Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

В городе – весна. В ипотеке тоже (16.03.2010)



Сейчас ясно одно. Банки готовы активно выдавать деньги под ипотеку. Более того, многие кредиторы рассчитывают на привлечение большого числа ипотечных заемщиков в этом году. О тенденциях на рынке ипотеки рассказывает генеральный директор брокерской компании «Кредитмарт» Юлия Купко.

Как в 2001-м


То, что сейчас происходит на ипотечном рынке, можно назвать оживлением. Все очень похоже на то, что происходило в 2001 году. Тогда было некое оживление после кризиса, которое дало толчок развитию ряда ипотечных программ.

О том, что банки сейчас готовы активно кредитовать, а люди – брать кредиты, говорят многие факты.

Во-первых, практически еженедельно на ипотечном рынке появляются новые игроки, то есть банки, которые опять стали считать это направление для себя актуальным и прибыльным.

Во-вторых, банки, не перестававшие в кризис работать с ипотекой, заявляют об обновлении своих программ. Например, понижаются процентные ставки и т. д.

В-третьих, на ипотечном рынке уже присутствуют все направления и программы, какие только возможны. В период кризиса какие-то из них отсутствовали. Например, ипотеку для приобретения жилья на первичном рынке банки просто закрыли, лишь к концу прошлого года возобновили. Но предложения по кредитованию новостроек еще в конце прошлого года касались только строящихся объектов, аккредитованных в определенных банках. Теперь ситуация изменилась. Ипотечные кредиторы готовы рассматривать вопрос приобретения квартиры в любой новостройке, если строительство ведется в соответствии с нормами Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». То есть условия кредитования для приобретения квартиры на первичном рынке существенно упростились. Если прежде банки кредитовали по ограниченным спискам строящейся недвижимости, то сейчас позволяют себе вольности по отношению к новостройкам.

Правда, эта тенденция не относится ко всем ипотечным кредиторам. Однако число банков, готовых кредитовать покупку квартиры в любой новостройке, растет. Конечно же, банкиры просят принести заемщика весь пакет документов по строящемуся дому и потом придирчиво его изучают. Но само явление, безусловно, положительное.

Возобновление выдачи ипотеки под новое жилье вместе с возможностью покупки квартиры в том доме, который устраивает заемщика, позволяют предполагать, что во второй половине этого года объемы выдачи ипотеки существенно увеличатся.

Есть еще один факт, характеризующий положительные изменения на ипотечном рынке. Касается он рефинансирования. Предложения по рефинансированию ипотечных кредитов в кризисной ситуации были сведены к нулю, поскольку это самый рисковый продукт с точки зрения кредиторов. Но лед тронулся. Самое яркое событие – предложение ВТБ24 по рефинансированию кредитов. Это значимое событие на ипотечном рынке, потому как с момента кризиса подобные предложения от остальных игроков ипотечного рынка отсутствуют. Сам факт, что один из ведущих банков предложил программу рефинансирования, говорит о том, что рынок ипотеки сейчас оздоровляется.

Сегодня в наличии есть все признаки, характеризующие ипотечный рынок как здоровый. Те виды кредитов, которые выдавались до осени 2008 года, выдаются и сейчас. Заемщики могут рассчитывать на ипотеку: на приобретение вторичного и первичного жилья, а также загородной недвижимости. Причем банки уже кредитуют отдельно приобретение как загородного дома, так и земельного участка.

Условия андеррайтинга

Заемщики могут вздохнуть посвободнее. Банки ослабляют требования, понижают планки. Если в прошлом году для получения ипотечного кредита обязательной была справка о подтвержденном доходе по форме 2-НДФЛ, то сейчас рассматривается и справка по форме банка. Причем серую зарплату сегодня готово рассматривать большинство банков. В кризис существовали четкие разграничения заемщиков по родам деятельности: надежные и ненадежные. Сейчас нет каких-то параметров, по которым заемщику сразу же могли бы отказать в предоставлении ипотечного кредита. Основное для кредитора сегодня – стабильность дохода и положительная кредитная история человека, обратившегося за ипотекой. Сейчас нет никаких четких требований ни к роду деятельности, ни к регистрации, возрасту.

