Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Как правильно купить деньги у банка (09.04.2010)

Специалисты уверяют: ипотека, изрядно помятая кризисом, приходит в чувство. А вместе с этим у людей вновь появляется надежда решить свой квартирный вопрос, позаимствовав деньги у банка. Дело, как показывает жизнь, довольно рискованное и малоприятное, ведь услуга банка стоит денег. Как грамотно воспользоваться этой услугой, чтобы она не превратилась в финансовую удавку? Как рассчитать свои силы и не попасть в долговую яму? Об этом и поговорим.

Не путать с ростовщиками


Разберемся в том, как устроена кредитная система. Если вам кажется, будто банки жадничают только потому, что выдают свои кровные, то это не так. В отличие от ростовщика, который одалживает под проценты собственную наличность, кредитно-финансовые учреждения в основном сами пользуются чужими средствами. Они их берут, например, у вкладчиков в виде депозитов, у различных предприятий или в виде займов на финансовом рынке, и отдают клиентам в виде кредита. За то, чтобы где-то взять деньги, банки тоже платят проценты.

Банк можно сравнить с магазином, который берет деньги оптом, а раздает в розницу (конечно, уже по другой цене). Кроме того, существует еще банковская наценка, которая должна покрывать затраты «на жизнь» – аренду, зарплату сотрудникам и т. д. Плюс нужно заложить некую процентную дельту на случай невозвращения части выданных кредитов.

Во время кризиса деньги объективно дорожают, и те, у кого они есть, готовы предоставить их под большую процентную ставку. Соответственно, если для банков стоимость денег будет выше, то автоматически и выданные кредиты обойдутся заемщикам дороже. Банк выступает в роли посредника: взял – отдал. Если взял дороже, значит, и отдал дороже. Кредитор не будет работать себе в убыток, он всегда перекладывает свои затраты по привлечению денег на плечи заемщика.

Еще одно заблуждение: банк будто бы выдает деньги под проценты, которые должны покрывать инфляцию. Сразу возникает вопрос: если в прошлом году показатель инфляции снизился до девяти процентов, то почему кредитно-финансовые учреждения не снизили ставки? Да потому и не снизили, что они почти никак не связаны с инфляцией. Если своих денег банк не выдает, ему все равно, насколько уменьшается покупательная способность рубля. Важно – почем он сам может занять денег. Если дешево, то и кредит, возможно, будет дешевле. И наоборот.

Инфляция может повлиять на процентные ставки лишь косвенно: при снижении инфляции улучшается ситуация в экономике, и, как следствие – процентные ставки по кредитам могут уменьшиться.

С понижением вас!

Кредит подешевел. Привлекая заемщиков, банки снова стали соревноваться, у кого ставки ниже. Значит, надо понимать так, что настало время воспользоваться более доступным кредитом?

Первое важное правило: сравнивать предложения банков, беря за основу проценты годовых, бессмысленно. Заявленная годовая процентная ставка почти никогда не отражает реальную стоимость кредита.

Кроме того, нужно быть готовыми к следующему. Если берете сейчас кредит по сравнительно низким ставкам, это не означает, что они останутся таковыми навсегда. Вступая во взаимоотношения с банком, мы подписываем кредитный договор, например, на 20 лет под определенный процент годовых. Но банк может изменить процентную ставку. В одних договорах сказано, что ему позволяется это сделать в любой момент, в других – при наступлении определенных обстоятельств (например, при изменении ставки рефинансирования ЦБ). Свобода договора это позволяет. Или, по крайней мере, позволяла до самого недавнего времени. Сейчас банкиров лишили возможности менять по своему усмотрению ставки или требовать досрочного погашения долга. Такие правила заложены в поправках к Закону «О банках и банковской деятельности», которые вступили в силу в середине марта. По словам главы Центробанка С. Игнатьева, ЦБ будет по меньшей мере в течение 2010 года наблюдать, как выполняется новый закон, чтобы при необходимости внести в него коррективы.

Закон устанавливает запрет на включение в кредитный договор с частным заемщиком положений, позволяющих банкам изменять в одностороннем порядке ставки по кредитам, комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров. При этом все условия кредитования должны устанавливаться по соглашению с клиентом.

Не уверен – не занимай


Перед тем как отважиться на оформление кредита, будущему заемщику не помешает составить личный финансовый план: как будут выглядеть семейные или сугубо индивидуальные доходы-расходы в течение срока кредитования? Способен ли человек это выдержать, распланировать их так, чтобы после выплат оставалось на нормальную жизнь. Из плана можно будет понять, каков запас прочности семейного бюджета.

