Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Плюсы и минусы покупки загородного жилья в условиях кризиса (03.11.2010)

Покупка загородного дома всегда была сложной задачей. При всем разнообразии предложений на рынке недвижимости Подмосковья, выбрать подходящий вариант не каждому под силу. Тем более, когда речь идет о том, что выгоднее, строить самому, или купить жилье на вторичном рынке, выбрать дом в готовом поселке, или на начальном этапе строительства. Для того, что бы разобраться во всех нюансах приобретения загородного жилья, телеканал ТВ3 обратился к главному редактору портала Cottage.ru Ивану Кузнецову.

Иван, расскажите, пожалуйста, какие сегодня существуют варианты приобретения загородного дома?

Варианты возможны абсолютно разные. Рынок загородной недвижимости Подмосковья сегодня очень развит, покупателю есть из чего выбирать. Подход к выбору жилья за городом определяется массой различных параметров. Во-первых, нужно определиться с бюджетом. Наиболее экономичные варианты — это покупка дома на вторичном рынке, вне организованных коттеджных поселков, приобретение дома на начальных стадиях строительства, когда цена самая низкая, либо приобретение участка земли и самостоятельное строительство. У каждого из этих вариантов есть свои нюансы. В первом случае внимание нужно обращать на юридическую чистоту приобретаемого жилья. Покупка строящегося дома в условиях кризиса чревата увеличением сроков строительства или, при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, заморозкой строительства. Последний вариант возлагает на покупателя массу проблем. Все-таки, заниматься строительством дома и подведением коммуникаций самостоятельно под силу не каждому.

Какие есть плюсы в покупке дома на вторичном рынке?

Если рассматривать приобретение дома на вторичном рынке в уже готовом коттеджном поселке, то тут плюсы очевидны. Во-первых, можно сразу увидеть и оценить среду своего будущего обитания. В строящемся поселке это сделать сложнее, приходится верить на слово застройщику, а также макетам и рисункам. Следующий плюс — это возможность оценить социальную среду обитания. При желании, еще до покупки дома, можно познакомиться с будущими соседями, узнать, как им живется в поселке, расспросить о качестве услуг управляющей компании. У продавца или риэлтора такие подробности выяснить будет проблематично, ведь их цель — как можно скорее продать дом, а соседи вряд ли что-то будут скрывать, если в поселке есть проблемы, с радостью на них пожалуются. Третий момент — инфраструктура поселка. Во многих строящихся проектах инфраструктурные объекты строятся в самую последнюю очередь, и зачастую планы по строительству того или иного объекта могут быть изменены. В уже построенном и заселенном поселке инфраструктура, как правило, уже готова, и ее тоже можно оценить.

Еще немаловажный аспект — это возможность купить такой дом по ипотеке. Естественно, мы не берем в расчет сегодняшний день, когда рынок кредитования жилья, особенно загородного, фактически умер. Но если взять времена до начала финансового кризиса, то покупка дома на вторичном рынке — это была одна из немногих возможностей приобрести загородное жилье в кредит. По той простой причине, что права собственности на участок и дом уже оформлены, объект кредитования можно «потрогать руками» и оценить его стоимость, соответственно можно его использовать в качестве залога. Во многих строящихся коттеджных поселках такой возможности нет, банки всегда настороженно относились к загородной ипотеке. Исключением можно назвать только те поселки, которые имеют договора с конкретными банками, либо строительство коттеджного поселка ведется в соответствии с Федеральным законом №214 «О долевом строительстве», но такие объекты на рынке коттеджных поселков можно пересчитать по пальцам.

А как обстоят дела с приобретением дома в строящемся коттеджном поселке? Какие положительные моменты есть в данном случае?

Что касается покупки дома в строящемся поселке, то тут плюсов меньше, но они все-таки есть. Во-первых, у покупателя есть возможность выбора домовладения исходя из своих предпочтений по площади дома и размеру участка. Кроме того, можно выбрать местоположение самого участка — в глубине поселка или ближе к въездной группе, на границе с лесом или возле водоема. Также многие застройщики предлагают на выбор несколько типов коттеджей, различных по архитектуре, покупатель может выбрать на свой вкус.

Можно ли сравнивать покупку дома в строящемся поселке в завершающей стадии строительства, с приобретением дома в поселке на начальных этапах возведения?

В данном случае, скорее, больше минусов, чем плюсов. О минусах мы поговорим чуть позже, а пока попробуем найти плюсы. Несомненно, положительным моментом является тот факт, что покупатель может сам контролировать процесс строительства, а многие девелоперы даже позволяют вносить коррективы в проекты домов. В элитном сегменте, как правило, застройщик предлагает покупателю на выбор большое количество проектов домов, можно подобрать на свой вкус. К примеру, у одного из крупнейших подмосковных девелоперов коллекция превышает 200 архитектурных проектов. Также как и в предыдущем случае, у покупателя есть возможность выбора наиболее интересного для него участка, на котором будет построен коттедж. Для многих покупателей коттеджей на начальном этапе строительства решающим фактором при выборе дома является его стоимость. Не секрет, что цена в начале застройки и на завершающих этапах может отличаться в разы.