Кредиты дешевеют по-разному


Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о снижении кредитных ставок в этом году до 10%. Положительное в программе агентства заключается еще и в том, что снижение им ставок по ипотеке подтолкнуло и других игроков ипотечного рынка понижать проценты. Каждый банк готов сейчас предоставлять кредиты по стандартам АИЖК. Однако если заемщик или квартира, которую он покупает, под эти стандарты не подходит, банки предлагают другие программы с более высокими ставками, но приемлемые именно для конкретного заемщика.

Что касается процентных ставок вообще, то они снижаются еженедельно. В прошлом году была совершенно другая тенденция. В январе этого года среднерыночная ставка (по данным компании «Кредитмарт» ) составила 17,71%. В январе 2009 года она была 18,22%. Начиная со второй половины января этого года ставки снижаются каждую неделю примерно на одну десятую процента. Иногда даже больше. И каждую неделю на рынок выходят новые игроки с объявлениями о понижающихся процентах.

Но кредит под обещанную невысокую процентную ставку заемщик может и не получить. Распространена следующая ситуация. Банки часто анонсируют начальный порог процентной ставки, а в проценте анализа платежеспособности проценты для конкретного заемщика поднимаются.

Еще один момент. Появились банки, предлагающие кредиты под те же 10%, что и АИЖК. Но при низких процентах прочие условия достаточно жесткие. Например, максимальный срок кредита 5 лет, первоначальный взнос 50%.

В общей же массе ставки снижаются, но плавно.

Актуальна ли реструктуризация?

Актуальна. Тех, кто взял ипотеку, но не справляется с платежами, по-прежнему немало. И все же в подходе банков к реструктуризации произошли некоторые изменения в пользу заемщика.

К реструктуризации сегодня можно подойти с двух позиций. Заемщика и кредитора. Банку интересно сохранить свою прибыль. Например, увеличить срок кредита и за счет этого уменьшить размер ежемесячного платежа. Есть еще вариант – когда на какой-то срок откладывается погашение тела кредита, выплачиваются только проценты. Но наступает момент, когда человеку придется продолжить погашение кредита в полном объеме.

По обеим этим схемам заемщику даются некие послабления, но прямой экономической выгоды человек не ощущает. Для заемщика выгода наступает лишь тогда, когда кредитор соглашается снижать процентные ставки. Соглашается ли? Банки неохотно идут на снижение процентных ставок, потому что уменьшается их прибыль. Но тенденция последних месяцев: если речь идет о валютных кредитах, где с погашением, наверное, самая неблагоприятная ситуация, банки иногда соглашаются на понижение процентной ставки.

Для банка-кредитора интересно договариваться с заемщиком.

Но есть еще один момент. Самое выгодное для банка – договориться с неплатежеспособным заемщиком о том, чтобы он продал свое жилье, на что не соглашается большинство заемщиков. Ведь в случае продажи они останутся в большом убытке, потеряв первоначальный взнос, так как цены на жилье упали.

Вообще, продажа квартиры неплатежеспособного заемщика не по суду, а по взаимной договоренности до кризиса была популярным выходом из ситуации, когда кредит становился обременителен для человека. Но тогда цены на рынке постоянно росли. Человек, у которого не сложились отношения с ипотекой, продав по договоренности с банком квартиру, еще и неплохо зарабатывал на разнице в цене.

Сегодня многие банки используют такие программы, как витрина заложенного имущества. Когда продаются заложенные квартиры с уже полностью готовым пакетом документов тех заемщиков, которые не в состоянии дальше погашать ипотеку. Но практика показывает, что эти объекты не так легко реализовать из-за изменившегося после кризиса спроса на рынке.

Два лагеря


Банки – ипотечные кредиторы разделились на два лагеря. В одном лагере оказались практически все иностранные банки, в другом – отечественные. Что касается иностранных банков, то в области развития ипотечного кредитования в России они ставят перед собой очень скромные задачи. Что же до отечественных банков, то, придерживаясь консервативной политики в оценке платежеспособности заемщиков, они выбирают агрессивную политику. То есть планируют выдавать большие объемы кредитов. Удастся ли это, ясно станет во втором полугодии, то есть ближе к осени.
Наталья Агафонова
Источник: Квартирный ряд