Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Чем дольше ждем, тем больше ужас. Парадоксы реальности (03.11.2010)

Как-то скучно стало не рынке недвижимости. Людям интереснее другое. Видимо, поэтому друг Яндекс на запрос «всякая разная хрень», выдает ну почти столько же найденных страниц, как и на запрос «Недвижимость Уфа», причем еще в картинках и видео … Вот и пойми, то ли им недвижимость интересна, а то ли «всякая…»

Экономика в стагнации, потребительский спрос снизился и ушел в более дешевые сегменты товаров, нефть, курс доллара, инфляция 18-20%, кредиты 25-30% годовых, а рынок недвижимости, как считается, на сегодняшний день может оживить только ипотека. Отсутствие спроса продолжается, и если будет продолжаться до осени, то дальнейшее падение цены возможно до 40 тысяч за метр.

Хотя уже сейчас строительные компании обращаются к госструктурам с предложениями о выкупе готовых квартир по 30-32 тыс. руб. за метр. Вторичное жилье по многим параметрам не может конкурировать с новым жильём, следовательно, падает сильнее. 70% клиентов хотят продать вторичное жилье и купить строящееся на заключительном этапе строительства, пока оно еще совсем не распродано. Но при этом продать то, что у них есть, не могут. В итоге стоит все, а чистые покупатели, у которых есть хоть какие-то средства, ждут снижения цен «ниже плинтуса»

А цены продолжают снижаться. Это касается и жилой недвижимости и коммерческой. Здесь динамика уже давно понятна всем. Вполне вероятно, что май и апрель продемонстрируют нам и падение загородной недвижимости. До сих пор этот сегмент «стоял» в ожидании лучших времен, т.е. весны, сезона начала «охоты на загород».

Мы тоже не раз писали о своих надеждах на этот сезон. На улице потеплело, но пока особого интереса к загородной недвижимости покупатель не проявляет. Может быть, ждет окончания весенней грязи на дорогах, но интуиция подсказывает, что причины здесь те же - экономический кризис ударил по карманам покупателей.

Правда, пока этого не поняли собственники продаваемых загородных домов. Хорошие загородные дома и коттеджи стоят дороже квартир, и намного. Подавляющее большинство их собственников представляют собой сегмент обеспеченных людей, владельцев бизнесов. Пока их «финансовое» самолюбие не дает принять факт, что кризис затронул и их материальное положение. Помимо этого, они, как бизнесмены, прежде всего, думают о компенсации своих затрат на строительство, нежели чем о рыночном ценообразовании на объект. Именно поэтому с такими собственниками сложнее всего и общаться покупателям, и работать риэлторам.
Пока они готовы на торг, либо если им срочно нужны деньги, либо когда появляется действительно реальный покупатель, «ломающий» цену. Но тотального снижения цен на загородную недвижимость пока нет.

Март уже показал риэлторам свою неперспективность в продажах загородного сегмента недвижимости. Если апрель покажет те же результаты, то в мае цены на загородную недвижимость покатятся вниз. Либо собственники будут снимать объекты с продажи, оставляя их на этот сезон для личного использования и отдыха.

Резервы снижения цен на загородные дома значительны, не смотря на себестоимость строительства и массу сопутствующих неявных затрат при организации загородного «гнезда». Если цены жилой и коммерческой недвижимости принято сравнивать с помощью цены за квадратный метр, то загородная недвижимость сравнивается объектами в целом и их характеристиками. Это, конечно, усложняет сравнение и усложняет сравнительный торг.

Настоящий рынок недвижимости вообще позволяет наблюдать много интересных моментов:

Парадокс 1: отложенный спрос и выложенный выброс. Насколько сильно замер спрос и превратился в отложенный, настолько ли стоит ожидать при оживлении рынка, не важно по каким причинам, выплеска его, сопровождаемого, как в 2006 году, началом роста цен. И началом очередного цикла недвижимости. Настолько же массовое предложение к продаже, которое мы видим сейчас, может быть снято с продажи, так только собственники увидят начало повышательной динамики.

Парадокс 2 : чем дольше ждем, тем ниже цены, тем хуже нам. Потому что продать становится все сложнее, денег у покупателей все меньше, выбор строящихся объектов все уже. А думали, что низкие цены – это хорошо. Сейчас уровень средней цены на жилье в Уфе соответствует июню 2006 года. При этом тогда цена реальной сделки становилась выше, чем начальное предложение, а сейчас – совсем наоборот. Т.е. цена сделки еще ниже, чем наша аналитическая. Но почему-то нам от этого не легче.

Парадокс 3: Чем ниже цены, тем ниже спрос. Причиной этому кризис. Вообще, рынок недвижимости эластичен по цене. Т.е. при снижении цены растет спрос. В различных сегментах эластичность разная. Сейчас же рынок демонстрирует полную неэластичность. И даже отрицательную. Т.е. чем быстрее падает цена, тем больше люди ждут дальнейшего ее снижения, останавливая покупки. Причина здесь кроется в общеэкономических проблемах и ожиданиях.

Парадокс 4: «Чем ближе влез, не факт, что вылез». О первичке. Чем ближе завершение строительства объекта, тем, казалось бы, меньше риск, что его не достроят. Логика верна, но «кризисная поправка» гласит, что зависит все сейчас от факторов застройщика, которые не явны для покупателя.

Парадокс 5: от ипотеки все зависит, но ипотека не поможет. Все говорят, что операции на рынке недвижимости активизируются, если ипотека будет стоить не 18, а 11 % годовых. Так считает большинство, вспоминая ипотеку двухлетней давности. Но, представьте себе, что это не так. Потому, что не просто проценты сейчас другие, но и все прочие условия. Банки ужесточили условия выдачи и вряд ли облегчат их, требуются доходы НДФЛ, выросли комиссии, усложнилась процедура проверки заемщика. А доходы людей становятся все меньше и все «серее».

Парадокс 6: «арендно снимать» или «ипотечно сниматься». Ранее было практически одинаково по цене снимать квартиру или платить ежемесячный ипотечный платеж за такую же квартиру при среднем первоначальном взносе. Сейчас те ипотечники, которые в силу личных обстоятельств не могут платить ипотеку, начали сдавать свое жилье, чтобы арендой покрывать ипотечный платеж. Если квартира большая и ее можно сдать за хорошую сумма. А самим пока можно снять что поменьше и подешевле или занять уголок у родственников. Арендаторы и арендодатели в одном лице. Вот только стоимость аренды падает, а продажа их ипотечной обремененной и значительно подешевевшей квартиры часто не позволяет погасить взятый ранее кредит.

Непарадокс: надоело оправдываться. Риэлторы при этом пытаются доказать своим клиентам, что именно эти парадоксы рынка требуют подходить к вопросу не так, как два-три года назад, как в вопросах определения цены продаваемой недвижимости, так и в целесообразности или нецелесообразности тех или иных действий.


Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»