Ну и наконец, давайте поговорим о самостоятельном возведении дома.

Найти плюсы в самостоятельном строительстве коттеджа еще сложнее, чем во всех предыдущих случаях. Первое, что приходит на ум — это дешевизна такого варианта. Но это только на первый взгляд. На практике, возведение коттеджа своими силами может оказаться даже дороже, чем покупка в дома в поселке. Во-первых, стоимость строительных материалов для частников и для организаций сильно различается. Профессиональные девелоперы получают большие скидки у поставщиков, а у многих из них есть и свои производственные мощности. При самостоятельном строительстве добиться экономии на стройматериалах довольно сложно. Во-вторых, разработка архитектурного проекта одного дома также обойдется дороже, чем сразу нескольких для коттеджного поселка. Конечно, можно купить уже готовый проект, заключить договор подряда с профессиональной строительной организацией, но и тут выгода не будет столь ощутимой. Кроме того, не стоит забывать о необходимости авторского надзора на стройплощадке. Стремясь сэкономить, многие занимаются этим самостоятельно, не думая о том, что зачастую необходимо практически постоянное присутствие на объекте, что отвлекает от работы, и в данном случае срабатывает давно известная формула о том, что «время — деньги».
Еще больше проблем может возникнуть при отсутствии коммуникаций на участке. Самостоятельное их подведение на один конкретный участок может обернуться и большими финансовыми затратами, и серьезной головной болью. Согласование подведения газа и электричества — это проблема и для компаний-застройщиков, что уж говорить про частных лиц.

Кроме того, не стоит забывать и о последующей эксплуатации дома. В организованных коттеджных поселках уборкой территорий, вывозом снега и мусора занимаются профессиональные управляющие компании, в собственноручно построенном доме об этом придется думать тоже самостоятельно. Перечислять можно еще долго, но вывод один — строить загородный дом самому — это что-то из разряда мазохизма, вариант для тех, кто буквально воспринимает поговорку о том, что настоящий мужчина должен посадить дерево, родить сына и построить дом. Еще несколько лет назад, когда рынок загородной недвижимости олько начинал зарождаться и другого выхода, кроме самостоятельного строительства не было, этот вариант можно было рассматривать. Сегодня в этом смысла нет.

Теперь давайте в том же порядке обсудим отрицательные моменты разных вариантов покупки загородного жилья. Начнем со вторичного рынка, со старых домов.

Нужно четко понимать, что именно подразумевается под «старым домом». Если это домик в деревне, то это в принципе один большой минус. При тех объемах предложения нормального качественного жилья, которое есть на рынке, этот вариант не нужно рассматривать вовсе. Если это дом в дачном или садовом товариществе, построенный в девяностые годы, то минусы очевидны — отсутствие качественных стройматериалов в то время, вкупе со строившими такой дом рабочими, чей профессионализм можно поставить под сомнение. В качестве дачного жилья на лето такой вариант еще можно рассматривать, но для постоянного проживания, за редким исключением, он не подойдет.

Совсем другая ситуация, если речь идет о покупке загородного дома в уже построенном и заселенном коттеджном поселке, то здесь минусов практически и нет. Конечно, будет естественный износ коммуникаций, самого дома, но при наличии хорошей управляющей компании, обслуживающей данный поселок, новый владелец дома этих проблем и не заметит. В качестве отрицательного момента многие называют необходимость проведения ремонта после предыдущих владельцев. Но и здесь есть свои нюансы. Видение организации жилого пространства бывшего хозяина может вполне совпасть с пожеланиями нового собственника, и тогда необходимость в ремонте отпадет за ненадобностью.

Какие минусы есть у нового дома в коттеджном поселке?

У нового дома в коттеджном поселке есть два существенных недостатка. Первый связан с заселением жильцов и проведением ими ремонта в домах. До тех пор, пока все собственники не закончат отделочные работы, жить в поселке будет практически нереально, сложно будет абстрагироваться от того, что строительные работы вокруг, по сути, продолжаются. Учитывая тот факт, что не все собственники приступают к ремонту сразу же после сдачи поселка в эксплуатацию, либо сильно затягивают со сроками его проведения, можно смело говорить о том, что поселок сможет зажить нормальной жизнью только через пару лет, после завершения строительства. Второй аспект связан с инфраструктурой поселка. Как я уже говорил в начале нашей беседы, многие девелоперы приступают к строительству инфраструктурных объектов после завершения работ по жилой части поселка. Во-первых, это означает, что год-два жителям поселка придется пользоваться инфраструктурой вне поселка, а учитывая ее скудость в большинстве районов Подмосковья, заняться фитнессом или совершить необходимые покупки можно будет только в Москве. Во-вторых, в условиях кризиса застройщик может отказаться от строительства тех или иных заявленных объектов инфраструктуры из-за проблем с финансированием.

