Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

О пользе проверки юридической чистоты (23.09.2010)

 

Среди множества сложных и непонятных слов, обрушивающихся на новичка рынка недвижимости, есть и такое сочетание, как юридическая чистота. Что это значит и как убедиться, что предлагаемая вам для покупки квартира – «чистая»?

«Чисто» – это как?

Сразу скажем, что подобного термина в законах нет – это профессиональный риелторский сленг. Правда, стараниями самих риелторов и журналистов понятие уже проникло в широкие народные массы. «Юридически чистой считается квартира, в которой нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, — объясняет Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Право собственности не ограничено никакими запретами или обременениями. А в будущем не возникнет оснований для признания сделки недействительной».

Обратим внимание: поскольку понятие не прописано в законах, не существует и единых, признанных всеми критериев. Выражаясь проще, тот же объект одно агентство сочтет «чистым», а другое – нет. Дело осложняется тем, что стороны процесса имеют ярко выраженный материальный интерес. Поэтому – стандартная ситуация: покупатель вносит аванс, а потом обнаруживает в истории квартиры нечто, кажущееся ему подозрительным. Покупатель (и его риелтор) в этих условиях требуют возвращения аванса. Представитель продавца уверяет, что дефект в высшей степени незначительный и покупателю просто разонравилась квартира – то есть аванс возврату не подлежит. Судиться из-за 30-50 тыс. руб. у нас особо не принято, и побеждает, как показывает практика, «дружба». То есть тот, у кого характер покрепче и голос погромче…

Что бывает? Истории типовые…

Перечислить все возможные варианты «нечистоты» — дело совершенно немыслимое. Поэтому остановимся на самых распространенных случаях. Первым, по мнению Ирины Наумовой, директора по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость», следует назвать нарушение прав несовершеннолетних. В начале 90-х при приватизации квартир детей не включали в число собственников. Потом закон был поправлен, но большое количество объектов приватизированы именно так. Те дети давно выросли и вполне способны потребовать свою долю.

Второй момент – совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности. Таковыми, например, автоматически признаются все граждане, состоящие на учете в психо-неврологических и наркологических диспансерах. Также могут быть оспорены в суде сделки, заключенные под угрозой, в тяжелых обстоятельствах. Классический пример: семье срочно нужны деньги на лечение больного ребенка, для чего продается квартира. Потом острота ситуации спадает и продавцы «вдруг» осознают, что получили за свое имущество вовсе не рыночную цену. Кто-то махнет рукой, а кто-то обратится в суд, требуя вернуть все назад.

Огромную потенциальную опасность представляют квартиры, полученные по наследству. Тут дело в том, что наследники бывают не только «по завещанию», но и «по закону» — иными словами, те, кто без всяких бумаг имеют право на имущество. Человек, продающий квартиру, будет, конечно, уверять, что он – единственный наследник и никаких иных претендентов нет. Но где гарантия, что это действительно так?

…и экзотические

Помимо «заурядных» историй иногда происходит нечто из ряда вон выходящее. Реальный случай, рассказанный одним из риелторов: в 1983 году в одной московской квартире жила женщина примерно 25 лет от роду. Нигде не работала, часто исчезала на несколько дней и недель, а однажды вовсе не объявилась. Родственники ее поискали, а потом, выждав положенные законом сроки, объявили без вести пропавшей, выписали и году примерно в 1995-м квартиру продали. Ну а не так давно назад к новым собственникам, жившим там уже 13 (!) лет, обратилась наша героиня – она, кстати, еще совсем не старая, ей чуть за 50. Считает, что выписали ее незаконно, и требует возвращения своего недвижимого имущества.

Другая история. В доме, построенном в 1953 году, жили мать и дочь. Потом мать умерла, а недавно дочь (тоже уже весьма пожилая) затеяла квартиру продавать. В процессе проверки документов выяснилось, что в середине 90-х, когда матери было около 90, она подарила дочери свою долю. В то время так поступали многие, чтобы избавить детей от налогов на наследование (сейчас они отменены). Все бы ничего, но именно в тот период, пока дарение оформлялось, мать умерла. Дочери без проблем выдали документы (по доверенности). Но дата в свидетельстве о собственности на два дня позже, чем в свидетельстве о смерти. Юристы поймут: правоустанавливающие документы, с которыми продается квартира, недействительны.

Как проверить

Если в двух словах, то необходимо поднять всю историю квартиры с момента постройки дома и до нынешних дней. Анализу, отмечает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, подлежат как минимум следующие сведения:

- обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лицах, о дееспособности этих лиц на момент волеизъявления (сделки, подачи юридически значимых заявлений и пр.);
- о лицах, временно не проживающих (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и др.);
- о существующих или возможных правах третьих лиц на проверяемый объект;
- о фактах нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в т.ч. ранее проживавших;
- о наличии обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.);
- о произведенных и «неузаконенных» перепланировках/переоборудовании. В случае необходимости — о том, не предназначен ли под снос или реконструкцию с отселением жителей дом, в котором находится квартира.
- о наличии задолженностей по коммунальным/эксплуатационным платежам.
В целом глубина проверки зависит от истории объекта – чем она сложнее и запутаннее, тем больше усилий приходится приложить для обнаружения всевозможных подводных камней.

Василий Андреев
Источник: Domania.ru