Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Меняем офисы на квартиры (12.03.2010)

Кризис заставил многих пересмотреть стратегию развития. Раньше рынок был готов поглотить практически любой продукт, поэтому, выбирая проект, девелоперы и инвесторы смотрели только на максимальную прибыль. Времена изменились. Сегодня решающий фактор — стабильный и предсказуемый спрос. Дорогие офисы стали жертвами сокращения издержек, а вот в жилье люди все еще остро нуждаются. Стоит ли ожидать массового ухода девелоперов из коммерческой недвижимости на рынок жилья?

Переоценка ценностей


За прошлый год мир коммерческой недвижимости перевернулся с ног на голову. Самые «сладкие» сегменты рынка сильно потеряли и в цене, и в спросе, и, напротив, наибольшую стабильность показали традиционные аутсайдеры — склады и гостиницы.

«Сильнее всего просела офисная недвижимость, где доля вакантных площадей составляет 20–25%. Торговая также прилично пострадала от кризиса, но у нее сохранился потенциал роста. В Москве заметна нехватка качественных торговых площадей. Складская и гостиничная недвижимость отделались малыми потерями. Спрос на склады и номера в отелях снизился, но не так сильно», — описывает ситуацию Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». При этом стоит отметить, что хотя офисная недвижимость переживает не лучшие времена, некоторые профессиональные инвесторы по-прежнему считают их в долгосрочной перспективе наиболее выгодным объектом вложений. В офисы, например, продолжают инвестировать «Дойче банк» и «Атон Групп». Другой вопрос, что многие компании не обладают достаточными ресурсами, чтобы выждать необходимые пять — десять лет, пока все вернется на круги своя.

«Мировой финансовый кризис оказал серьезное негативное влияние на рынок офисной недвижимости, которое выразилось в существенном сокращении и перераспределении спроса. В результате резко снизились ставки аренды и выросли объемы вакантных площадей. В совокупности с резко ухудшившейся ситуацией на рынке кредитных ресурсов это сделало большинство новых проектов офисной недвижимости низкорентабельными. Глубина и масштабность негативных последствий для каждого локального рынка были различны и зависели от уровня насыщенности сегмента офисной недвижимости. Общей тенденцией для рынка коммерческой недвижимости в целом явилась приостановка большинства новых проектов — заморозка на начальной стадии — либо перенос сроков начала реализации на более поздний период», — рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Новостройки снова в цене


На первичном рынке коммерческой недвижимости собственники сейчас идут практически на все: делают скидки, предоставляют арендные каникулы и т. д. А вот просевший вместе со всеми рынок жилья раньше всех начал восстанавливать свои позиции. «В наибольшей степени пострадал первичный рынок, — утверждает Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании «Новое Качество», — но стоит отметить, что в жилом секторе он отыгрывает свои позиции быстрее, чем вторичный. Этому способствует нарастающий дефицит ликвидного предложения в новостройках из-за отсутствия строительства».

Основные преимущества жилья сегодня понятны. Во-первых, спрос на квартиры более стабилен; во-вторых, здесь больше возможностей для экономии. «Например, на панельное жилье в Москве всегда будет высокий спрос, в каком бы районе оно ни находилось. А у коммерческой недвижимости много ограничений по местоположению, конкуренции, стройматериалам», — полагает И. Лебедев.

Компании, основной сферой деятельности которых всегда было жилье, все чаще говорят о восстановлении рынка. Это подтверждают и биржевые хроники: с начала этого года акции компании «ПИК», известной в первую очередь своими жилыми проектами, резко пошли вверх. «Прогнозные данные свидетельствуют о постепенном улучшении общеэкономических показателей и начале оживления рынка недвижимости, что формирует хорошие предпосылки для выхода новых проектов. Устойчивое положение компании, имеющийся инвестиционный портфель, а также рыночная конъюнктура позволяют нам сегодня довольно уверенно чувствовать себя, переводить проектные объекты в стадию строительства и открывать продажи. В нынешней ситуации важно избежать провала предложения, поддержать наметившуюся положительную динамику восстановления рынка, предоставляя клиенту возможность большего выбора в сегменте новостроек. Инвестиции в первичный рынок жилья становятся все более привлекательными. Положение с финансированием строительства улучшается. Учитывая дефицит новых проектов, они могут быть крайне интересными для покупателей», — делится опытом работы И. Лебедев.

Впрочем, до прежнего ажиотажного спроса еще далеко. Сегодня объекты должны действительно обладать серьезными конкурентными преимуществами, такими как высокое качество строительства, понятная и прозрачная схема продажи, соотношение цены с техническими и архитектурными характеристиками дома, соблюдение декларируемых сроков строительства. Иначе добиться устойчивых продаж квартир будет сложно.

Новые приоритеты


В первую очередь пересматриваются проекты многофункциональных комплексов. Здесь в большинстве случаев посчитали оправданным увеличение жилой составляющей, поскольку спрос на квартиры оказался более устойчивым к экономическим изменениям. Например, в Санкт-Петербурге руководство холдинга RBI одним из первых приняло решение о радикальной реконцепции проекта МФК, предусматривавшего значительную офисную составляющую. Теперь проект освоения 2,2 га бывшей заводской территории на углу Свердловской набережной и Пискаревского проспекта переориентируют на строительство жилья (около 65 тыс. кв. м). Переработать документацию и начать строительство планируется к середине 2010 г.

До 70% увеличится доля жилья в МФК «Театральный» на набережной Мойки, рядом с Мариинским театром и Новой Голландией. В этом проекте компании «Рюрик Менеджмент» (структура шведской Ruric AB) первоначально задумывалось строительство шести подземных уровней, офисов класса А, торговой зоны, спортивного центра, гостиницы, апартаментов. Согласно новой концепции проект станет менее масштабным (общая площадь сократится с 220 до 100 тыс. кв. м, причем будет только один подземный этаж) и не столь дорогостоящим (объем инвестиций уменьшится с 800 до 300 млн долл.). В составе МФК гостиница займет около 7%, офисы — 10–20%.