Что касается особенностей конструкции домов в поселке, отделки фасадов и внутренней планировки, то вряд ли это можно причислить к минусам, ведь выбор загородного жилья на рынке довольно большой, и если какой-то из указанных параметров не удовлетворит покупателя, он спокойно может отправиться в другой поселок.

Следующими в нашем списке идут недостатки приобретения дома в поселке на начальном этапе строительства.

В доме на начальных этапах строительства к вышеперечисленным минусам добавляется риск недостроя. Не секрет, что в текущей экономической ситуации, многие девелоперы испытывают трудности с финансированием строительства, зачастую многие из них перераспределяют финансовые потоки таким образом, что львиная доля средств уходит на проекты, находящиеся в финальной стадии строительства. Это может привести к тому, что строительство поселков, реализация которых еще только началась, либо затянется, либо и вовсе будет приостановлено. Единственное исключение — коттеджные поселки, строящиеся и продающиеся согласно Федеральному закону №214. Тут риск недостроя сведен к минимуму, однако стоит понимать, что на сегодняшний день таких поселков в Подмосковье не более 5% от общего количества. Если же не брать текущую кризисную ситуацию, а говорить в принципе о недостатках такого варианта приобретения жилья, то еще нужно добавить о длительном периоде ожидания с момента покупки коттеджа до заселения. В зависимости от того, на какой именно стадии строительства был приобретен дом, этот период может затянутся от одного года до трех-четырех лет.

Ну и наконец, минусы самостоятельного строительства.

Частично минусы самостоятельного строительства я уже затронул. Во-первых, кажущаяся финансовая выгода от этого варианта обретения собственного загородного дома довольно аморфна. Выиграв на чем-то одном, велика вероятность проиграть в другом. А уж потраченных нервов подобная затея точно не стоит. Кроме того, к существенным минусам можно отнести трудности с перепродажей такого дома. Допустим, спустя несколько лет после завершения строительства, вы решили самодельный дом продать. Сделать это гораздо сложнее, чем, скажем, типовой дом в коттеджном поселке. То, что вы строили под себя, далеко не факт, что приглянется потенциальному покупателю.

Также я хотел бы вернуться к тому, о чем также говорил в начале, о том, что в девяностые годы вариант самостоятельного строительства рассматривался как единственно возможный. Результатом этого стала хаотичная застройка, которую мы имеем сейчас в большинстве районов Подмосковья — с традиционными деревенскими домами соседствуют кирпичные монстры. Эстетики в этом мало. Когда лет 10-12 назад на смену этому хаосу пришли организованные коттеджные поселки с единой архитектурной концепцией, большинство игроков рынка надеялись, что к разрозненному индивидуальному строительству мы больше не вернемся, однако кризис откинул рынок назад. Многие собственники земли, которые ранее намеревались застроить свои активы поселками, теперь просто продают землю без подряда. Получается, что через пару лет мы снова вернемся к тому, с чего начинали. Лично я в этом вижу самый большой минус самостоятельного строительства загородного жилья.

Существуют ли какие-то юридические аспект в каждом из упомянутых вариантов покупки загородной недвижимости?

Я не юрист, всех тонкостей я не знаю, но о некоторых аспектах все же могу рассказать. Начнем с покупки земли под самостоятельное строительство. В данном случае нужно очень внимательно подходить к изучению истории участка, выяснить, не наложены ли на него сервитуты, или залоговые обязательства. Желательно ознакомиться с планом перспективного развития местности, в которой приобретается участок, для того чтобы выяснить, не планируется ли в этом месте прокладка трассы, линий ЛЭП и так далее. При покупке дома на вторичном рынке нужно быть уверенным, что продавец — единственный правообладатель, либо он должен предоставить письменное согласие всех собственников на продажу дома. В противном случае может объявиться какой-нибудь родственник, который через суд оспорит сделку. Исход дела может быть разным, не факт, что договор купли-продажи будет расторгнут, но сам факт участия в суде удовольствия не доставит. Что касается домов в коттеджных поселках, то здесь нужно проверять самого застройщика, его права на землю. Выяснить, переведен ли участок в категорию использования, походящую под строительство жилья. В поселках на начальных стадиях строительства надо быть особенно осторожным при проверке застройщика. Оптимально, если у этого девелопера уже есть реализованные проекты, в которые можно приехать, посмотреть на качество строительства.

Какой подход к покупке загородного дома во время кризиса Вы считаете наиболее правильным и выгодным?

Лично я считаю, что наиболее выгодный вариант покупки загородного дома, вне зависимости от кризисных явлений, — это коттедж в уже заселенном поселке на вторичном рынке. Вторым пунктом в моем рейтинге идет покупка дома в поселке на завершающей стадии строительства. Остальные варианты я не рассматриваю в принципе. Если все же сделать привязку к кризису, то сейчас я бы не советовал покупать дома в строящихся поселках, где готовность ниже 50-60%. Можно также покупать землю, она сейчас сильно подешевела. Однако самостоятельно ее застраивать я бы не рекомендовал, а посоветовал бы использовать этот актив как инструмент сохранения средств в условиях кризиса.


Иван Кузнецов
Источник: Cottage.ru