модус» Светлана ТОРОПОВА. – Это нарушение со стороны нанимателя порядка оплаты найма помещения, разрушение и порча жилого помещения нанимателем, использование помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Договор: непредвиденные ситуации

- Предусмотреть абсолютно все непредвиденные ситуации договором, конечно, невозможно, - продолжает Светлана ТОРОПОВА. - В договоре отражают, как правило, предмет договора с указанием технических характеристик и адреса помещения, права и обязанности стороны, размер стоимости найма помещения и порядок расчетов, срок договора и основания и порядок его досрочного расторжения. Стоит помнить о том, что при желании любую непредвиденную ситуацию, спор и разногласия – можно разрешить путем переговоров.
Но правы ли наши автозаводские собственники, решившие в кризис поправить свое финансовое положение за счет од инокой женщины, снимающей квартиру? Могут ли вообще меняться условия оплаты? И мы не говорим сейчас о порядочности – только о законе: законно или нет? И, оказывается, снова возвращаемся к вопросу о необходимости договора и его «начинки».

- Как правило, в договоре найма предусмотрена возможность изменения собственником стоимости найма помещения, - комментирует Светлана ТОРОПОВА. – Но не ранее определенного срока – например, 6 месяцев или более с момента заключения договора найма. Может быть предусмотрена возможность повышения стоимости найма в связи с повышением коммунальных платежей и расходов на содержание квартиры. Но опять же - эти обстоятельства должны быть в тексте договора прописаны.
Итак, чаепитие и задушевные разговоры хороши для завязывания контактов, но расслабляться не стоит. Аренда жилья всегда (а сегодня, особенно) - серьезное дело, требующее делового и трезвого подхода. В этом сходятся все специалисты.


Елена Чернова
Источник: Полезная площадь