В финансовый план закладывается риск падения доходов. Если видно, что кредит можно будет спокойно выплачивать, даже если доходы уменьшатся на треть (что и произошло со многими во время кризиса), значит, запас прочности достаточно велик. Но если заемщик сможет обслуживать кредит лишь при условии, что его доходы будут расти, тогда, наверное, опасно влезать в такие долги. Не уверен в себе, не представляешь, что будет завтра, – зачем вообще брать кредит?

Разумнее рассчитывать на худший сценарий, с учетом возможных проблем.

Если брать, то в какой валюте?

Валютные кредиты дешевле, ставки по ним ниже. Поэтому есть искушение брать в валюте. До кризиса было немало рекламных предложений дешевого кредита в экзотических валютах – иенах, франках... под 5–7 процентов годовых. Банк занимал те же иены, допустим, под 2 процента и отдавал с наценкой, но гораздо ниже рублевой.

Низкие ставки – это плюс. Посмотрим, каковы минусы.

1. Потери на конвертации валют. Они составляют примерно 1 процент на каждой операции.

2. Неопределенный валютный курс и риск, связанный с колебаниями валют. Валюта может резко подскочить вверх, и ее придется покупать дороже, а значит, и стоимость заимствований увеличится. Кризис наглядно показал, что может произойти. Доллар прошлой осенью подорожал на треть, и на столько же подорожал кредит, взятый в этой валюте. Сэкономив несколько процентов, в момент резких колебаний валютного курса можно потерять до 50%.

К слову сказать, дешевые кредиты в иенах (до кризиса ставки по ипотечным кредитам в иенах находились на уровне 7–8% годовых) обернулись еще более существенными убытками: иена подорожала к рублю приблизительно на 60% . И тот, кто погнался за низкой ставкой, оказался в сложной ситуации.

Поэтому совет: если готовы рискнуть, ищите дешевую валюту, низкую ставку и берите кредит в этой валюте. Однако учтите, что при ее резком колебании есть риск понести большие потери.

Можно попытаться сделать некий прогноз, как будет вести себя та или иная валюта в течение срока кредитования (поискать в Интернете, пообщаться с аналитиками), но вряд ли отыщется такой оракул, который с точностью предскажет динамику валютного курса на ближайшие полгода, не говоря уже о более длительном времени. Если хотите большей стабильности и надежности – берите кредит в валюте, в которой получаете доход. Доход в долларах – берите в долларах. Доход в рублях – берите в рублях.

Формула для внутреннего употребления


Банки обязаны раскрывать полную стоимость кредита. Цифры могут доходить до 60–80–120% годовых. Но не стоит пугаться цифр. Это не значит, что именно столько заемщик заплатит за взятый кредит. Банк рассчитывает полную стоимость кредита по формуле в виде некоего уравнения. Решение этого уравнение простому смертному не по зубам, да и ни к чему. На самом деле эта формула – так называемая внутренняя норма доходности. Она показывает не то, сколько заемщик платит банку, а сколько банк может заработать на этих деньгах. Получив от заемщика деньги в виде процентов, банк снова выдает их в виде кредита другим заемщикам. То есть в то же самое время зарабатывает больше, чем ему заплатили. И если в договоре или графике платежей показатель полной стоимости кредита составляет, к примеру, 60%, это значит – столько заработал банк за определенное время. Эту ставку он обязан опубликовать (постановление ЦБ), а сотрудники банка должны разъяснить, что она означает.

Зачем заемщику нужна эта цифра? Стоимость кредита важна, когда он сравнивает предложения разных банков. Допустим, при прочих вроде бы схожих условиях (процентные ставки, комиссии и пр.) полная стоимость кредита разная. И вот это должно насторожить, поскольку, скорее всего, потенциальный заемщик чего-то не заметил, упустил из виду – какие-то дополнительные платежи, комиссии... Если разница между этими показателями у банков не велика, допустим 1–2 процента, то не стоит брать в голову. Такие колебания могут просто возникнуть из-за графика платежей – разной скорости выплаты долга. Но если разрыв значителен – например 40 и 50% – для заемщика это просто индикатор того, что где-то надо искать скрытые платежи.

Занимательная арифметика

Российские банки применяют два способа погашения долга:

1. Аннуитетные (равные) платежи. Это постоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. При аннуитете банк рассчитывает сумму платежа так, что она каждый месяц одинаковая. Из этого платежа часть идет на погашение тела долга, то есть на погашение кредита, часть – на выплату начисленных процентов.

2. Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи. Каждый месяц выплачивается долг, а на остаток начисляются проценты. Поскольку долг все время уменьшается, проценты тоже сокращаются, сумма платежа каждый раз будет разной – все меньше и меньше.

