Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Сделка от и до. Просмотр и показ (23.09.2010)

Квартиру готовят к показу, как невесту на выданье. Например, на смотринах невеста одевалась в лучшее платье, на её лицо накидывали покрывало и выводили к гостям. Сваха беседовала с девушкой, выясняя, не глупа ли та, покладистый ли имеет нрав и т.д. Девушку могли заставить продемонстрировать умение работать по дому, или даже заставить пройтись, чтобы удостовериться, не хрома ли она. Так и квартиру продавцы стараются принарядить и выставить в лучшем свете. А покупатели – испытать в полной мере, чтобы не разочароваться впоследствии.

С точки зрения покупателя

Его задача очень ответственна: он выбирает квартиру, в которой, возможно, будет жить до конца дней. И, если за долгие годы обои на стенах сменятся не раз, то вид из окна, площадь квартиры и расположение комнат останутся, скорее всего, неизменными. Здесь, как с выбором жены, прогадать нельзя. А потому нужно:

Перепроверить информацию. Зачастую о квартире площадью 29 кв. м. пишут - 31. При проверке «5 минут ходьбы» от остановки превращаются в 12, а «замечательный вид из окна» - строительной площадкой. Следовательно, стоит уточнить метраж квартиры по документам (а то и с рулеткой), а окрестности обойти. Так реальное положение вещей: близость остановки, магазина, детсада, школы, парка, бассейна становится очевидным.

Выбрать время. Специалисты советуют смотреть квартиру при дневном свете. Та все недостатки видны яснее. А если появляется ощущение, что продавец явно не хочет показывать в какое-то определенное время, можно приехать к дому в другой день. Вдруг выяснится, что в это время неподалеку взлетает самолет или собирается неприятная компания под окнами…

Смотреть на потолок. Сваленное по углам барахло может создать неверное впечатление о планировке квартиры. Опытные риэлторы советуют оценивать размеры комнат по потолкам, потому что завалить их не удавалось еще никому. Некоторые, встретив очень грязный и заваленный объект, даже радуются: наведение порядка в такой квартире обойдется не слишком недорого, а вот выторговать у хозяина можно весьма приличные деньги.

Спрашивать и спрашивать. Задай продавец «острые» вопросы – продавцу лучше отвечать честно, чтобы потом не было проблем. Например, нормально ли работает вентиляция, каков напор воды, планируется ли капитальный ремонт, когда последний раз меняли трубы… Ведь от состояния квартиры напрямую зависит ее цена. Вот сообщить необходимо. А, узнав о протекающей каждый год крыше не от продавца, покупатель может и расторгнуть сделку.

Не стесняться. Хозяин должен показать гостям всю квартиру. То есть, все комнаты, состояние балкона или лоджии, кухни, газового и электрооборудования, сантехники в ванной… Дело покупателя - проверить все краны, оценить трубопроводы, вентили, задвижки. Покупатель же не должен стесняться попросить раздвинуть тяжелые шторы на окне, чтобы обнаружить обещанный вид на городской парк, а не на трубы завода.

Поговорить с соседями. Каждому покупателю важно знать, увлекаются ли будущие соседи алкоголем, любят ли пошуметь или, наоборот, с ними можно жить душа в душу. Если вам на лестнице, как бы невзначай, попадается приятная дама в красивой одежде, с благородной сединой, так и хочется побеседовать с потенциальной соседкой. Не торопитесь радоваться известиям о милом доме и чудесных людях. Эта дама может оказаться «подсадной уткой». Лучше самому выбрать какого-нибудь внушающего доверие жильца и самому задавать нужные вопросы. Можно во дворе. Можно попробовать позвонить в одну из дверей на лестничной площадке.

Держать эмоции на привязи. Не рекомендуется выказывать огромную радость – как тогда уговорить продавца сбить цену? Более того, продавец при виде вашего восторга может цену увеличить. Но и выискивать в квартире все мыслимые недостатки тоже не стоит. Хозяин и сам их знает, но он также знает, что идеальных квартир не бывает.

Торговаться! Не рекомендуют начинать торг прямо в квартире: это выглядит как признание того, что квартира страшно понравилась, и покупатель просто не может сдержаться. Значительно солиднее перезвонить через день-два и сообщить о своих пожеланиях по цене. Опытные риэлторы рекомендуют вести торг за пределами продаваемой квартиры, на нейтральной территории. Хотя в случаях, когда речь идет о недорогом жилье, которое продается достаточно быстро, оперативность оправдана – если сегодня один потенциальный покупатель сказал: «Я подумаю», завтра другой может внести задаток и готовиться к подписанию договора купли-продажи.

