Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Шарль Буде: Впереди нас ожидает рост (20.05.2010)

национальных особенностях выхода из кризиса российского рынка недвижимости размышляет управляющий директор компании Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ) Шарль Буде.

– Господин Буде, в каком состоянии после финансовых потрясений находится рынок коммерческой недвижимости, каковы его перспективы?

– В России кризис начался в сентябре 2008 года, приблизительно через год после Англии, Франции, США. Последние шесть-девять месяцев мы наблюдаем существенный рост активности инвесторов в Лондоне, Париже, Франкфурте. Появились и первые признаки восстановления российского рынка. Хотя они разноуровневые: ставки в Москве стабилизировались, а в центральных регионах – начали расти.

Рост макроэкономического индикатора – ВВП – для России в этом году, по прогнозам, составит 6%, усилилась позиция рубля, в апреле нефть достигла уровня $87 за баррель… Все эти показатели положительны и дают ощущение того, что мы уже достигли «дна» и впереди нас ожидает рост. Последний немаловажный аспект – появление интереса к рынку иностранных инвесторов, интереса, который практически полностью отсутствовал в течение 2009 года. Уже сегодня мы видим – особенно в столице – иностранцев, которые хотят вкладывать деньги в недвижимость.

Все эти факторы говорят о том, что мы находимся на очень важном этапе развития российского рынка недвижимости – между двумя циклами. Предыдущий был связан исключительно с ростом, любой девелопер мог строить любой офисный центр и сдавать его в аренду по любым ставкам. Это время уже не вернется.

Новый цикл будет принципиально другим, и участники рынка недвижимости должны учиться действовать в условиях определенной конкуренции. Это, в свою очередь, повлияет на качество возводимых объектов: все девелоперы будут предлагать высококачественный продукт, инвесторы будут применять более продуманный подход, а консультанты – более интегрированный подход. С моей точки зрения, это тоже позитивные тенденции.

– Вы сказали, что иностранные инвесторы вновь проявляют интерес к России… Кто эти люди или компании? Чем именно они заинтересовались в Москве? Есть ли у них интерес к Петербургу?

– Основной интерес инвесторов в Москве или Петербурге – преимущественно в офисном и торговом сегментах – вызывает очень качественный продукт, так называемый prime asset, первоклассный актив, который уже приносит определенный доход.
Деньги разные – американское, арабские, китайские и европейские. На российский рынок еще не вернулись те институциональные и консервативные немецкие фонды, которые работали здесь раньше. Пока сюда приходят «оппортунистические», более агрессивные, деньги. В том числе и российские.

– Как бы вы сформулировали «национальные особенности» вхождения в кризис и выхода из него в России?

– Российская экономика и ее «мотивационные» факторы отличаются от других стран. Большая зависимость от цен на нефть, специфика рубля как валюты, объем резервов, маленькая по сравнению с другими странами долговая нагрузка – все это сильно влияет на экономику.

С другой стороны, Россия – развивающаяся страна, где не до конца набран объем критической массы, который меньше, чем, например, во Франции или Великобритании, поэтому любое изменение более чувствительно для рынка. Вот почему эффект кризиса в 2009 году мы почувствовали сильнее, и вот почему я думаю, что восстановление российского рынка будет происходить быстрее и жестче, чем в других странах.

– Что вы имеете в виду под словом «жестче»?

– Сильнее вниз и сильнее вверх. Падение здесь было бóльшим, чем в других странах, и подъем, я думаю, будет более стремительным, потому что все-таки структурных изменений на рынке не произошло. Скажем, 12 млн кв. м офисных площадей все равно недостаточно для такого города, как Москва, несмотря на то что сегодня в столице много свободных помещений. Объем торговых помещений сегодня тоже недостаточен, поэтому потенциал для развития здесь как был большим, так и остался.

– А в какой степени причина наших «особенностей» кроется в российской ментальности и относительной молодости рыночной культуры в стране?

– Безусловно, особенности есть. В Германии, например, девелоперы во многом похожи, имеют одинаковый подход, одинаковую готовность к рискам. В России же участники рынка очень разные, каждый имеет собственную историю и подход: есть опытные и неопытные игроки; есть уверенные в себе люди и те, кто нуждается в совете; есть очень агрессивные и очень успешные, которые реализовывали гигантские проекты в других странах; есть люди, которые пришли в начале цикла, и те, кто пришел в конце… Российский рынок развивается очень быстрыми темпами, поэтому наша работа нестандартна. Мне лично это нравится!

– Нравится? Многих отсутствие стабильности, напротив, пугает…

– Абсолютно! Мы в России с 1992 года. Мы все понимаем, и нас ничего не пугает. Jones Lang LaSalle – не та иностранная компания, которая только что пришла на российский рынок и не знает, что это такое.

– Предсказывал ли кто-нибудь – вы или ваши коллеги – масштаб финансовых потрясений?

