Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Сделка ОТ и ДО. Регистрация и освобождение квартиры (19.04.2010)

Вот и все! Квартира выбрана, договор подписан, документы на регистрацию отданы, деньги перечислены. Осталось всего ничего – въехать в новенькую квартиру и отпраздновать новоселье. Но кто вам сказал, что прежние владельцы квартиру освободили? А вы уверены, что за ними не осталось долгов по коммунальным услугам?

Некоторые агенты и даже фирмы считают, что сделка заканчивается после регистрации в управлении Росреестра. Тогда они получают свои комиссионные и со спокойной совестью начинают новую сделку. Но клиент-то уверен (и он прав), что точка в сделке будет поставлена только тогда, когда он получит ключи от квартиры и сможет туда въехать.

Возможные проблемы последнего этапа продажи (покупки) квартиры комментирует Сергей Сорочан, менеджер отдела продаж агентства недвижимости «Монолит».

Справка

После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры со Свидетельством о государственной регистрации прав предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:
1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета);
2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как «разумный» срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.

Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

О финише думают на старте

Когда покупатель ищет квартиру, он учитывает несколько факторов: местоположение, цена, площадь... Но есть еще один немаловажный момент – условие продажи недвижимости. Это условие надо обязательно уточнять. Какой смысл брать квартиру, если вам нужно въехать через неделю, а хозяева смогут освободить площадь только через полгода? Если квартира очень хороша и стоит недорого, то условием продажи может быть отсрочка выезда. Вы можете согласиться, чтобы люди пожили там еще какое-то время. В этом случае с ними либо заключается договор найма, либо прежние жильцы оплачивают коммунальные платежи, либо они делают скидку при покупке квартиры… Все эти тонкости нужно оговаривать на этапе выбора квартиры. Естественно, с риэлтором, поскольку он знает условия продажи своей недвижимости. Если продавца и покупателя представляют разные агентства, то на этом этапе контрагенты обговаривают детали сделки между собой и фиксируют в договоре РЕАЛЬНЫЕ сроки.


В профессионально грамотных агентствах в сделке ставится точка, когда человек уже вселился в квартиру. Но если вы работаете с маклером или занимаетесь куплей-продажей сами, то доводить сделку до логического конца придется вам лично. В правильно работающем агентстве комиссионные можно получить только после полного завершения сделки. Таким образом, если агент схалтурил, то у руководства есть способы воздействия на него. Если посредник – «свободный художник», то, после того как отдадите деньги, вы рискуете больше его не увидеть. Будете звонить - он может сказать, что заболел, может не брать трубку, может сменить номер телефона.

Если вы все же работаете с маклером – тогда еще на этапе выбора квартиры стоит оговорить, когда вы ему готовы отдать комиссионные: «Сейчас отдам столько, а когда выселятся – еще столько же».

Сроки освобождения квартиры

По срокам освобождения квартиры есть несколько вариантов.
Первый. Квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы».
Второй вариант, более распространенный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через неделю-другую, либо к моменту регистрации, либо несколько позже.
Третий – самый сложный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал нам, купил у другого человека, тот еще у кого-то… При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть, когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили одну квартиру, через неделю – другую, еще через неделю – третью и так далее.
Момент освобождения квартиры очень тонкий и очень нервный. Если все сделки цепочки проходят в одном агентстве, согласовать действия легче.

Распространенные ошибки:

После меня хоть трава не расти. Когда опытные агенты собирают цепочку, они четко согласовывают действия, и одним из условий проведения сделки и проведения расчетов ставится освобождение квартиры. В некоторых агентствах считают: я свое освободил - остальное меня не интересует. Подход неправильный, нерациональный. Нужно уважать участников всей цепочки, а, следовательно, согласовывать освобождение от самой первой до самой последней квартиры.

Русский фактор. «Когда освобожу квартиру? Давайте напишем на всякий случай две недели, но реально вывезу вещи через неделю». Если нашему человеку дать 14 дней на сборы, он на 13-й начнет собирать вещи, а выедет в лучшем случае на 15-й. Дашь 30 дней – все опять будет перенесено на последний день. Для оправдания найдется куча причин: «Ой, извините, не успеваю, машина сломалась, на работе аврал». Практика показывает: что прописано в договоре, то и будет исполняться.

Согласование сроков переезда и освобождения квартиры - это очень кропотливый труд. Иногда борьба идет за каждый день. Для начала необходимо собрать всех участников цепочки в одном месте и всем объяснить значимость предстоящего шага. Тщательно выбирается день вывоза вещей. Хозяин предлагает: «А давайте-ка 22-го…». Риэлтор открывает календарь – это среда. С трудом верится, что люди будут переезжать в среду. Скорее всего, позвонят и скажут: «Вы знаете, мы работаем, нас не отпускают. Давайте перенесем на выходные». В результате освобождение сдвинется у всех, и могут возникнуть конфликтные ситуации. Потому опытный риэлтор к организации подходит четко: «Семен Павлович, вы как работаете? Марья Петровна, вы как работаете?» И каждому заглянет в глаза: «Согласны?» - «Согласен». – «Тогда давайте это запишем в договор». Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки - 200 рублей (или 1000 рублей)». Чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три.