С точки зрения продавца

Сам факт того, что вы перешли от стадии телефонных переговоров к просмотру квартиры, означает, что обе стороны действительно хотят совершить сделку. Что нужно учесть?

Правда. Бывает, продавцы перебарщивают с рекламой. Но, если покупатель увидит, что к площади квартиры добавили 10 метров, а заявленным «евроремонтом» даже не пахнет, он, скорее всего, возмутится и уедет. Недостатки скрывать нельзя. Если в квартире подтекает труба или сломан водопроводный кран, то на это тоже следует указать потенциальному покупателю. Подобные мелкие недочеты есть в каждой квартире, и так же на каждый недочет можно найти противовес: «Зато трубы новые».

Подъезд. Риэлторы вспоминают случаи, когда потенциальные покупатели до квартиры, даже самой замечательной и дешевой, не доходили. Люди видели двор, под завязку забитый машинами, мусорные баки под окнами, разбитую дверь подъезда, разрисованный лифт. Им хватало.
Когда потенциальный покупатель входит в привлекательный подъезд, то он попадает в квартиру уже настроенным позитивно. Опытные риэлторы это знают, поэтому предлагают исправить недостатки современных подъездов, особенно очевидные в типовых домах старой постройки. Возможно, придется вымыть первый этаж, лестницу и лифт, стереть скабрезные надписи, отремонтировать кодовый замок и домофон. Пригодятся и несколько горшков с цветами: они придадут коридору более свежий и жизнерадостный вид.

Ремонт. Совершенно необязательно делать в квартире предпродажный ремонт, если, конечно, квартира не «убитая». Риэлторы подсчитали, что, вложив в отделку $20 тысяч, можно продать квартиру дороже максимум на $10-15 тысяч. Если вы считаете, что квартира находится в приличном состоянии, то достаточно ограничиться уборкой, а наиболее сложные плоскости лучше задекорировать. Подойдут умело разложенные коврики, развешанные картины или драпировка.

Свет. Перегоревшие лампочки (в том числе и на лестничной площадке) надо заменить. В вечернее время и пасмурные дни особенно необходимо хорошее освещение. Можно включить и центральный свет, и бра. Причем если цветовые пятна акцентируют внимание не на обшарпанных углах, а на привлекательных предметах интерьера: красивом журнальном столике с вазой, сувенирах, интересных безделушках и фотографиях – это работает на вас.

Чистота. Чистая неободранная входная дверь вызывает желание зайти в гости. Прозрачные окна, в которые заглядывает солнце, сделают квартиру более просторной и привлекательной. В кухне и ванной также должна быть чистота.

Порядок. Разумно потратить лишний час на борьбу с беспорядком: Все ненужное (что уже не понадобится после переезда) выбросить сразу, разбросанные газеты (платья, чашки, коробки) вернуть на свои места, в кладовках и подсобных помещениях уложить вещи аккуратно. Если невозможно освободить балкон, хотя бы расставить все так, чтобы покупатель беспрепятственно мог выйти на балкон. Устранив мелкие и «незначительные» недостатки, к которым все вроде привыкли (текущий кран, скрипящие дверные петли, отвалившаяся кафельная плитка и т.п.), продавец получит максимальные шансы продать квартиру быстрее и выгоднее.

Время. Если вид из окна действительно замечательный, то просмотр лучше назначать на светлое время суток и гордо показать покупателю реку, парк или панораму города. Если же под окнами расположились помойки или заводские трубы, показывать надо вечером, тщательно занавесив окна. Как показала практика, в темное время суток лучше показывать и неухоженные и грязные квартиры. Если квартира совсем "убита", т.е. в нее жутко войти, нужно сразу предупреждать людей: «Смотрите только стены, ремонт мы сделаем».
Если существует негативный фактор, появляющийся в строго определенный момент (ежедневно ровно в 16.00 под вашими окнами с ревом проносится электричка), - желательно не допустить просмотра в это время. Грубейшая ошибка - приглашать клиента на показ в час пик, то есть с 17 до 20 часов в будние дни. Настоявшись в автомобильной пробке или помыкавшись по общественному транспорту, человек сделает соответствующие выводы....

Встреча. Лучше договориться с покупателем о встрече на остановке или в другом общеизвестном месте. В этом случае вы не только покажете кратчайшую (удобную) дорогу, но и сможете по пути обратить внимание на важные объекты: магазины, детские сады, школы, детские площадки, места выгула собак и т.д.

