Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

С прицелом на регионы (26.03.2010)

Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, дает свой прогноз развития рынка торговой недвижимости в среднесрочной перспективе.

— Кто, на ваш взгляд, больше всего пострадал от кризиса в торговом сегменте?

— Кризис затронул всех участников рынка: и собственников, и сетевых операторов. Разница — в реакции на экономические потрясения, в подготовленности игроков. Кто-то не смог справиться с большой кредитной нагрузкой, большим количеством нерентабельных торговых точек и т. п. Это привело не просто к сокращению численности сотрудников компании, но даже к уходу с рынка (как по собственному желанию, так и под давлением обязательств). Более устойчивые игроки смогли своевременно пересмотреть свои планы развития (например, сократить масштабы региональной экспансии) и даже воспользоваться кризисом (вывод на рынок новых форматов).

Если говорить о финансовом положении сетевых операторов, то большое значение имеет сегмент, в котором они работают. Продовольственные операторы в меньшей степени ощутили снижение оборотов. В целом по сети некоторые ритейлеры даже продемонстрировали рост показателей. В непродовольственном сегменте снижение оборотов скорее отразилось на сетях, специализирующихся на товарах длительного пользования.

— Года два назад многие девелоперы заявили о том, что будут реализовывать сетевые проекты в регионах, то есть строить однотипные торговые центры (ТЦ), с одинаковой концепцией, в разных городах России. Насколько успешными оказались эти планы?

— Действительно, строительство сетевых ТЦ выглядит перспективным путем развития. Плюсы — понятный, сформированный пул основных арендаторов, проработанная архитектурно-планировочная концепция объекта, единая федеральная рекламная кампания. Минусы тиражирования проекта — сложность учета региональных особенностей, экономических, национальных, социальных, бюрократических и т. д. Кроме того, могут возникнуть проблемы с подбором подходящей площадки для размещения объекта.

Приходя в новый город и приводя туда известные мировые бренды, в условиях низкой конкуренции (в зависимости от выбранного города, региона) сеть торгово-развлекательных центров (ТРЦ) просто обречена на успех среди потребителей. Если же город, регион уже обеспечен качественными торговыми объектами, то успешность нового игрока в большой степени зависит от удачного местоположения, продуманной концепции и, главное, ее корректной реализации.

Первооткрыватель данного направления и наиболее успешный игрок на рынке в настоящее время — компания «ИКЕА» со своим сетевым проектом «МЕГА». Наибольшее количество сетевых ТРЦ принадлежит именно им. На второе место по значимости можно поставить ГК «Ташир» с сетевым проектом «РИО»: 22 проекта на разных стадиях строительства и проектирования, четыре работающих проекта. За ними следуют УК «Молл Менеджмент» («Парк Хаус», десять проектов: пять действуют, пять на стадии проектирования); ГК «Торговый квартал» («Торговый квартал», четыре проекта: два действуют, два на стадии проектирования); ГК «Регионы» («Июнь», десять проектов, два действуют); Росевродевелопмент («Планета», пять проектов, один действует).

Все эти торговые центры были построены и открыты за последние два-три года. Однако кризис спутал карты сетевым девелоперам. Не снизила своей активности разве что компания «ИКЕА». Остальные по факту успели реализовать меньше половины заявленных проектов. Но и это неплохо.

— Расскажите о новых тенденциях на рынке?

— Мы отмечаем, что у игроков возрождается интерес к регионам. Если до лета 2009 г. торговые компании практически приостановили свое развитие, не рассматривали новые проекты, работа шла по пути оптимизации существующих форматов, то начиная с ноября они вновь стали проявлять активность, которая пока еще, конечно, далека от докризисной, но уже заметна. Ярко выраженный интерес проявился к Южному федеральному округу, по-прежнему востребованы города-миллионники.

Наша компания в этом плане не исключение. Сегодня Penny Lane Realty работает со всеми ведущими сетями по подбору для них новых площадок. Это группа компаний «Ашан», «Метро», «Реал» плюс российские «Спортмастер», «Техносила», «М. Видео», «Эльдорадо», также это практически вся продуктовая группа (гипермаркеты и супермаркеты) — «Окей», «Перекресток», «Х5» и т. д.