Снятие с регистрационного учета


Выписка. Реальный случай: «Сотрудники паспортного стола отказались выписать меня из квартиры, сказав что для этого нужна «форма-6» из того города, куда я собираюсь уехать. Как можно получить эту «форму-6»? Сделка срывается». Загвоздка в том, что все ЖЭКи работают по-разному. Где-то выписывают по требованию владельца (так и должно быть), а где-то говорят: «Покажите основание, на каком я должна вас выписать, покажите договор купли-продажи, покажите, что зарегистрированы». Есть сотрудники ЖЭКов, которые забывают, что они ведут учет, а не контроль. А это разные вещи. Поэтому заранее нужно сходить и узнать правила. Если в вашем ЖЭКе выписывают только после продажи, значит, это должно быть указано в договоре. И человеку придется потрудиться, самому побегать по ЖЭКам, поскольку там разговаривают только с собственником, а не с риэлтором.

Оплата коммунальных услуг. Бывает, что новому собственнику приходится платить не только за себя, но и за старых хозяев. Естественно, возникает конфликт. Он обращается к прежним владельцам: «Раз вы еще прописаны и на вас приходят счета - платите денежки». А они: «Квартира уже не наша. Это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, если до сделки вы все «узкие места» обговорили и записали ход действий, то это будет выполняться. Если забыли, то ситуация чревата разочарованиями.

Приемка квартиры

Состояние квартиры. Бывают случаи, когда покупатель приходит принимать квартиру и говорит: «Такая мне не нужна, я вообще не это покупал». На просмотре клиент видел нечто фантастическое. К примеру, в квартире жил художник, покупателю понравился дизайн, картины на стенах. Однако, в пустом помещении его ждало разочарование: дыры от шурупов создавали ощущение, будто стены расстреляли из автомата. Одно дело, если хозяева просто сняли картины. Но… увозят двери, сдирают линолеум, ламинат, обрезают телевизионный кабель, выдирают розетки и ставят вместо них те, что лет десять лежали на даче. Сергей Сорочан вспоминает случай, когда бывшие владельцы, снимая люстру, под самый потолок обрезали провода. И как-то не подумали о том, что покупателям придется теперь менять проводку – а это влетит в копеечку.

Встроенная мебель. Хозяин говорил при показе, что сама квартира стоит столько-то, а мебель – еще 200 тысяч. «Нужна?» - «Нет, забирайте», - отвечает покупатель. Приходит принимать квартиру – шок: взломанные полы, зияющие дыры в стенах. Есть квартиры, где мебель действительно стоит оставить, где кухонный гарнитур, сделанный на заказ, является практически неотъемлемой частью кухни. Если покупаете квартиру с мебелью, то до подписания договора купли-продажи необходимо составить дополнительный предпродажный акт. В нем надо подробно описать, что на момент приобретения в помещении стоит такая-то мебель, стиральная машина такой-то фирмы за таким-то номером, светильники такой-то фирмы. Можно сделать фотографии.
С другой стороны, нужно понимать: если приобретаете квартиру, вас не могут заставить купить кухню за 200 тысяч, даже если она реально столько стоит. Хозяин и сам осознает, что продать ее будет проблематично, поэтому лучше реально получить какие-то компенсационные деньги.

Техника. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне. Если не договорились, не удивляйтесь, что вместо Indezit стоит древняя «ушастая» плита, а рядом на двух гвоздях висит эмалированная раковина с соседней помойки.
Сантехнику снимать порой трудоемко, а смесители перед съездом меняют. Подойдешь проверить, идет ли вода, и можно остаться со смесителем в руках.

Акт сдачи-приемки. Есть одна проблема: по законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Правильно поступают те, кто на момент реальной передачи квартиры дополнительно подписывает реальный акт приемки. В нем оговаривается: «квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.
Если продажа чистая, то существует практика удержания части денег (от 5 до 50 тысяч) до передачи квартиры. Обычно это помогает удержать продавца от шальных мыслей.
Такие тонкости опытный риэлтор знает и оговаривает в самом начале сделки. Ведь, чтобы поставить точку, о ней нужно думать в начале пути или хотя бы в середине.

В тему

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»:

- У каждой сделки есть свои этапы. Есть мнение, что заключительный этап - регистрация и освобождение квартиры - менее важен. Но опыт показывает, что это не так.
Этот этап может принести много проблем, если подойти к нему непрофессионально. Давайте поясним, что включает в себя заключительный этап сделки и сделаем вывод, почему же он так важен? Закрытие сделки - это организация процедуры освобождения и фактической передачи объекта недвижимости, прием/передача комплектов ключей, подписание акта приема-передачи, сбор документов, подтверждающих отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д. А также контроль за организацией закрытия лицевых счетов и снятие с регистрационного учета всех прописанных участников «цепи» сделок согласно всех условий договора купли-продажи объекта недвижимости и подписание акта об исполнении обязательств по договору об оказании услуг между клиентом и агентством недвижимости. Именно так работают сертифицированные агентства недвижимости – члены РГР и НГСР.
Во многих агентствах клиенты имеют возможность определять объем получаемых услуг, и, в зависимости от этого, заключительный этап сделки могут проводить самостоятельно. Но, столкнувшись с реалиями, возвращаются в агентство и с большим удовольствием оплачивают и поручают эту часть очень важной работы профессионалам.

Елена Шевцова
Источник: Полезная площадь