Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Кризисные сделки: к чему быть готовым инвестору (03.11.2010)

Новое время – новые правила. Не зря говорится, что самый главный плюс кризиса в том, что бизнес избавляется от привычных схем и начинает разрабатывать новые, более продвинутые и перспективные. Все это так, однако есть и опасность. Заключая сделки на рынке недвижимости во время кризиса, может попасть впросак и покупатель, и продавец, и инвестор.

Сделки есть!

Аспекты взаимодействия сторон во время заключения договоров и при подготовке к ним были рассмотрены на конференции «Кризисные сделки в недвижимости-II», организованной AHConferences 26 марта в отеле Marriott-Тверская.

Стоит сразу оговориться, что разговор был предметным. Несмотря на кризис, сделки все равно заключаются, пусть совсем на других условиях (теперь их в основном диктует покупатель или арендатор), пусть намного реже, чем еще полгода назад, но все-таки они, перефразируя Галилея, существуют. Соответственно, участникам рынка, вынужденным подстраиваться под новые, не всегда приятные и выгодные для них реалии, необходима информация о том, в каком состоянии находится рынок, как себя вести и чего ожидать в дальнейшем. Бытующее мнение о том, что прогнозы нужны только журналистам, чтобы было о чем писать, мягко говоря, далеко от действительности. Профессионалам, работающим в разных сегментах рынка недвижимости, тоже всегда интересно мнение коллег.

Сегодня, конечно, проще констатировать состояние рынка, нежели говорить о его перспективах. В частности, прозвучали такие заявления, что мегапроекты по комплексной жилой застройке в Подмосковье «умерли», в регионах отсутствуют сделки с коммерческой недвижимостью как класс, спрос практически замер, потенциальные же покупатели и арендаторы требуют дисконта на уровне 50% (это касается и жилья, и коммерческих площадей).

Все это так. Но если люди временно перестали покупать дома и квартиры, то по крайней мере продолжается торговля (питаться все равно чем-то надо, а для некоторых шопинг и развлечения остаются лекарствами от стресса). Компании же регулярно меняют офисы, переезжая в помещения классом ниже, что требует заключения соответствующих договоров. В общем и целом, в сегменте коммерческой недвижимости необходимость сделок периодически назревает. Разберемся, что это за сделки, кто их заключает и чего можно ожидать в дальнейшем.

От стресса до дистресс-активов

Как рассказал генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, средневзвешенная цена 1 кв. м по всем предлагаемым к покупке объектам коммерческой недвижимости, находящимся в экспозиции в Москве, сегодня вернулась к уровню мая 2007 года и составляет $4290. Кроме того, с сентября 2008 года снижение цены составило 37%. Интересно, что объем предложения за первые три месяца текущего года составил 3,35 млн кв. м, а за весь 2008 год – 6,13 млн кв. м.

Самый дешевый объект стрит-ретейла в Москве, по данным RRG, находится на Ленинградском шоссе, стоимость 1 кв. м – $6400. Самый дешевый офис был отслежен на Дмитровской улице, цена метра составила $1600.

С лета 2008 года объем предложения аренды также вырос в 3,5 раза: объем предлагаемых площадей сегодня составляет 1 млн 425 тыс. кв. м. Ставки же в среднем снизились на 45% (в долларах) и установились на отметке $587 за кв. м в год.

В этих условиях у покупателей и арендаторов имеется хороший выбор. Кто эти покупатели? По мнению Колокольникова, это частные инвесторы, вошедшие в кризис с деньгами и желающие их сохранить, а также получить доход. В этом случае сумма сделки может достигать $5 млн. Крупные российские инвесторы способны приобретать объекты на сумму $10-50 млн. Оба типа инвесторов интересуют в первую очередь дистресс-активы, то есть объекты, которые продаются с максимально возможным дисконтом продавцами, стремящимися избавиться от них как можно скорее. Правда, как отметил эксперт, таких объектов на рынке почти нет. Но не исключено, что с развитием кризиса они появятся в большем количестве.

К покупке таких объектов нужно относиться тоже крайне внимательно, поскольку, отметил управляющий партнер ROSS Group Марк Афраймович, например, в торговле стресс-активы зачастую – обычный «неликвид».

Генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива» Дмитрий Агапов обратил внимание на нюансы составления и подписания договоров купли-продажи и аренды объектов коммерческой недвижимости во время кризиса. Продавцу необходимо заранее подготовить все необходимые документы, четко определить валюту сделки, предусмотреть возможности выхода из сделки, если оплата не поступила вовремя (если сделка тянется долго, покупатель может потребовать скидок). Покупателю следует фиксировать в договоре то, что кажется «мелочами»: способ прохода в здание, использование мест общего пользования и платы за коммуникации. Дмитрий Агапов привел пример, когда этим правилом пренебрегли, и покупатель доли объекта был вынужден платить практически за все, в том числе за вход в здание и за пользование санузлом…

Верить ли в торговлю?

Какие объекты сейчас интересны инвестору? Большое внимание приковано к ретейлу. Заместитель генерального директора компании «TriGranit Россия» Марианна Романовская уверена, что будущее именно за торговлей: «Это наименее рискованный сегмент, ведь люди все равно будут покупать! Плюс это приносит собственнику площадей долгосрочные договора аренды».

Правда, и здесь стоит быть внимательным. Так, по мнению Романовской, в наибольшей опасности для инвестора сегодня находятся узкоспециализированные площадки (например, развлекательные центры без дополнительных функций сегодня пустуют, ставки аренды здесь упали сильнее всего). Таким образом, выгоднее сочетать торговлю с чем-то еще. Кроме того, не стоит даже смотреть в сторону регионов – перспективным остается только центр Москвы. Здесь, считает эксперт, в период кризиса остаются выгодными ТРЦ, продуктовая торговля и аутлеты.

С этим согласен и Денис Колокольников. Он считает, что хорошим вариантом для инвестиций могут быть объекты стрит-ретейла в прайм-местах (опять же центр) со стабилизированным денежным потоком, офисы площадью до 2 тыс. кв. м с заполняемостью на уровне 90% либо объекты со стабильным моноарендатором с прогнозируемым оборотом.

Представители банковской сферы более скептически относятся к прогнозам экспертов рынка коммерческой недвижимости. Начальник управления инвестиционных проектов Москоммерцбанка Владимир Бушуев уверен, что торговлю ожидает неминуемый спад. Рынок пока просто не дошел до этого, поскольку это третий этап в период кризиса. Как объяснил Бушуев, в первую очередь страдают банки (что мы и видели осенью), затем предприятия начинают снижать обороты и сокращать персонал (уже наблюдается на рынке), логичное завершение процесса – отсутствие денег у населения и, соответственно, спад продаж.


Алевтина Максимова
Источник: Собственник