Однако при аннуитетной схеме первый платеж меньше, чем при дифференцированной. Но потом все меняется – по дифференцированной схеме заемщик с каждым месяцем платит меньше, тело долга уменьшается быстрее, а следом и процентные выплаты. По аннуитетной схеме платежи остаются прежними. В целом на круг по аннуитету заемщик заплатит больше. То есть получается переплата. Почему? Потому что долг уменьшался медленнее, и платежи за пользование деньгами больше.

Получается, что дифференцированная схема экономически выгоднее для заемщика – если посчитать общую сумму затрат, она дешевле. Но, к сожалению, выбирать, какую схему применить, особенно не приходится. Банки в основном предлагают аннуитетные платежи, аргументируя это тем, что так удобнее для заемщиков – плати каждый месяц одну и ту же сумму, и не надо думать, сколько денег вносить в следующий раз. На самом деле кредитору так выгоднее, он на этом больше заработает.

Но есть два весомых аргумента, когда аннуитет экономически выгоднее, чем дифференцированные платежи.

1. Первый взнос меньше. И для тех заемщиков, у кого не хватает средств на погашение долга в самом начале, именно аннуитет более комфортен, хотя в целом оказывается дороже.

2. Еще аннуитет выгоден, когда заемщик заранее решил, что будет гасить кредит досрочно, причем довольно быстро, например: взял кредит на 20 лет, а гасит через 5 лет.

По процентной ставке обе схемы могут не отличаться друг от друга, но способ погашения кредита позволяет какие-то деньги сэкономить. И если вы хотите именно дифференцированную схему, придется побегать, поискать такой банк. Но на большую сумму и на большой срок, например 100 000 $ на 25 лет, – разница может составить 30 000 $.

Для небольших краткосрочных кредитов разница в способе погашения кредита – аннуитетными или дифференцированными платежами – почти не ощущается. Так что не имеет смысла гоняться за более дешевым способом погашения кредита. Разница становится более заметной при увеличении суммы и срока кредита. И когда в банке рассчитают график платежей, из него станет понятно, во сколько обойдется обслуживание долга, то есть сколько заемщик заплатит за пользование деньгами за весь срок кредита. Это более показательная цифра, чем процентная ставка, которую банкиры рекламируют, желая привлечь клиентов.

Советы на бегу


Когда выбираете банк, обращайте внимание на полную стоимость кредита, сравнивайте эти показатели. И если банк вам подходит, внушает доверие, но полная стоимость кредита кажется высокой, постарайтесь узнать, какие еще скрытые комиссии там затаились.

Изучите кредитный договор, прочитайте все, что написано мелким шрифтом, поспрашивайте специалистов. Если решите, что эти лишние расходы вам не нужны, идите в другой банк. Вам обязаны все разъяснить, ознакомить со всеми платежами.

К сожалению, банки в основном рекламируют процентную ставку по кредиту. А потом, когда заемщик, соблазнившись этим, приходит в банк, оказывается, что есть еще немало дополнительных затрат в виде процентов, например за выдачу кредита – так называемый ссудный счет, различных комиссий. Надо ориентироваться не на ставку, которую рекламируют, а прийти в банк, попросить распечатку графика платежей и скрупулезно изучить его.

Зачем зонтик, если светит солнце?

Есть такая поговорка, которая пошла от американцев: банкир с радостью даст вам зонтик, если светит солнце, и заберет его, если пошел дождь. Смысл понятен: банкиры дают кредит тем, у кого нет проблем с деньгами, значит, меньше риск невозврата. Само слово кредит в переводе с латинского означает «он верит». Кредитные отношения основаны на доверии. И когда человек приходит в банк за кредитом, он должен доказать, что располагает такими доходами, которые позволят вернуть долг и не угодить в долговую яму.

Каких доказательств платежеспособности клиента ждет банк? Платежеспособность подтверждается в первую очередь следующими бумагами:

1. Справкой по форме 2-НДФЛ, которая показывает исключительно «белый» доход клиента, как по его основному месту работы, так и по совместительству. И чем «белый» доход больше, тем вероятнее получение кредита.

2. Так называемые справки по форме банка. Как правило, они предъявляются при зарплате «в конверте».

Кстати. Во время кризиса банки принимали только справку 2-НДФЛ. Теперь снова стали более лояльно подходить к клиентам, рассматривая данные о доходах «в свободной форме». Но с такой справкой кредит обойдется дороже. Разница по процентной ставке составит примерно 1,5%.

Также у кредитных учреждений во время кризиса появился некий черный список неустойчивых в экономическом плане отраслей. Тех, кто там работает, они стараются не кредитовать из-за риска сокращения персонала на предприятии. В последнее время ситуация несколько улучшилась, и список стал короче.

