Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Подмосковье ждет волна обманутых дачников ? Как не наколоться при покупке дешевого участка (25.03.2010)

Мы уже писали о том, что за кризис земля в Подмосковье упала в цене в некоторых случаях аж на 50-70 процентов! Специалисты, однако, все чаще обращают внимание и на обратную сторону вопроса: у покупателей участков «с распродажи» есть шансы оказаться в роли «обманутых дачников». Застройщики, которые перед кризисом скупили в Подмосковье большие массивы земли, теперь идут на разные ухищрения, чтобы побыстрее сбыть эти участки с рук. В результате покупатель рискует стать обладателем земли с сомнительным юридическим статусом и весьма туманными перспективами в плане подведения к его будущей даче хотя бы электричества…

Вместе со специалистами разбираем характерные варианты загородных предложений «по самым выгодным ценам» — чем они впоследствии могут обернуться для покупателя?

«СЕЛЬХОЗЗЕМЛЯ. ПОМОЖЕМ С ИЗМЕНЕНИЕМ СТАТУСА УЧАСТКОВ...»


Большая часть участков «с дисконтами» - земля сельскохозяйственного назначения. Помимо традиционных «шестисоточных» участков в садовых товариществах, довольно часто предлагаются «участки для дачного строительства» - с созданием в перспективе дачного некоммерческого товарищества или дачного кооператива.
Вашему корреспонденту, которая последние дни старательно обзванивала разнообразные конторы, предлагающие землю «по самым выгодным ценам», встретились и более экзотические варианты. Например, предложили купить «по дешевке» (20 тысяч рублей сотка!) землю для ведения фермерского хозяйства на границе с Калужской областью.
- Если надо, поможем переоформить категорию земли, - заверили продавцы. - Или усадьбу построите — сейчас это модно!

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Светлана Жмурко, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы:

- В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут, в частности использоваться гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами. То есть использование их как для садоводства и огородничества, так и дачными некоммерческими товариществами законом разрешено. Но существуют ограничения по застройке таких земель. (см. «Справку «КП»)
Землю, выделенную под ведение фермерского хозяйства, использовать «под дачу», то есть чисто для отдыха, нельзя — необходимо вести крестьянско-фермерскую деятельность.

Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы:

- Проблемы — и очень серьезные — возникают, когда участки сельскохозяйственного назначения используются для ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. В результате люди остаются с домами, которые они не могут зарегистрировать, и без коммуникаций.
Но если нужна земля под летний садовый домик, при этом централизованные коммуникации и «статус» постройки не особо интересуют, - это другое дело.
Надо внимательно читать договор — что именно вы покупаете. И не поддаваться на записанные там фразы об «обещании содействия в переоформлении участков». Очень часто все так на уровне «обещаний содействия» и остается.

СПРАВКА «КП»

Что такое «дача» по закону

Дачный участок предоставляется или может приобретаться в целях отдыха - с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных построек и сооружений, а также правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. (ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан»). То есть: каких-то ограничений по части построек на таком участке нет, а выращивать что-то на своем участке — право дачника, но не обязанность.

Существуют еще участки для садоводства и огородничества. На первых также можно возводить жилые постройки и отдыхать, но необходимо и что-то выращивать. На вторых строить можно только хозяйственные постройки или некапитальные жилые строения — например, бытовки или щитовые домики.

«ЛЕСНЫЕ УЧАСТКИ С ДИСКОНТОМ»


Обычно участки «с лесом» на загородном рынке пользуются повышенной популярностью и стоят дороже, чем обычные. В чем подвох?

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Светлана Жмурко:

- Можно покупать, если это участки, выведенные из лесного фонда или которые никогда к нему не относились. Земли же, которые по документам относятся к лесному фонду, по закону можно получить только в аренду. Соответственно, ни о какой законной продаже не может быть и речи.

Роман Вихлянцев:

- В Подмосковье за прошлые годы много чего было понастроено с нарушениями законодательства. Некоторые владельцы подобных построек – в виду ужесточений с соблюдением законности – сейчас пытаются быстренько их продать «со скидкой». Это очень сомнительная экономия. Если строение «заезжает» в санитарную зону водоема или часть участка – земли лесного фонда, вы такую покупку не узаконите.

«СОТКА БЕЗ КОММУНИКАЦИЙ»

Цены на незастроенные участки в загородных поселках сейчас зачастую сравнимы с голыми участками в садовых товариществах. Продавцы-застройщики тем не менее не скупятся на обещания райской жизни в будущем: будет и инфраструктура, и хорошая дорога, и охрана, и газ! Вот только когда?
- Когда большую часть участков раскупят и дачники объединятся в юридическое лицо, тогда можно будет заказывать коммуникации, - объяснили мне продавцы одного из поселков.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Роман Вихлянцев:

- Проблема с коммуникациями в Подмосковье была всегда, сейчас она только обострилась. Зачастую застройщики просто и не могут выполнить свои обещания, поскольку сети взять неоткуда - где изношены, где мощностей нет. А обещают, ибо иначе не распродать участки. Тот же совет — по поводу внимательного чтения договора и здорового недоверия к туманным «обещаниям помочь».

Елена Аракелян
Источник: Комсомольская правда