Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Ипотека возвращается (15.03.2010)

Российская ипотека постепенно выходит из кризиса. Оживление, начавшееся во второй половине прошлого года, продолжится и в этом, полагают эксперты. Более того — при условии сохранения позитивной макроэкономической ситуации и выполнения обещаний правительства по поддержке ипотечной системы сумма выданных кредитов серьезно увеличится.

Слабые позитивные сигналы


Как прогнозируют аналитики МИАН, в 2010 году потребители получат около 240 тыс. кредитов на 230 млрд руб. (т. е. на 40% больше, чем в 2009-м). К концу 2009 года количество предоставленных займов увеличилось в два раза по сравнению с докризисным. Средневзвешенная ставка по валютным ссудам снизилась до 13,5%, по рублевым — до 14,5% (максимальные значения первого полугодия — 14,1% и 15,4%). По словам экспертов МИАН, позитивные сигналы поступали от крупнейших финансовых учреждений. К примеру, Сбербанк в январе возобновил кредитование физических лиц в валюте на цели приобретения жилья. Ставки в зависимости от срока, размера первоначального взноса и наличия регистрации ипотеки объекта составят от 8,8% до 14% годовых. «ВТБ 24» возобновил программу рефинансирования займов, выданных другими банками для приобретения вторички и новостроек (при оформленных правах собственности), а также нецелевых кредитов под залог квартиры. Займы на покупку жилья рефинансируются под 14,1-15,6% (в рублях) и 9,6-12,35% (в валюте). Нецелевые ссуды, предоставленные под залог недвижимости, — под 17,65-18,9% (в рублях) и 12,1-14,6% (в валюте). Доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до 6-8% в регионах, отмечают специалисты МИАН.

Прикрытие сверху


Усилена поддержка ипотечных программ и со стороны госструктур, в частности АИЖК. В итоге ряд банков присоединился к федеральной программе жилищного кредитования. Одно из основных условий — фиксированные ставки (от 9,43% в рублях). Размер займа — от 300 тыс. до 4 млн руб., первоначальный взнос – от 30% (квартира) и от 40% (дом) стоимости, срок – 4-30 лет. Кроме того, как обещает АИЖК, нынешним летом стартует программа с первоначальным взносом 10%. Авторы концепции утверждают, что увеличение доступности кредита происходит именно при снижении требований к первоначальному взносу. Ведь сразу внести 20-30% могут лишь 18% заемщиков.

Еще одним серьезным подспорьем станут пенсионные накопления и средства, заработанные ВЭБ на управлении Фондом национального благосостояния. Часть пенсионных накоплений (163 млрд руб.) будет вложена в надежные ипотечные облигации российских финансовых учреждений. Кроме того, на эти цели ВЭБ направит до 50 млрд руб. собственных средств и 40 млрд поступит от АИЖК. В правительстве надеются: если направить эти деньги на выкуп ипотечных облигаций, банки смогут переложить часть рисков на плечи инвесторов и снизить благодаря этому ставку по кредитам.

Ставка на возрождение


Как считают аналитики МИАН, на фоне понижения до 9% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки государства и АИЖК можно ожидать уменьшения средневзвешенной ставки по ипотеке до 13%. По данным компании «Кредитмарт», в январе средняя ставка на вторичном рынке составляла 16,84% (в рублях) и 13,52% (в долларах). Однако до обещанных правительством 7% годовых еще далеко. «Теоретически существует вероятность, что в 2010 году ставки заметное снизятся. Очевидно, что при некотором увеличении ликвидности, а также в связи с общим улучшением ситуации в финансовом секторе многие банки, прежде всего с государственным участием, уже сейчас несколько активизировали свою политику в сфере ипотеки. Вопрос в том, примет ли этот процесс более масштабный характер», — рассуждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». Впрочем, еще в прошлом году можно было оформить кредит по ставке ниже 10% (в рублях) — на квартиры, находящиеся в залоге у банка. Кроме того, несколько операторов предлагают интересные программы по новостройкам, оформленным в собственность. Соответственно, получить деньги на новое жилье можно по условиям вторичного, что значительно уменьшает затраты должника.

Без спросу

«Ипотека новостроек очень интересна банкам. Если застройщик надежный, то заемщик, купивший жилье в новом доме, гораздо реже допускает просрочки по выплатам, чем купивший вторичку, — уверен Сергей Огородников, начальник управления ипотечного кредитования «Кредит-Европа-банк». — Хотя, активизировать усилия в этом сегменте пока рано — спрос не тот». О том же говорит Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров: «В Москве доля ипотечных сделок в общем объеме составляет 12-14%. Это докризисные показатели. Но статистика обманчива. Отсутствие уверенности в завтрашнем дне, увеличение нормы сбережений мешают потенциальным заемщикам реализовать мечту о жилье. И пока психологический барьер переломить не удастся, не стоит говорить о росте спроса».

Ипотека и до кризиса была доступна лишь состоятельным гражданам и части среднего класса (с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тыс. руб. в зависимости от региона). А на покупку жилья в кредит сразу после кризиса и подавно решатся не многие. Во-первых, рискованно. Во-вторых, андеррайтинг пройдут единицы. При внешнем потеплении ипотечного климата проверка стала гораздо строже.

Кому давать


По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», сейчас идеальный заемщик — незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет, с высшим образованием. Они должны работать в государственной корпорации, имея при этом хороший (от 100 тыс. руб.) доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ. Наиболее выгодные условия предлагаются людям, имеющим от 50% собственных средств и готовым вернуть долг за 5-10 лет. «Первоначальный взнос у нас составляет 10-30%. Внося эти деньги, человек подтверждает серьезность своих намерений, а банк получает защиту от рисков. А идеальный кандидат должен иметь белый доход и работать по найму в крупной компании», — рассказывает С. Огородников. Кроме того, банк обязательно проверяет кредитную историю претендента. Немаловажно и то, что будет с ценами на жилье: останутся они на сегодняшнем уровне или резко вырастут в результате активизации отложенного спроса, произошедшей из-за прогнозируемого сокращения объемов строительства.

Дальние дали

Эксперты полагают, что возвращения ипотеки хотя бы на докризисный уровень, по всей видимости, стоит ожидать лишь после полной стабилизации экономики. «Возобновиться жилищное кредитование сможет не ранее 2011 года», — прогнозирует М. Клягин. По мнению В. Лопатина, хотя ипотека в России возрождается быстрее, чем на это можно было бы рассчитывать, странно ждать ее ренессанса уже в текущем году: «Докризисных объемов ипотека достигнет в первой половине 2011 года, и то при условии высоких темпов восстановления экономики. В новых обстоятельствах преимущество получат крупные розничные банки, причем вряд ли стоит ждать возвращения тех времен, когда таким сложным финансовым продуктом, как ипотека занимались все кому не лень». По словам С. Огородникова, восстановление докризисных объемов кредитования будет плавным и растянется на несколько лет.

Антон Свешников
Источник: Domania.ru