– Не думаю, что кто-то может похвалиться тем, что предсказал падение ставок почти в два раза в период с сентября 2008 года по первый квартал 2009-го. Тем не менее функционирование рынка недвижимости циклично, и мы явно подходили к концу очередного цикла. Сыграли свою роль связанные с объемом спроса и уже имевшие место ранее факторы, которые мы переоценивали.

Спрос на площади, который существовал тогда, наполовину формировался в расчете на потенциальный рост. И конечно, когда пришел кризис, эти дополнительные метры оказались не нужны и вернулись на рынок. Это и есть один из элементов, которые мы недооценивали.

– Какие советы вы давали клиентам в середине 2008 года? И не подорвала ли кризисная ситуация веру российских девелоперов в консультантов?

– У нас как-никак есть большой опыт работы с недвижимостью, и мы всегда советовали иметь более долгосрочное видение бизнеса. Потому что работа с недвижимостью – это история не на один-три года, а на десять-тридцать лет. Мы всегда советовали девелоперам заключать долгосрочные договоры с возможно более скромной ставкой и определенной индексацией, чтобы защитить бизнес от рыночных «волн». Конечно, когда ставки демонстрировали гигантский рост, многие девелоперы делали прогнозы на более короткий срок, предполагая, что они могут каждый год увеличивать ставки на 20%. Я думаю, что теперь они поняли ценность планирования в долгосрочной перспективе. Может, это не дает значительной выгоды в короткий срок, но он более надежен и обеспечит постоянное увеличение капитализации объекта в течение всей его жизни.

Надо сказать, что многие девелоперы, чтобы развиваться как можно быстрее, брали на себя очень большую долговую нагрузку. Конечно, такие компании успешны только в случае существенного роста на рынке. И с наступлением кризиса они пострадали в первую очередь. Поэтому более консервативная, более долгосрочная стратегия на рынке недвижимости даже в благополучное время – это, наверное, один из тех моментов, которые мы все должны учитывать в течение следующего цикла.

– В своей работе вы базируетесь на знаниях, которые были накоплены и выработаны на Западе в течение многих лет. Не получилось ли так, что нынешний кризис разрушил основы этих знаний и стандартные подходы (по крайней мере, их часть) теперь не работают?

– Чтобы делать правильные выводы, нужно располагать тремя компонентами: первый – опыт работы с недвижимостью, видение того, как ведут себя разные рынки; второй – аналитическая база, чтобы иметь очень хорошую картину текущего состояния рынка; третий – это умение делать определенные прогнозы в отношении макроэкономики и экономического развития. Наша область – недвижимость, мы не экономисты. Экономисты прогнозируют в течение 2010 года рост ВВП на уровне 6% – такое значение мы и закладываем в свой прогноз. И если в результате ВВП вырастет на 10% или упадет на 2%, то прогнозы, конечно, будут неверны.
Но у нас, безусловно, есть определенная методика, подходы и опыт, чтобы наши прогнозы были как можно более надежными. Эта методика работает, и все зависит от того, на каких допущениях она базируется.

– Какой смысл вы вкладываете в слово «сопровождать» применительно к консалтингу?

– Сопровождать – это значит понимать рынок лучше, чем другие, и действовать в соответствии с этим пониманием. Если рынок стабилен, можно встречаться с клиентом два раза в год, и этого достаточно. Но когда рынок меняется каждый день, нужно поддерживать тесную связь с нашими клиентами и давать им новые вводные фактически ежедневно.

Суть нашей работы – это понимание рынка и правильные советы собственнику! Чтобы он был успешным вне зависимости от того, как ведет себя рынок.

– Шарль, и тогда последний, несколько философский, вопрос. Как бы вы определили соотношение науки и творчества в работе такой мощной компании, как ваша? Когда вы анализируете прогнозы и информацию, которые получены в том числе извне, какую роль играет ваш собственный опыт, некое свое чутье?

– У любого руководителя имеется это «чутье». Я думаю, существуют три ответа на ваш вопрос. Первый – у нас есть база, в основе которой – компетентность наших источников и сотрудников. Мы ведем глубокую аналитическую работу – то есть мы понимаем рынок, и это тот минимум, который необходим, чтобы делать какие-то прогнозы.

Второй, естественно, – человеческий фактор. Мы гордимся тем, что у нас трудятся очень опытные специалисты – не только россияне, но и те, кто работал на Западе и имели возможность видеть подобные ситуации. А когда у вас есть общая компетентность в сфере недвижимости и глубокие локальные знания, ваши советы и понимание будут всегда вернее, чем у тех, кто этого не имеет.

И третий – мы умеем слушать. То есть мы не считаем, что всегда правы. Подобное чутье должно быть у каждого девелопера, бизнесмена, поэтому часть нашей работы заключается в способности слушать мнения других. И принимать их к сведению при подготовке рекомендаций.
Филипп Березин
Источник: Бюллетень Недвижимости