Некоторые компании запустили свои первые жилые проекты именно во время кризиса. Например, «Легион-Девелопмент» приступил к строительству ЖК «4 Солнца». Стоит отметить, что смена сферы деятельности себя оправдала. Проект продавался на протяжении всего года хорошими темпами. На сегодняшний момент в нем реализовано более 60% квартир. «Нельзя сказать, что они перепрофилировались полностью, так как ведут и коммерческие объекты, но дифференциация девелоперского портфеля налицо и решение о начале продаж именно в разгар кризиса говорит о целенаправленном решении руководства сделать акцент на жилье», — комментирует решение коллег В. Лимонов. Это не единственный случай, не трудно заметить, что количество жилых проектов в портфелях большинства компаний растет.

Стоит ли говорить о массовом уходе девелоперов с рынка коммерческой недвижимости? Действительно, многие считают, что спрос на жилье сегодня более очевиден, чем спрос на офисы. Несмотря на то что кризис еще до конца не локализован, покупатели постепенно начинают возвращаться на рынок. Это связано с общей стабилизацией, наличием значительно подешевевших предложений, а также адаптацией к сложившимся условиям.

Между тем И. Лебедев отмечает, что диверсификация бизнеса — это не кризисная тенденция, это стратегия компаний, принятая еще до 2008 г. «В период нестабильности редкий девелопер, который не имеет опыта работы в сегменте жилой недвижимости, займется ее строительством. В любом случае такая переориентация будет являться рискованным шагом», — резонно замечает эксперт. По его мнению, и в перепрофилировании офисов кризис не виноват. «Основной вал реконцепций такого рода связан с запретом на офисное строительство в центре города», — полагает он.

Схожего мнения придерживается В. Лимонов: «Во-первых, прошло мало времени — всего год, чтобы появилась какая-то устойчивая тенденция, девелоперы пока изучают рынок. Во-вторых, массовой переориентации все-таки нет. Что было запланировано, тем компании и занимаются. Часть бумажных проектов жилой недвижимости подвергается реконцепции: идет тенденция к уменьшению площадей в рамках одного типа жилья».

Всего не переформатируешь


Путь на рынок жилой недвижимости не устлан розами. Перед девелоперами встает ряд непростых вопросов. Длительное согласование проекта, которое в общем может составлять два года, — лишь одно из многих препятствий. «Основные сложности связаны с отсутствием опыта в строительстве жилой недвижимости. В этой сфере огромное количество нюансов, которые важны для потребителя. И в данный момент развития рынка наблюдается высокая конкуренция на фоне невысокого спроса. Кроме того, к компании, у которой в активе нет построенных объектов, будут относиться недоверчиво», — предостерегает И. Лебедев.

Есть и чисто технические проблемы. Переделать офисы в жилье не так просто. Во-первых, подобная реконцепция применима в большинстве случаев только к проектам на ранних стадиях, поскольку после начала строительства это становится либо невозможным по техническим причинам, либо слишком затратным как по времени, так и по вложениям, и оправдана лишь необходимостью быстрого возврата вложенных средств. Во-вторых, для возведения жилой недвижимости вместо офисной необходимо изменение вида разрешенного использования участка (в том случае, если жилые площади в проекте изначально не были предусмотрены), изменение всей проектной документации, а также повторное прохождение необходимых процедур согласования. Все это займет не менее полутора лет, при этом надо помнить, что нормативы по жилью намного жестче офисных.

«Возможным решением данной проблемы оказывается вариант создания вместо офисов не классических квартир, а апартаментов — нежилых помещений, выполненных в виде квартир, но без права прописки. Формально апартаменты относятся к нежилой недвижимости, и, соответственно, соблюдать все нормы по жилью у застройщика нет необходимости. В то же время апартаменты можно реализовывать как площади для проживания, соответственно, они будут интересны потенциальным покупателям жилья», — считает К. Ковалев.

Тем не менее и это решение нельзя считать однозначно верным. Рынок апартаментов фактически еще не сложился, и потенциальный спрос на данную недвижимость далеко не очевиден: востребованность апартаментов будет зависеть как от расположения комплексов, так и от возможности их позиционирования. Если в элитном сегменте наличие прописки не является критически важным для покупателей, то в сегменте бизнес-класса ее отсутствие обязательно придется компенсировать ценой. При этом необходимо учитывать, что круг потенциальных покупателей апартаментов в любом случае будет уже, чем при продаже квартир. А реализация подобных проектов в рамках экономкласса, где регистрация имеет первостепенное значение, по сути, невозможна.

«Провести реконцепцию проекта из офисного в апартаментный может быть достаточно сложно. Однако это возможно, и решение должно приниматься индивидуально с учетом характеристик проекта, сложности прохождения процедур пересогласования, рыночной ситуации… В итоге в тех случаях, где подобная реконцепция действительно будет оправдана, это поможет застройщику с минимальными потерями выйти из кризиса и создать продукт, реально востребованный рынком», — подводит итог К. Ковалев.

Пока эксперты весьма осторожны в своих прогнозах, однако уже слышны голоса, что ситуация улучшается. Можно предположить, что оживление на рынке жилой недвижимости — это лишь первый сигнал, следом уже подтягиваются ритейл и неразрывно связанная с торговлей складская недвижимость. Последуют ли за жильем и прочие сегменты рынка недвижимости? Время покажет…

Семен Дуев
Источник: Недвижимость и Цены