Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Динамика цен на недвижимость: от чего зависимость неизлечима (22.03.2010)

Цены на недвижимость зависят от уровня жизни и доходов граждан. Это уже практически аксиома, доказывать которую никому не нужно. Есть деньги – живем хорошо, хотим лучше и больше, покупаем квартиры, увеличиваем имеющиеся площади. Этот фактор – аксиома не только для каждого человека. Фактор работает практически во всех городах, регионах и странах, проявляя однозначную зависимость.
С другой стороны, очевидно, есть и иные факторы, влияющие на динамику спроса-предложения, характерные уже для конкретных регионов и городов. Это демонстрирует различная динамика цен иногда даже в соседних областях. Почему же так происходит, если в целом экономические кризисы или прочие катаклизмы влияют на всех?

Тут вступают в дело факторы второго уровня, регионального: зависимость от градообразующих предприятий, климатические условия, которые могут, например, ограничивать проживание за городом, законодательные акты местных властей и обычаи делового оборота. Региональным фактором может быть даже мода и особенности работы и технологий местных застройщиков по принципу «так уж у нас сложилось».
В итоге создается определенная среда рынка недвижимости, характеризующаяся (уже вне прямой зависимости от доходов людей) определенными типами квартир и домов, соотношением и объема сегментов недвижимости и спроса на них, темпами строительства новых микрорайонов, особенностями финансирования, адресными жилищными программами и льготами, длительностью выбора объекта покупателем и т.п. Именно поэтому в регионах различаются не только цены на квадратный метр, а даже технологии работы риэлторов, застройщиков и госструктур.

Если же посмотреть более обобщенно на рынки недвижимости, то уже можно говорить о рынках стран и групп стран со схожей ситуацией, например ЕС, схожие ситуации в странах постсоциалистического лагеря.
Здесь тоже есть свои факторы влияния, хотя желания людей везде примерно одинаковы – жить лучше. Здесь же скорее речь об устоях конкретного общества, которые формировались уже не эпохами того или другого государственного строя, а веками и народными традициями.

Например, в странах теплых проживание в частных домах плюс домах облегченных конструкций – дело обычное. В горных районах - преимущественно малоэтажное строительство, в восточных странах, где семьи исторически большие, принято жить если не в своих домах, то в значительно бОльших квартирах. Соответственно, типовое жилье там совсем иное.

Еще один из сложившихся устоев, скорее свидетельствующий о политической и экономической стабильности – отношение к кредитам и обязательствам по ним. Приемлемы кредиты и ипотека – жилье покупается, если нет – арендуется.
Возможности аренды жилья – тоже историческая традиция рынка недвижимости. Например, такая тема, как доходные дома, т.е. дома, где все квартиры сдаются в аренду, типична для некоторых стран. Причем не потому, что у людей нет денег на покупку. Просто там так принято, принято арендовать жилье годами у одного и того же арендодатели или домоуправителя.

Вопрос здесь заключается скорее в привычке. Дело в том, что граждане настолько привыкли к устоявшимся арендным отношениям, четким договорам, как мы привыкли к договорам по коммунальному обслуживанию и квартплате. Т.е. управители доходных домов выполняют там функции нашего ЖЭУ, заботятся о необходимых ремонтах и коммуникациях. У нас же пока такая практика не сложилась. Да и отношение арендаторов к своим обязательствам оставляет желать лучшего.

В некоторых странах также высоки налоги на собственность, поэтому некоторые люди предпочитают не иметь ее, и лучше оплачивать затраты, связанные с авто, чем вкладывать в ремонты квартиры и налоги. Странная позиция для нашего понимания, но это действительно так.

Для нас аренда – это безысходность, так как « всех давно испортил квартирный вопрос», и обладание недвижимостью – это первое, к чему стоит стремиться.
Конечно, институт собственности уважаем везде, но вот отношение к жизни у всех разное. Поэтому в странах, где аренда жилья - дело обычное и привычное, редко наблюдаются резкие скачки цен на недвижимость. Сравните, у нас, когда цена начинает расти, покупатели оживляются, и цена растет еще больше. А там наоборот, перестают покупать, так как можно арендовать, и рынок удерживается на этом же ценовом уровне. Поэтому отношение к аренде жилья и обычаи делового оборота в этой сфере – значимый фактор цен на недвижимость, и даже больший, чем, например, доступность кредитов и ипотеки.

Многие прогнозируют скорое появление в нашей стране организованного бизнеса по сдаче в аренду квартир, когда собственником обслуживаются и сдаются целые дома или подъезды. Но пока такие серьезные вложения все равно расцениваются с точки зрения инвестиций, соответственно, роста в будущем продажных цен на эти квартиры, а не сточки зрения текущей ежемесячной доходности от аренды. Видимо, поэтому у нас прецедентов пока и нет.
Если же такой бизнеса получит большое развитие, и изменит отношение к аренде квартир, то это может оказать значительное стабилизирующее воздействие на рынок жилой недвижимости. По крайней мере, станет неким противовесом резким ценовым движениям.
Но время покажет.

Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости "Эксперт"