Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Перезимовали (22.03.2010)

Каждый год в марте рынок недвижимости оживляется: растут спрос, объем предложения, продажи. После затяжного кризисного падения рынок, кажется, остановился. Наступление весны дает надежду, что скоро он пойдет в рост.

Застройщики заявляют о восстановлении спроса почти до докризисного уровня и поднимают цены предложений. Начало года показало, что цены точно падать не будут, говорят они. «Можно ожидать локального снижения, по отдельным жилым комплексам, которые находятся на нулевом цикле строительства», – уточняет директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов.

Традициям вопреки


По словам эксперта, в январе 2010 года вопреки традиционному сезонному затишью покупательская активность была на высоком уровне. «Причем эта активность распределилась весьма неодинаково. Первая половина января, до 18-го числа, была очень вялой, но во второй половине месяца спрос резко вырос, достигнув высоких показателей осени 2009 года. Из-за длинных праздников совокупная активность январского спроса оказалась несколько ниже декабрьской, но незначительно – всего на 10%. Хуже дело обстояло в феврале, в среднем продажи у застройщиков упали на 20–30% по сравнению с январем. Но это падение не было равномерным – у кого-то продажи остались на прежнем уровне, у кого-то сократились наполовину», – рассказывает Илья Логинов.

Правда, никто из опрошенных застройщиков февральского падения не подтвердил. Генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко подчеркивает: «Продажи в феврале увеличились, хотя мы на 10% подняли цены. Сработал эффект так называемых отложенных ожиданий с одной стороны, а с другой – сегодня покупатели четко понимают, кому можно доверять, а кому – нет. Тот факт, что многие стройки в городе продолжают простаивать, позволяет прогнозировать рост цен на объекты, находящиеся на финальной стадии строительства». С ним согласен генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, который отмечает восстановление темпа продаж: «Продажи квартир в новых строящихся жилых комплексах Setl City, которые реализует «Петербургская Недвижимость», идут очень активно. К примеру, еще до начала продаж квартир в жилом комплексе «Токио» в Приморском районе у нас уже сформировался солидный лист ожидания из клиентов, которые хотели приобрести здесь жилье. Продажи открылись 25 декабря прошлого года, и уже продано более 100 квартир, мы уже дважды повышали цену».

Причин активизации рынка, по мнению застройщиков, несколько. «На оживлении рынка сказываются три фактора: усиливающийся дефицит, накапливающийся отложенный спрос и, наконец, третий фактор – это психологический момент. Покупатели успокоились и начали позитивно глядеть в будущее», – пояснил начальник департамента недвижимости Группы компаний «ЦДС» Сергей Кузнецов.

По словам участников рынка, скорее всего падение продаж в феврале у некоторых компаний связано с чересчур активными маркетинговыми акциями в предновогодний и постновогодний период. «Многие покупатели ждали новогодних скидок и распродаж и именно в этот период купили квартиры. То есть потенциальный февральский спрос оказался выбранным еще в декабре-январе. Причем это были наиболее ликвидные варианты. Поэтому покупатели, пришедшие в компании в феврале, не нашли интересных вариантов и решили немного подождать», – рассуждает Сергей Марков, директор департамента строящегося жилья корпорации «Адвекс. Недвижимость».

Застройщики рассчитывают на рост рынка, на подъем цен, который, вероятно, начнется в ближайшее время, ждут новой волны на рынке ипотечного кредитования. Насколько быстро – сказать трудно. Другое дело, что к концу текущего года реальный дефицит строящегося жилья вырастет, то есть осуществится то, о чем уже давно говорят: вводиться в строй будут только дома, находящиеся в высокой степени строительной готовности, на среднем этапе объектов не будет, потому что на начальных этапах практически ничего нет, как считает директор ООО «Пионер» Александр Погодин.

После долгих раздумий положительную динамику показывает и рынок жилья бизнес-класса, и элита. «В начале года по этим объектам мы впервые за последний год заметили рост цен. Побольше – на 1% – подорожал бизнес-класс, поменьше – элитное жилье, всего на 0,2% за месяц. В декабре-январе ряд застройщиков отметили рост спроса на строящееся жилье, что стимулировало их на повышение цены квадратного метра. Многие застройщики традиционно в декабре проводили предновогодние акции, и на квартиры в строящихся домах цены были снижены. С наступлением января эти акции закончились, и мы увидели рост цен. Как обычно, в декабре была сдана большая часть объектов, в том числе в центре города. Квартиры в таких домах пользуются повышенным спросом, и, соответственно, некоторые застройщики и брокеры повысили стоимость этого жилья, что также повлияло на уровень средних цен за месяц», – объяснила Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». С ней согласна Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI: «Общий закон периода нестабильности – повышенный спрос на квартиры в домах высокой степени готовности – для элитной недвижимости оказался применим в большой мере. Возможно, это связано с тем, что в прошлом году имелось весьма значительное предложение таких объектов. И спрос сосредоточился на них. В 2010 году покупатели станут еще внимательнее к этим аспектам».