— Чем можно объяснить такую активность?

— Дело в том, что у арендатора появилась возможность заходить на достаточно интересные объекты, пользуясь льготами. Сегодня они могут диктовать собственнику свои условия. Например, если раньше владелец объекта соглашался только на фиксированную ставку, то сейчас готов идти на оплату процента с оборота. Если раньше арендаторы интересовались помещениями, которые находятся на стадии строительства, то сейчас только готовыми. Если раньше просили 500 кВт мощности, то сейчас 700 кВт. Девелопер вынужден выполнять требования арендатора, чтобы площади не пустовали. Ритейлеры очень хорошо сканируют эту ситуацию и не упускают случая воспользоваться ею по максимуму. Конечно, это не касается уникальных проектов, таких как «Европейский», «Атриум», «Охотный Ряд», «Метрополис», которые по-прежнему остаются топовыми и могут диктовать свои особые условия. В связи с этим многие сети сегодня стараются не упустить ситуацию и завоевать новые рынки. И наша задача в том, чтобы помочь торговым операторам расположиться там, где они хотят.

— Обладают ли регионы необходимым для этого потенциалом?

— Да, обладают, но, как ни странно, больше проблем возникает не с поиском самих площадок, а с их собственниками. Да, стратегия меняется, и это связано в первую очередь с экономией средств. Для девелоперов торговой недвижимости деньги остаются дорогими, и банки не спешат финансировать новые строящиеся объекты. Это связано с тем, что крупные российские банки имеют в своем портфеле достаточно большое количество залоговых объектов и основные усилия банков направлены на разруливание ситуации с этим объемом. Условия финансирования остаются жесткими. Это высокая стоимость денег, наличие залоговой базы. К тому же проектное финансирование в чистом виде получить сейчас практически невозможно. Поэтому корректировка форматов сейчас главная тенденция рынка.

Подписывая договор на сдачу торгового центра в аренду, мы в первую очередь тратим силы на то, чтобы вернуть владельца объекта на грешную землю и объяснить ему, что 1 тыс. долл. за 1 кв. м в супермаркете никто платить не будет, то есть у многих по-прежнему завышены аппетиты. И мы делаем большую работу ради того, чтобы арендатор и арендодатель получали объективную информацию о рынке и придерживались адекватной позиции в переговорах.

— Поменялась ли сама стратегия аренды торговых площадей в кризис?

— Да, стратегия меняется, и это связано в первую очередь с экономией средств. Если раньше концепция ТЦ предусматривала наличие одного-двух якорей, зоны развлечения, фастфуда и торговой галереи, то сейчас, учитывая высокую стоимость заемных денег и себестоимость строительства, оптимальным становится возведение объектов формата «ритейл-парк», когда на одну площадку садятся несколько якорных арендаторов (известные монобренды), соединенных торговой галереей. В Европе такой подход весьма популярен и давно отработан. В Москве по этому принципу построены торговые центры «Ашан», «Мега» и «ИКЕА». Мы считаем, что подобный формат будет востребован в ближайший и последующие годы. Эта концепция актуальна, но в Москве она трудно реализуема из-за дефицита площадок, поэтому мы прогнозируем увеличение в скором времени количества проектов ритейл-парков в регионах.

— А каков ваш прогноз на ближайший год в отношении ставок аренды?

— Многие крупные (якорные) операторы уже сегодня перешли на систему взаимоотношений с собственниками на основе процента с оборота. Также на рынке присутствуют смешанные схемы расчетов — фиксированная минимальная ставка плюс процент с оборота. Это позволяет владельцам ТЦ точнее прогнозировать гарантированные поступления от сдачи помещений в аренду. Бесконечное снижение фиксированных ставок невозможно. У собственников также есть финансовые обязательства перед третьими лицами, поэтому мы не ожидаем дальнейшего падения стоимости аренды. Сейчас можно уверенно говорить о стабилизации ставок. В ближайший год-два резких колебаний не будет. Новый плавный рост произойдет, вероятнее всего, не ранее середины 2010 г. Это связано в том числе и с тем, что при получении скидок по аренде в основном рассматривался период снижения в один год.

Источник: Недвижимость и Цены