Банк интересует так называемая долговая нагрузка будущего заемщика. Под долговой нагрузкой понимается соотношение дохода и платежей по кредиту. По классическому варианту нагрузка не должна превышать 40% от дохода. Если ежемесячные платежи выше этого предела, в кредите могут и отказать. Считается, что оставшихся 60% должно хватить на вполне нормальную жизнь.

Предположим, по справке 2-НДФЛ доход заемщика составляет 100 тыс. руб. Банк прикинул, что по кредиту, который он просит, ему предстоит выплачивать по 40 тыс. руб. в месяц. То есть долговая нагрузка составляет искомые 40%. На остальные деньги человек может существовать вполне сносно. Если же расчеты показывают, что клиент должен будет ежемесячно выплачивать 60 тыс. руб. и долговая нагрузка в таком случае составит 60%, денег могут и не дать.

Кроме того, в банке поинтересуются всеми долгами, которые числятся за заемщиком, постараются выяснить, сколько он еще кому-то должен. И долговая нагрузка исчисляется суммарно по всем имеющимся долгам клиента.

Помимо справки о доходах, банк может запросить косвенные доказательства платежеспособности и добросовестности заемщика. Это могут быть:

1. Загранпаспорт. Много путешествуете, хватает денег, значит, и с банком сможет расплатиться.
2. Выписка со счета мобильного телефона или по коммунальным платежам. Отсутствие долгов – показатель добросовестности, особенно для иностранных банков.
3. Наличие имущества. Машина, дача и т. п . – тоже подтверждение того, что человек не беден.
4. Кредитная история. Банк может запросить информацию о будущем заемщике в Бюро кредитных историй, чтобы узнать, как он расплачивался по предыдущим долгам.
5. Поручители и созаемщики. Это люди, которые возьмут на себя исполнение обязательств заемщика перед банком в случае невозможности выполнения своих обязательств основными должниками.
6. Залог. В его обеспечение может выступить недвижимость заемщика – например жилье, которое он готов заложить в пользу банка. Но нужно понимать, что главным фактором в принятии решения кредитным учреждением о выдаче денег остается доход, который получает кандидат в заемщики. Пусть даже квартира стоит полмиллиона долларов. Банк не заинтересован в продаже недвижимости в случае дефолта клиента, его интерес заключается в возврате кредита, который ему выдан. Поэтому если у человека нет дохода, а есть только дорогое жилье, кредита ему не видать.
7. Паспорт. Преимущественно та страница, где указана прописка. Приоритет отдается тому, кто берет кредит по месту прописки.
8. Анкета. Это некий документ с кучей вопросов, порой кажущихся нелепыми. На самом деле смысл их направлен на то, чтобы выяснить, можно ли доверять человеку. У каждого банка своя анкета, и то, как он ее обрабатывает – коммерческая тайна банка. Поэтому даже кажущийся глупым вопрос задается неспроста: за всем этим стоит огромный опыт – сотни анкет людей, которым уже выдавали кредит. Например, более надежным заемщиком считается семейный человек. С одним ребенком – предпочтительнее, чем с пятью. При попытке ввести кредитора в заблуждение, скорее всего, вруна изобличат в несовпадении «показаний». И тогда – черное пятно на биографии и отказ в кредите.

Комментарий

Андрей Паранич, генеральный директор Школы начального финансового образования «ФинСтарт»:

– По большому счету банк находится на стороне клиента. Если кредитно-финансовое учреждение уверено в его платежеспособности, то в дальнейшем у заемщика не должно возникнуть проблем с возвратом кредита. Если же банк отказывает в выдаче денег, это можно считать звоночком, свидетельствующим, что у человека не все в порядке с финансами. И нужно задуматься, а стоит ли упорствовать, чтобы этот кредит получить. Может быть, надо сначала разобраться со своими доходами и навести порядок в финансовых делах.

Есть статистика, есть мировой опыт, на который банки опираются, стремясь распознать человека, который может угодить в тяжелую ситуацию и не потянуть взятый кредит. Банк, принимая решение давать или не давать в долг, исходит из того, сможет ли заемщик вернуть эти деньги довольно легко, не напрягаясь сверх всякой меры. Будущему заемщику, чтобы не вырыть самому себе долговую яму, из которой очень трудно будет выбраться, нужно учиться по-другому строить свою жизнь, иначе расставлять приоритеты в тратах. Сначала – самое важное, потом – мелочи и глупости. Так постепенно приобщаются к финансовой дисциплине, учатся планировать будущее, а не пускать все на самотек.
Галина Писарчик
Источник: Квартирный ряд