Вторичные надежды

Весна традиционно открывается небольшим ростом цен на недвижимость и объема сделок по сравнению с февралем. Однако риэлторы надеются, что причина активизации рынка кроется не только в мартовском оживлении – началось полноценное восстановление рынка недвижимости. «На петербургском рынке недвижимости начинается оттепель, – констатирует заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. – В последние два месяца мы наблюдали увеличение количества сделок примерно в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года». С ним солидарен директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер: «Сейчас на рынке больше сезонного ажиотажа, однако признаки восстановления налицо. В последнее время сильно оживился спрос во всех секторах: эконом-классе, элите, загороде, в коммерческой недвижимости. Это общее оживление рынка, которое накладывается на сезонную активность». Особенно заметно возрождение спроса в сегменте элитной недвижимости стоимостью более $1 млн – в прошлом году такие объекты покупателей интересовали редко.

Одна из причин, подстегнувших покупательскую активность, – рост минимальных цен на недвижимость. «В середине прошлого года самые дешевые объекты, однокомнатные квартиры в хрущевках, стоили 2–2,2 млн руб. Сейчас за такую цену квартир уже нет, – сообщила заместитель генерального директора агентства недвижимости «Дарко» Марина Буторина. – С конца прошлого года цены выросли примерно на 10%. Квартиры в хрущевках сейчас идут уже по 2,3–2,7 млн руб., в зависимости от района». Кроме того, отмечает эксперт, объекты стали уходить быстрее. «Недавно даже самое дешевое жилье мы продавали в среднем месяц. Теперь срок сократился раза в два. Однако люди все равно выбирают недвижимость очень тщательно. Поэтому как минимум до конца года в Петербурге останется рынок покупателя», – считает госпожа Буторина.

Несмотря на то что покупатели продолжают диктовать продавцам свои условия, запас доступных объектов эконом-класса стремительно уменьшается. Активность покупателей, старающихся «урвать» последние квартиры по кризисным ценам, и рост последних привели к вымыванию дешевых объектов из предложения. Однако массового переключения покупателей с недорогих на более качественные объекты риэлторы не предвещают. «В кризис больше всего пострадал средний класс, поэтому и восстановление здесь будет идти дольше, возможно, до будущего года», – считает Леонид Сандалов.
Эксперты уверены, что в ближайшие месяцы нас ждет плавное повышение цен, а также стабильный, но не ажиотажный спрос. «Думаю, цены будут расти очень умеренно – в пределах инфляции, по крайней мере, в эконом-сегменте», – предполагает Александр Гиновкер.

Риэлторы считают, что черная полоса для рынка недвижимости миновала.

Заснеженный загород


Аналогичное потепление отмечают и участники рынка загородной недвижимости. По словам экспертов, в начале нового года сохранялись тенденции последнего полугодия 2009-го. Спрос держался на достаточно высоком уровне – число заявок на покупку объектов в январе-феврале 2010-го заметно превышает показатели по прошлому году.

В течение всего 2009-го спрос был сосредоточен в основном на недорогих объектах – участках стоимостью до 1,5 млн руб. и постройках до 2,5 млн. Огромное количество потенциальных покупателей отложили покупку загородных объектов из-за неуверенности в стабильности доходов и неясности ценовых перспектив.

Большие сугробы притормозили активность рынка нынешней зимой – ехать на просмотр занесенного снегом загородного объекта довольно бессмысленное занятие.

«Предложение домов на вторичном рынке области изменило свой характер и сейчас напоминает структуру 2007–2008 годов, только максимум предложения сместился в интервал 750 тыс. – 1,5 млн руб. Предложение участков, напротив, кардинально не изменилось. Но общий объем предложений на вторичном рынке загородной недвижимости увеличился на 50%, что предоставляет покупателю широкий выбор вариантов», – рассказывает Алла Зайцева, заместитель директора Общества землепользователей «Прогаль».

Цены в большинстве своем сохраняют стабильность – колеблются вокруг значений двух-трехмесячной давности. Цены предложения незначительно растут, а стоимость сделок остается прежней.

Когда растает снег

«Уже сейчас видно, что рынок недвижимости гораздо активнее, чем был в минувшем году. Выросло как реальное число сделок, так и интерес к вторичному рынку: и звонков в агентство, и просмотров объектов стало больше в разы», – рассказывает Александр Гиновкер.

И загородный, и городской рынки, кажется, уже приготовились к наступлению весны. Остается дождаться, когда растает снег.
Павел Никифоров, Ольга Мурашко
Источник: Бюллетень Недвижимости