Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Отказ государства от выкупа квартир у застройщиков: последствия и решения (03.11.2010)

Государство отказалось выкупать квартиры у застройщиков по 30 т.р.за кв.м. Указанная цена показалась слишком высокой для госбюджета вне зависимости от региональных особенностей рынков недвижимости. Теперь указываются предположительные суммы, которые несколько ниже.

Что думает по этому поводу застройщик? Ниже указанной суммы в 30 т.р., большинство застройщиков снижать стоимость квадратного метра пока не готовы. Основной спорный вопрос строительства жилья последних лет выходит на первый план: а какова же на самом деле реальная себестоимость строительства. Теперь уже ситуация вынуждает застройщиков открывать истинную информацию о структуре себестоимости.

При этом на схожих объектах себестоимость может отличаться значительно. Например, расселение частного сектора формирует значительную статью затрат.

С затягиванием сроков строительства текущие затраты застройщика также сильно не уменьшаются, так как существуют большие платежи за землю, налоги и т.п.
При больших объемах строительства на один объект, застройщику в настоящих условиях достаточно небольшой нормы прибыли, например, 5 тыс. руб. за кв.м. Гораздо важнее темп сдачи объекта и продажи квартир.
Однако, государство отказалось выкупать в социальных целях квартиры даже по 30 тыс. руб. за кв.м. Такая цена показалась дороговатой.

Проблемы госбюджета. Спасет ли настройщика рост цен на нефть? Видимо, нынешнее состояние государственного бюджета не позволяет тратить подобные суммы на поддержание строительной сферы. Если госструктура будет вкладывать средства в строительство на ранней стадии, стоимость квадратного метра « котлована» обойдется дешевле. Возможно, при принятии общего государственного решения в этом вопросе сложно учесть все региональные особенности, и «золотое сечение» цены, формирующее стабильный экстремум эффективности госинвестиций, пока не представляется возможным. Пока цены на недвижимости и нефть падают.

Госзаказ породит госсобственность. Чем удобна госсобственность на жилье? Скорее всего, участие государства в строительстве в качестве инвестора, будет предполагать выкуп секций или даже домов полностью. Это будет аналогично «оптовой покупке» в вопросах цены, а также создаст сегмент новой жилой госсобственности.
Государство уже озвучило тему государственной аренды жилья, которая как раз и может предоставляться в будущем из выкупленного жилого фонда.
Учитывая, что более 70% существующего муниципального жилого фонда уже передано в частную собственность путем приватизации, таким способом этот фонд будет пополняться.

Последние годы квартиру можно было либо приобрести на свободном рынке недвижимости, либо получить по социальным программам (опять-таки, купив, но по сниженной цене). Лишь единицы предприятий продолжают обеспечивать работников жильем, да и то предоставляя его часто временно, как служебное.

Возврат к возможности получить новое муниципальное жилье по договору социального найма в порядке очереди, как это было в советские времена, - идея хорошая в социальном аспекте. Если ориентироваться на затянувшиеся перспективы выхода из экономического кризиса и, собственно, отсутствие реальных перспектив повышения доходов людей.

Также интересна идея государственной аренды, цена которой будет выше соцнайма, но получение будет доступнее. Это сходно дореволюционным доходным домам, но в госсобственности. Обе идеи не должны исключать друг друга, так как ориентированы на различные категории граждан. Вопрос же пополнения государственного жилищного фонда можно решить с помощью выкупа.

Правда, остается проблема. Те стройки и застройщики, которым сейчас необходим выкуп государством недостроенных квартир, фактически могут не получить помощь. В итоге проблема не будет решена, появятся обманутые дольщики, которые приобрели квартиры в этих домах еще до кризиса.

Можно также предположить, что государство заняло позицию «продавливания» застройщика по цене. Пока стоимость вторичного жилья снижается, будут попытки исчислить и минимум стоимости строящегося жилья для выкупа. Пока же эта цена «нащупывается» путем отсечения якобы дутых затрат застройщика при формировании себестоимости. До момента гармонизации общеэкономической ситуации, либо до момента увеличения доходной части госбюджета госзаказ будет, скорее всего, продолжать «нащупывать» минимум этой цены.

Что можно посоветовать застройщику? Пока продавать своими силами. Возможно, в скором времени появятся проекты от застройщиков, которые сейчас находятся на стадии разработки, которые изначально будут ориентированы на госзаказ. Застройщик, который уже вложил значительные средства в разработку проекта, этим постарается увеличить его ликвидность и реализуемость. Пусть с гораздо меньшей доходностью, но проект будет осуществлен, риски меньше, и уже вложенные средства окупятся.

Уже существуют прецеденты инициативных предложений застройщиков строящегося жилья для социальных целей, помимо нормы обязательного «отчисления» доли квартир в строящемся объекте муниципалитетам. Расчет здесь идет на объем, так как рынок недвижимости все равно не обеспечивает нужных продаж даже при значительных скидках. Социальные очередники, в том числе обладающие жилищными сертификатами, являются сейчас тем самым платежеспособным спросом, которого так не хватает на свободном рынке. Так как даже в порядке социальной очереди, квартиру нужно выкупать по льготной стоимости.
Но цены и объемы здесь диктует государство. И будет диктовать.


Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»