Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Земля в долгосрочной аренде (30.04.2010)

Сегмент продажи домов с участками в долгосрочной аренде на сегодняшний день развит слабо и, главным образом, представлен предложениями на территориях домов отдыха, санаториев и пансионатов Подмосковья. При этом именно данный формат является одним из недооцененных и наиболее перспективных, так как имеет ряд неоспоримых преимуществ перед домами с участками в собственность в отдельных коттеджных поселках.

В первую очередь — это стоимость, которая значительно ниже схожих по качеству объектов, в сочетании с широким набором инфраструктуры пансионата или дома отдыха. Безопасность, комфорт и спокойная атмосфера проживания еще один весомый аргумент в пользу участков в аренде. Несомненно, для потенциального покупателя стает вопрос права пользования землей на условиях аренды. Однако, как показывает опыт, при согласовании в соответствующих структурах, есть возможность возвести на территории разумные и необходимые для проживания строения: невысокий забор, беседку, навес и др.

Среди покупателей пользуются спросом дома в таких пансионатах и санаториях, как «Сосны», «Снегири», «Петрово-Дальнее», «Поляны» и др.
Оценивая существующий спрос на такие объекты и дефицит предложений, можно сказать, что рынку не хватает подобных поселков. Сегодня идет работа над несколькими проектами и вероятно, в будущем мы получим новый полноценный сегмент загородного рынка, способный удовлетворить запросы многих клиентов.

Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard:

На сегодняшний день на самых популярных элитных направлениях Московской области большое количество земель, с уникальными ландшафтами: леса, озера, реки.

Если такую землю взять в аренду для строительства, загородных дач, то это очень выгодно сделать. Существует распространённое мнение, что на арендной земле покупателей не будет. Это не так.

Несомненно, наиболее удачный вариант освоения таких земель в коммерческих целях — это организация загородных поселков по типу пансионата или дома отдыха с организацией всей необходимой инфраструктуры —медицинского или оздоровительного центра, кафе, ресторана, развлекательных объектов, с акцентом на проведение досуга семей.

При таком подходе новый загородный поселок станет конкурентным на рынке загородной недвижимости.

Однозначно, что дома на продажу в новом поселке будут небольшими по площади и ограниченными по высоте. Также и режим и правила пребывания накладывают ограничения и даже обременения. Ничего нельзя строить и «пристраивать» без согласования с соседями и прочее.

В кризис прошла переоценка реальных потребностей в квадратных метрах и сотках. Желания клиентов сократились. Не только сокращение бюджета покупки и оптимизация эксплуатационных расходов заставила покупателей выбирать дома меньшей площадью. Пришло осознание того, что для комфортабельного проживания не обязательно 1500 кв. м, достаточно 100 - 400.

Так сложилось, что начало развития рынка загородной недвижимости в нашей стране пришлось на середину 90-х годов прошлого века, на период, когда одним из основных показателей статусности в существующем обществе служил максимализм. Максимализм присутствовал и в обустройстве загородных резиденций.

Это было «круто» купить большой участок земли на Рублевке и построить дворец в 2000 — 3000 кв. м, обнести высоким 5-ти метровым забором и быть полновластным хозяином собственного хозяйства. При этом, большинство таких объектов просто не пригодны для жизни семьи. Возвращаясь домой, владелец дома попадает не в уютный, тихий, загородный дом, а в общество обслуживающего персонала. И можно проследить, что на вторичном рынке продаж много именно таких объектов, от которых стараются избавиться.

Когда аналитики проводят опрос - что нужно покупателю, то обычно мы в этой статистике выделяем следующие вещи:

- Земля в собственности
- Лесной ландшафт
- Кирпичный дом
- Высокий забор
- Охрана
- Инфраструктура

В соответствии с этим перечнем, загородные девелоперы и строят свои посёлки, не учитывая нескольких очень тонких моментов.

Вот главное утверждение, на основе которого нужно строить загородный бизнес: 1. Клиент никогда не знает, что хочет, 2. пока ему этого не покажут.

ТРЁХ ЭТАЖНЫЙ КИРПИЧНЫЙ ДОМ по периметру, 5 метровый забор, внутренняя охрана. Многие готовы создать свой дорогостоящий микроландшафт на своём участке и не всегда готовы «скинуться» на внешнюю инфраструктуру. При этом мы с удовольствием пользуемся услугами разных подмосковных пансионатов, где на всей территории полный порядок, в том числе и на территории тех дачных домиков, которые предлагаются в аренду.

Мне не раз приходилось быть свидетелем жалоб многих моих клиентов, которые построив ДОМ, переехали из арендуемого домика в пансионате в СВОЁ собственное хозяйство и оказавшихся крайне недовольными такой заменой из за атмосферы, царящей во многих элитных посёлках: (много приезжих рабочих – гатарбайтеров, высокие, некрасивые заборы соседей, нежелание многих платить за обслуживание, питарды, громкая музыка и проч.). Всё это издержки собственности на землю. Закон ни как не защищает владельца от бескультурного соседа, который имеет право вырубить все деревья на своей земле и построить дом по периметру. Закон также не предусматривает ограничения по высоте и качеству забора, размера и места застройки под дом.

Но если мы взяли тот же лесной участок у государства в аренду, с правом застройки, то по закону существует ряд ограничений, что может стать не обременением, а преимуществом для жителей.

В добавок к этому, отсутствие в законе прописанных ограничений к владельцу земли по застройке на территории, создает угрозу со стороны соседей, которые тоже гонятся за тем, что подороже, круче и больше. Во многих случаях высокие строения и забор на соседнем участке может нарушить весь открывающийся вид. И таких примеров много. Поэтому опасно покупать участки «без подряда», т.е. не известно, кто и что будут строить соседи.

А с вариантом земли в аренду в сформированном, полноценном поселке есть гарантия, что не будет нарушен тот пейзаж и ландшафт, что вы выбрали.

Уверен, что у таких проектов есть будущее. Необходимо лишь грамотно подходить к разработке конечного продукта, который найдет своего покупателя.

Источник: КДО