Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Утром деньги - вечером квартира (28.04.2010)

Вопросы, связанные с деньгами, интересуют всех и всегда. Тем более на рынке недвижимости – учитывая масштабы обращающихся сумм. Сегодня мы поговорим о том, как здесь принято рассчитываться.

Краткая история


Рынок недвижимости в России появился около 20 лет назад. Времена те, если кратко, характеризовались тремя важными моментами:

- огромная инфляция. Диагноза «гиперинфляция» экономике избежать удалось, но рубль обесценивался более чем стремительно;
- крайне низкая информированность граждан. Люди вдруг получили в руки огромную ценность – квартиры. Как этим имуществом распоряжаться было для большинства неясно;
- высокий уровень бандитизма и, как результат, – тотальное недоверие всех ко всем.

Решение первой проблемы нашлось довольно быстро: на нестабильность национальной валюты народ ответил уходом в доллары. Расчеты, естественно, велись только наличными: таким вещам, как счета в банках, люди традиционно не доверяли. Сложнее оказалась проблема «синхронизации». Требовалось обеспечить переход денег от покупателя к продавцу в строго определенный момент. Если это произойдет раньше – продающая сторона, получив оплату, может отказаться расставаться с квартирой. Если позже – устроить «фокус» способен уже покупатель: квартиру он получил, так стоит ли платить. Утрясти эти весьма противоречивые требования помогла схема с депозитной банковской ячейкой и трехсторонним договором (о ней чуть ниже).

2000-е: рубль победил, безнал – нет

В 2003 году произошла чрезвычайно важная для нашей страны вещь: рубль начал дорожать. И рынок недвижимости (после неизбежной в подобных случаях инерции) перешел на рублевые расчеты. «В данный момент наиболее востребован и понятен именно рубль, — говорит Марина Некрасова, генеральный директор компании «БЕСТ-Новострой». – В иностранной валюте предпочитают рассчитываться только обладатели инсайдерской информации о возможном росте и падении доллара и евро». Еще один масштабный (если не по количеству участников, то по суммам точно) участок обращения инвалюты – элитка. Но подавляющее большинство участников сделок (95%) рассчитываются в рублях.

А вот другого ожидаемого перехода – от наличных расчетов к безналичным – пока не произошло. Безнал более-менее прижился на первичном рынке – там, где продавцами выступают строительные компании. Что до вторички, то частные лица в большинстве случаев и слышать не хотят ни о каких банковских переводах. Помимо «психологии» (желания потрогать полученные деньги и убедиться, что они настоящие) тут имеются и более рациональные объяснения. Во-первых, банки иногда банкротятся – даже в самых стабильных экономиках. Во-вторых, в случае необходимости средства со счета не всегда удается получить быстро. Банки требуют, чтобы крупные суммы заказывались за несколько дней – многих это раздражает. В-третьих (и это, вероятно, главное), безналичные расчеты полностью на виду: по требованию государственных органов банк сразу же расскажет, кто, кому и сколько денег перевел. Учитывая, что на нашем рынке до сих пор в ходу практика, когда в договор купли-продажи записывается одна сумма, а на деле отдается другая (для минимизации налогообложения), расчеты кэшем, конечно, предпочтительнее. И здесь самое время рассказать о соответствующих технологиях.

Несгораемый друг


Одна из услуг, предлагаемых банками, — аренда депозитной ячейки. Последняя обычно служит для хранения ценностей, а у нас ей было найдено еще одно применение – для расчетов на рынке недвижимости. Схема работает так: покупатель квартиры арендует депозитарий на определенный срок (чаще всего полтора месяца). Затем между ним, продавцом и банком заключается особое трехстороннее соглашение. Суть сводится к тому, что сам наниматель ячейки не имеет к ней доступа на весь срок действия договора, кроме последних двух-трех дней. А указанное им лицо (продавец) может прийти в любое время – при условии предъявления зарегистрированного экземпляра договора купли-продажи жилья. Затем продавец и покупатель, совместно пересчитав деньги, закладывают их в ячейку и отправляются на сделку. Если она совершается – продавец приходит за деньгами. Если нет – у покупателя есть те же два-три дня на возврат своих средств.

При некоторой сложности эта схема очень удобная. Появляется посредник, которому доверяют обе стороны. Риск того, что продавец заберет деньги и откажется продавать, минимален. Равно как и вероятность того, что покупатель получит квартиру и откажется платить. К тому же продавец волен прийти за деньгами в любое удобное для себя время – то есть риск, что кто-то узнает, когда именно у него окажется при себе сумка наличных, невелик. Плюс идеальное решение проблемы секретности: никому не известно, сколько именно денег содержалось в ячейке. Банки демонстративно подчеркивают, что не интересуются этим. Удобно и то, что средства, хранящиеся в депозитариях, с точки зрения закона не считаются находящимися на балансе банка. Это значит, объясняет Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость», что в случае проблем у банка (например, ЦБ отзывает у него лицензию) владельцев ценностей, заложенных в хранилища, это никак не коснется.

О перспективах, или Жернова Господа мелют медленно

Все консультанты отмечают, что переход к безналичным расчетам все же идет – хотя и не так быстро, учитывая, что на дворе XXI век, эпоха электронных денег и всяких ВЕБ-мани. Пионером, как это часто бывает, выступает элитный рынок: состоятельные люди более продвинутые, они знакомы с западными традициями. Кроме того, напоминает Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton, суммы здесь таковы, что наличные пришлось бы возить чемоданами, а это физически неудобно. Что до остального рынка (неэлитного), то там не менее 90% расчетов идет кэшем. Исключения составляют случаи, когда в сделке так или иначе задействованы государственные средства: сертификаты, субсидии. Они существуют только в безналичной форме, и продавцу приходится мириться с таким положением вещей.

Что до будущего, то для привыкания наших сограждан к безналу должно пройти определенное время. Все больше и больше людей получают зарплаты на банковские карточки – ничего, освоились. Кроме того, должна как-то разрешиться странноватая ситуация, когда продавец квартиры, владевший ею менее трех лет, платит при продаже подоходный налог. Государству, конечно, будет жаль расстаться с доходами. Но можно ответить, что этих налогов государство не получает и так – просто все пишут в договорах заниженную сумму. Впрочем, это уже тема отдельного разговора…

Василий Андреев
Источник: Domania.ru