Запах. Если потенциальный клиент заходит с улицы, то все домашние ароматы, особенно неприятные, ощущаются особенно остро. Так что квартиру необходимо, как минимум, хорошо проветрить.
Считается, что кофейный аромат уникален в своем роде, поскольку нравится почти всем и ассоциируется с атмосферой тепла и заботы. Кроме того, модным считается запах яблок и корицы. Значит, встречая покупателей чашечкой кофе или пирогом с корицей, мы не только завязываем знакомство, но и создаем образ уютного дома, где захочется задержаться подольше или в который возникнет желание вернуться вновь.

Внешний вид хозяина. Облик хозяина дома не менее значим, чем качества самого жилья. Не обязательно облачаться в деловой костюм, но застиранный халат или футболка с жирным пятном вряд ли сыграют на руку при показе.
Обаяние. Профессионалы рынка утверждают, что обаяние хозяина и места его проживания часто играет решающую роль в выборе покупки. И советуют нелюдимых или неприятных в общении членов семьи во время просмотров отправить в гости, в магазин или погулять.

Болезнь и смерть. Большинству покупателей не нравятся квартиры, где до этого люди долго болели и тем более умирали в страданиях. Если квартира способна вызвать грустные ассоциации, лучше этого избежать. Во-первых, не рассказывать, что «на этой кровати умерла моя бабушка». Во-вторых, договориться с родственниками, чтобы приютили на время просмотров больного или престарелого члена семьи.

Здесь жил Вася. Кто-то купит квартиру, услышав магическую фразу: «Этажом выше живет (жил) известный актер (политик, спортсмен)».
Хобби и профессия. Понятно, что человек, увлекающийся спортом, предпочтет дом рядом с парком, где можно бегать по утрам, а рачительная хозяйка порадуется кладовой. Для музыканта крайне важна звукоизоляция. Для автомобилиста - стоянка или гараж могут стать решающим аргументом.

Настроение. Такт, терпение, дружелюбие, спокойствие, достоинство. И - никакого заискивания. Недостатки собственной квартиры надо честно признавать (но ни в коем случае - самому обращать на них внимание покупателя). Покупатель сам заметил что-то неприятное? Значит, должен быть готов достойный ответ: «Да, под окнами шумная улица. Зато по этой улице очень просто и быстро доехать до центра!» «Да, далековато от остановки. Зато у нас тихо и спокойно».

Люди и животные. Было бы неплохо, чтобы во время показа квартиры присутствовало как можно меньше людей. Животным тоже не место под ногами у визитеров (а вдруг у потенциального покупателя аллергия?). Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно осмотреть и оценить квартиру.

Немного о безопасности

Вряд ли вам хочется ввести в дом под видом покупателя наводчика квартирных воров. Вряд ли вам хочется пойти на просмотр квартиры и попасть в руки грабителей. Поэтому некоторые меры предосторожности нужно соблюдать и продавцам, и покупателям. Особенно – в том случае, если они действуют без помощи агентства недвижимости.
Например, можно неожиданно прервать предварительные переговоры по домашнему телефону: «Простите, мне надо срочно договориться с братом о месте встречи. Сообщите номер вашего телефона, и я перезвоню вам через десять минут». Если у вас установлен АОН, сравните сообщенный вам номер с тем, который высветился на дисплее. Если же человек отказывается сообщить свой номер и обещает перезвонить сам, есть повод насторожиться.

Когда едете на просмотр, тем более без риэлтора, обязательно поставьте в известность родственников, знакомых или коллег о том, по какому адресу вы поехали. Для надежности - в письменной форме.
Вошли в квартиру - наберите номер заранее предупрежденного друга или родственника: «Привет. Мы договаривались сегодня встретиться. Я освобожусь через час. Подъезжай с Петром Ивановичем на улицу Иванова, 6, ко 2-му подъезду. Я буду в квартире 25».
Никогда не приезжайте на просмотр квартиры на дорогой иномарке или в вызывающе дорогой одежде. Как минимум, продавец не уступит вам ни копейки при торге.

Продавцу осторожность тоже не помешает. Встретить покупателя желательно на нейтральной территории, уже первый взгляд на человека многое может сказать. Приехавшим на встречу сразу надо дать понять, что в квартире еще кто-то есть. Для этого позвоните домой с мобильного и скажите: «Саша, Максим уже подошел? Мы едем, если кто еще будет звонить по поводу квартиры, назначай им на пять часов».

В статье использованы материалы электронных СМИ.

Елена Шевцова
Источник: Полезная площадь